在徵地拆遷過程中,委託律師的協助是必不可少的。律師在徵地估價過程中的作用也非常明顯,專業律師將有效地保護委託人的利益。徵地拆遷估價是指為確定被徵收土地及地上物貨幣補償金額,根據被徵收土地及被拆遷地上物的區位、用途、建築面積等因素、對房地產市場價格進行評估，為了維護失地農民的權利，作為徵地拆遷維權經驗豐富的律師團隊，秉善拆遷律師團總結出評估程序中需要注意的幾點問題:
1.注意估價時點。
根據相關股價指導意見的規定,農村房屋拆遷評估為徵地公告發布之日,估價方法以市場比較法為主,即以估價時點附近類似房地產價格與估價對象(被拆遷房屋)進行對比修正。
估價時點的確定直接影響到被徵地及被拆遷地上物的估價結果。常有徵地主體為了制定徵地方案,進行補償安置資金預算,在徵地公告之前對擬徵地地段進行了預評估。這種做法應限定於制定徵地方案,而不能代替徵地公告後的評估程序。一則以預評估代替徵地評估,剝奪了被徵地人選擇評估機構的權利。二則剝奪了被徵地及地上物在預評估時點至徵地公告頒發時點的升值利益。
2.估價報告的有效期。
應為徵地公告的期限。評估報告具有時效性,一般與徵地公告同時失效,但最長不超過徵地期限。評估報告的有效期應在報告中說明。估價報告超過1年的,應重新進行估價。
3.確定估價機構。
從事徵地估價的機構應當具有經拆遷、徵地主管機關核准的房屋拆遷估價資格。相關估價指導規定,估價機構的選擇採取被徵地人投票或徵地當事人抽籤的方式,按照這一設計,估價機構的遴選應當包括以下五個步驟：
(1)公告估價項目和評估機構資質要求;
(2)符合條件的估價機構報名;
(3)評估機構競選;
(4)被拆遷人投票或拆遷人抽籤確定評估機構;
(5)公示入選評估機構。
4.委託評估機構的條件。
根據相關意見的規定,估價機構由徵地主體委託並支付拆遷評估費用。被徵地人應注意房屋拆遷估價的委託時機,應為徵地公告後委託評估機構進行。
其一,沒有徵地公告,就沒有權利和資格委託評估機構進行以徵地安置補償為目的的專項評估。
其二,估價的時點為徵地公告之日,如在徵地公告之前委託估價,必然使估價時點提前,造成估價結論不準確,從而影響了被徵地人的利益。
5.評估方式、流程。
按照評估規範的規定，評估分為分類評估和分戶評估。徵地拆遷規模較小的,可以直接進行分戶評估,根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的,可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被徵地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建築面積、成新、朝向、樓層、裝修、環境、設施配套等因素按戶進行的評估。
6.公示、送達程序。
被徵地人應核實估價機構公佈的初步估價結果和送達分戶估價報告的程序是否合法。根據相關估價指導意見的規定,估價機構應將初步估價結果向被拆遷人公示7日,並進行現場說明,聽取有關意見。徵地主體應向被徵地人轉交分戶估價報告，並告知被徵地人,若對估價報告有疑義或異議的,可以向原估價機構詢問,申請複核,或者另行委託估價機構重新評估。對委託人因原估價結果,複核結果有異議或另行委託的估價結果與原估價結果有差異,且協商達不成一致意見,徵地當事人在收到估價報告,復估結論或重估報告後的15日內向房地產價格評估專家委員會申請技術鑑定。
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