作者丨劉幹霄
金石財策顧問有限公司首席執行官，中國社會科學院經濟學博士，CWMA、CPBA、CFC等國際認證會員，金融專業人士協會（ISOFP）財富管理中國組專家。
圖片丨unsplash
財富管理的過程，不僅是對金錢的打理，更是對生活的安排。財策服務中的資產配置也可以遵循這一原則。
案例背景
- 案例主人：張女士
- 基本情況：47歲，離異後保持單身，碩士畢業後一直在一家外企擔任項目經理，長期居住在北京。兒子20歲。
- 工作階段：考慮到外企工作壓力較大，以及對未來生活的擔憂，張女士希望能夠在工作之外，創造一份持續性的理財收入，以應對長達幾十年的退休生活。經過仔細思量，張女士決定以租養貸，在預留了10萬元家庭備用金後，貸款在北京市東二環處購買了一套210平的房產。
- 期間，因工作績效突出，獲得一筆不菲的項目獎金，張女士選擇提前還貸。
- 之後，兒子考上軍校，自己工作壓力身體不斷出現些小狀況，而此時手中的房產已大幅升值，市場價達到6萬／米，同時房租也不斷上漲到21000元。
- 於是，張女士辭職，依靠每月不菲的房屋租金，實現了理想中的財務自由狀態。
理財緣由
中國房地產在一片調控聲中，進入調整期。
因為張女士的投資性房產位置較佳，所以，家庭財富並沒有受到多大影響。但張女士也目睹了市場和身邊朋友在這次危機中的困境，讓她也對自身理財進行了更深入和長遠的思考。
理財分析
雖然每個人都有一本理財經，但站在專業理財的角度，對家庭資產的安排要求更加需要慎重與深入，尤其是對大宗資產的配置。
張女士現在的資產，從常規上看既安全又有很好的現金流，而且不需要太多的打理，作為看得見摸得著的不動產，還能給她帶來巨大的心理安全感。
但如果我們從資產的安全性、靈活性、收益性、規劃性，以及管理成本五個指標上綜合來看，也許我們會看到現狀的不足，以及可能存在的更好安排。
1、安全性
影響房產安全的因素有很多，比如爆發地緣政治風險、發生極端自然災害、他人過失或故意破壞、信貸週期性泡沫破裂等諸多風險，從而導致房產滅失或價值大幅下降。
從張女士的現狀看，房屋最大的風險一是租客過失所帶來的火災風險，二是中國房地產業泡沫化的風險。
2、靈活性
投資性房產在經濟蕭條期或衰退期，是一種流動性極差的資產。因為此時投資者手中的資金不僅極度稀缺，還會變得更加膽小與保守，而房產所需要的資金量較大且週轉率較低，不符合資本的天然屬性，具體表現為房價下跌，租金中斷或下降，同時成交變得很困難。
具體到張女士的家庭：
① 兒子即將畢業，也許會選擇創業，那就需要創業啟動資金；
② 她們母子二人均沒有完善的醫療保障，一旦罹患疾病，缺乏及時高額的現金支持；
③ 如果房屋出現空租，還會影響到張女士的生活。
3、收益性
房產的收益性=房屋本身的價格上漲+租金收益
中國房地產經過快速上漲的十年，當前總價已經非常高，而且限購政策和房貸的收縮，極大的減少了可購買人群的數量，尤其是對於像張女士的大戶型房產的需求。同時，房產稅和不動產登記制度的出臺，也將會進一步抑制房價和房租的上漲。
張女士現在的房屋1300萬市值，僅有25.2萬的年租金，即便不考慮各種維護成本，房產每年的租金收益率僅1.93%。如果房屋每平米不能上漲5000元，房產總體收益率都不能超過8%。
4、規劃性
當家庭財富到了一定規模，理財必經的一個程序就是財富傳承。
從張女士的實際情況看，將來大部分財產都會贈予或被繼承，在此過程中就要前瞻性的考慮傳承方式，以及傳承時機。
稅制、產權、控制權、子女財富管理能力等因素都可能會在傳承時產生困擾。房產作為實物資產，難以分割與轉移，所以不便於節稅，而且容易受子女婚變、管理能力不足等因素影響，歷來都不是優質的傳承資產。
5、管理成本
隨著時間的推移，中國房產稅、物業稅、利得稅等財產稅種將陸續開徵，這勢必影響到房價走勢及持有成本。同時房屋本身會不斷破舊損毀，出租房還涉及內部家居的維修更換，以及不斷的變換租客，這都會給張女士老年生活帶來很多精力及財力的消耗。
理財建議
第一步：減持房產
雖然賣房是個很難的抉擇，但張女士因為受過良好的教育，對宏觀經濟也一直保持關注，所以很快就下定決心出售。在歷經4個月購房者很多次的看房後，張女士的房產終於以1250萬元成交。
第二步：轉換資產
1、安排生活費
為創造安全穩定且持續的生活費用，張女士配置了保險年金150萬和固定收益類信託150萬。
其中：
① 保險年金為固定返還型，收益率將長期穩定在5%左右，每年在不動用本金的前提下，可逐年領取7.5萬元，本金可以擇機取出或臨終時被繼承。
② 信託選擇了業內以穩健著稱的某信託公司產品，預期年化收益率10%，二年期，每半年付息，每年可領取15萬。
這樣即便考慮到未來理財環境變化，也可以輕鬆實現年收入18萬以上，足以解決每月的生活之需。
2、準備醫療金
鑑於張女士母子均只有常規的社保保障，理財師為其各增加了一份高端醫療險DB卡。該醫療卡設計報銷額度為100萬，保障範圍不限住院還是門診，醫院不限公立私立，用藥不限社保目錄，均能在保障限額內報銷，而且無需自行墊付現金既可直接結算。
二人合計保費每年僅需1.2萬。此份保障可以有效應對家人醫療風險，且家庭再也不用準備大筆的醫療金來應急，有效的盤活了家庭儲蓄類資產。
3、購值養老房產
基於張女士未來還有很長的養老住房需要，而且手中持有自住型房產既可以增強安全感，也可以避免房價大幅上漲帶來的遺憾心理，所以張女士在北京森林公園附近投資580萬元全款購置了一套精裝修房產。房屋位處一層，附送了小花園，這也為張女士養老生活平添幾分樂趣。
4、進行股權投資
為實現總體資產收益率的提升，張女士在和理財顧問的反覆探討下，認為次貸危機後中國PE行業迎來投資機會，作為反週期的投資品，以及中國創投行業存在的制度性創富機會。
經謹慎選擇後，張女士選擇了一家業內著名的信託系PE，希望經過5~7年的時間，獲得一個年化回報率20%的投資績效。
5、改善生活品質
張女士一直愛好旅行，所以決定購買一輛30萬元的城市SUV，用於改善家庭出行。
6、準備家庭應基金
張女士把賣房款妥善安排後，將剩餘的40萬元作為家庭應急金。其中大部分購買了貨幣基金，少部分以銀行短期理財形式打理。
理財效果
經過長達一年的時間，張女士終於把單一的房產轉換成多元化的資產組合。
調整效果：
①為其提供了安全可靠的現金流滿足生活支出，
②建立了高額且富有品質的醫療保障，
③解決了長達幾十年退休生活中的生態住房需要，
④資產類型橫跨多個市場，有效提升收益率的同時平抑了單一房產的市場風險，
⑥資產大多是金融資產和自用型資產，比較容易管理與傳承。
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