| PART 1 |
▲國慶錢江新城燈光秀
股市“節前效應”大盤下行在雙節前無例外再次重現，股市之外，假期消費經濟，無論是交通機票、旅遊賓館、餐飲娛樂價格和流量全面提振向上，不僅如此，紅的發紫的高速流量也預示著出行和消費的火爆。
節前杭州樓市也沒閒著，超級紅盤6盤齊發，定向搖號策略、紅盤碰撞、分流，確實起到了基礎作用，鎖定1.6萬組人才+無房家庭之後，萬人搖被扼制。
▲紅盤搖號表現
大批希望參與盛宴的購房者，無論是投資還是投資+自住兼顧的購房群體，被紅盤排除在外，這一波的城市紅利無論誰都不想錯過，壓抑住的需求被擠壓，然後四處尋求出路。
首個引流的方向是法拍房，橋西碧璽洋房法拍成交單價到了9.5萬元/㎡，兩個月跳了近2萬元/㎡。
錢江新城翡翠海岸也在5月9.9萬元/㎡法拍首秀後又跳升了1萬元/㎡，單價到了10.9萬元/㎡，而這些只是瘋狂的一小部分。
中籤率始終在個位徘徊的兩個宇宙中心奧體、未來科技城，崛起中的大城北核心區，沒有政府調控之手干預的二手房開始毫無保留的領漲。
▲龍湖天璞實景
其中，未來科技城交付不久的華夏四季，二手房源最高已經掛出了5.8萬+，5萬+的成交價已經不是個例，與一年前的新房售價有2萬倒掛空間，參照這樣的標準，2年後的未來天空之城，也是妥妥的2萬＋的利潤空間，實在是誘人。
另一個是奧體，中介小哥不斷感慨價格變化太快，房東朝令夕改的價格導致市場交易價格像菜鳥入行黃金、期貨一樣全靠運氣，購房者時刻糾結著下手時機，買賣都靠緣分。
▲時代奧城實景
例如，7月奧體三兄弟之中時代奧城、龍湖天璞還時不時有5萬出頭的成交價，如今6.5萬+掛牌價已經成為市場主流，甚至很多房源掛牌就註明謝絕還價，房東大多篤定奧體品質不錯的房子根本不愁賣。
▲創世紀實景
而即將交付的融信保利創世紀，離地鐵更近的優勢存在繼續拉高價板塊二手價格的可能性。
即使都會山酒店式公寓產品對整體品質影響，成交價也在5.8萬左右，常規掛牌價也在6.2萬/㎡。
更誇張的是，傳聞時代奧城9號樓樓王那套單價7萬9的145㎡大戶型，就要成交了。
| PART 2 |
▲濱江金茂府實景
奧體與未來科技城差別在於奧體板塊周邊是已經形成的穩定的豪宅市場，南邊“國際濱”以柳岸曉風和濱江金茂府為代表的品質次新房已經站穩8萬+市場基準價格。
北岸錢江新城品質次新二手房翡翠海岸保持9萬+成交價，萬象城悅府佔位8萬+，江河匯留香園最近成交價也超8.3萬。
改善性豪宅在限價基礎上品質可能一代不如一代的擔憂，君品、嘉品、甚至更遠點的桂語聽瀾軒依舊太低的中籤率，不用跟太多對手在一個泳道競爭，搶一套奧體二手次新房反而更有優勢。
最近，杭州壹號院業主群甚至出現廣深遊資重倉下注的苗頭，流出的內部協議轉讓價已經達到驚人的7.6萬/㎡，業主們甚至把交付後目標限定在9萬+的價格聯盟，奧體承價上限已經無限接近濱江天花和江對岸錢江新城。
到底是新房低中籤率，倒逼改善性需求退而求其次，導致二手房供不應求，還是在透支板塊未來？
| PART 3 |
▲奧體實景
可能大家都會說奧體成色不足，對板塊未來的期許過高，致使二手房房東心理預期開始膨脹，其他板塊可能要3-5年才能實現的價格增幅，一眨眼在奧體就完成了，太過魔幻。
大家還會說：奧體還有諸多短板，學區始終是軟肋，剛投入使用的世紀城小學還未檢驗學區成色，學軍、杭二都是民辦，不缺200米以上超高層的奧體僅靠社區底商無法完成高等級的綜合生活配套，跳漲的動力不足。
可別忘了這裡可是擁江發展兩岸一個新CBD的中心，也是杭州展現給世界的一張名片，是所有資源傾斜而下的城市寵兒。
錢江新城世紀城小學和學軍中學文淵校區的軟硬件都排在整個杭州前列，印象城、奢華商業綜合體SKP杭州首秀和信達中心綜合體、亞運村華潤綜合體一系列高等級生活配套將顛覆奧體生活定勢。
還有已建成的2號線、在建6號線，規劃11號沿江快線、15號南北快線在內的4條地鐵軌交，迅速拉近與城市中心和各個方向的聯繫，時間、空間不再成為生活、社交障礙。
奧體已經不再是杭州的奧體了，已經成為長三角甚至國家層面的奧體。
城市利好促使居住嚮往，也催發了被限價壓住的新房、二手之間倒掛繼續加碼，供需失衡，已經使改善性板塊接近剛需板塊的購房火爆表現，新房價格向二手價格靠攏是最好的方式，但由此觸發的價格跳升，又是政策調控所不容許的，究竟如何平衡確實是一門藝術。
| PART 4 |
中國房地產發展歷程某些方面就是中國經濟的略縮演繹，一線城市中廣、深最先嚐到改革開放頭口水的紅利，依託香港成為外貿製造出口的急先鋒，房地產發展啟蒙和築頂也更為迅速。
北京是集中搶奪全國資源分配的中心，享受著整個中國騰飛的紅利。
至於上海如今已不再侷限於國內，出口製造業龍頭已經發包至大陸更深處，自己轉而嚮往昔遠東金融中心迴歸，向金融、服務業轉型，開始顯現出趕超東京、倫敦、紐約的底氣。
一線城市已經逐步向西方主流的房產主流模式，存量房市場靠近，二手交易量成為主力，新房市場不再不可或缺。
一線城市已經加入國際城市競爭，杭州如果能夠把握前峰會、後亞運的歷史契機，發揮未來科技城1.0為引擎，2.0、雲城為雙翼的城西科創大走廊科技極騰飛，協同海（寧）縫合嘉、紹、甬，補足城東智造大走廊短板，融入長三角一體化和環杭州灣經濟共同體洪流中，或將接棒上海，形成長三角與珠三角同樣擁有兩個一線城市佈局的同等級城市集群。
只要國家意志不變，杭州智能製造業短板和數字產業持續保持勢頭，人口淨流入，城市競爭力跳升這些北上廣深經歷過的一切都會在這裡上映。
我看好杭州，因為這裡有著保持勇立潮頭的創新精神，這裡有中國最具活力的民營企業和數字產業，我也看好杭州樓市，這裡堅持品質為先開發理念並享受國家層面的眷顧，投注國家意志偏向的城市，既是投資的捷徑，也是法則。
| PART 5 |
我看好奧體，因為“母親河”錢塘江穿城而過，整個城市繁華重心都落在了錢江兩岸，奧體是杭州萬千寵愛於一身的城市新生力量，是城市更生最富理想的中心。
我看好奧體南邊的市北，我也看好包裹著奧體的寧圍，因為這些板塊無縫對接奧體，奧體天生就是他們的配套，奧體發展的利好會逐漸向周邊蔓延，價差會逐漸抹平，下一個享受奧體紅利的就是市北、寧圍。
至於奧體二手房7萬+的價格如何判斷？黑格爾曾說：“存在即合理”。二手跳漲反襯新房性價比，搖號更困難，淘淘二手房有時確實也是種方法，只不過對於自住的人群來說價格“加速度”確實有點過快，還需要時間消化，夯實。
對於價格難以承受的剛性購房者不妨向性價比更低的市北、寧圍看看；或者等一等亞運村的4400多套供應量；至於投資，新房這裡還是閉眼搖，二手房已經到了這個高位，短期空間必然有限。
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文/漁舟
編輯/漁舟
