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中國夫妻離婚時，他們在美國共同持有的房產如何處理？毫無疑問，把房子賣掉然後分錢肯定是解決方案之一。但如果他們達成協議確定美國的房產歸一方所有，另一方分得其它婚內財產（如現金或國內房產），在這種情況下，他們該如何將共同所有的美國房產轉歸一方獨有呢？本文就談談"除名契"（Quitclaim Deed，也可翻譯成"放棄索償契據"）在離婚不動產分割中的使用及應注意的陷阱。
首先需要提到的是，不動產的處置是屬地管轄（中美皆如此），中國對房產分割的法律並不適用於美國，分割美國的房產仍然要依據美國當地的法律。在美國，當夫妻離婚房產歸屬一方所有時，幾乎所有的州都允許通過簽署"除名契"來實現這一目的。
"除名契"是用於不動產轉讓的一種法律文件。轉讓方，也就是簽署契據的一方叫"Grantor"，受讓房產權利的一方叫"Grantee"。"除名契"不同於我們在房產買賣中籤署的"轉移契"（Grant Deed），可以說，兩者非常不同。如果買房時賣方希望以"除名契"代替"轉移契"轉讓給您房產，您可千萬要小心了，千萬別被忽悠！原因見我們下文的討論。
"除名契"和"轉移契"都是用於不動產轉讓的法律文件，但在除名契中，轉讓方讓渡的（或者說放棄的）僅僅是他對不動產的一切權利，至於他是否真的擁有這些權利，轉讓方不做出任何保證。換句話說，如果受讓方根據一張"除名契"接收了房屋後發現被騙了，因為轉讓方壓根兒沒有所有權，受讓方也無法要求轉讓方承擔責任或向其追討。說得誇張點兒，一個人可以通過"除名契"將美國國會大廈轉讓給您，但由於他對國會大廈不擁有任何權利，您也就沒有受讓到任何權利，但這一轉讓行為並不違法。
"轉讓契"（Grant Deed）則不同。在轉讓契中，轉讓方不僅將他對不動產擁有的權利（通常是一切權利包括所有權）轉讓給受讓方，而且還要保證他真實擁有這些權利且這些權利上不存在瑕疵（比如說所有權上不存在抵押、留置等第三方權利）。如果受讓方接收房屋後發現產權上存在瑕疵，受讓方是可以根據"轉讓契"上的保證向轉讓方進行追索的。所以，陌生人之間的房屋買賣通常應當使用"轉讓契"而非"除名契"。
既然"除名契"不能保證轉讓方真實擁有要讓渡的權利，那它在實踐中有什麼用呢？"除名契"主要用於消除產權上的不確定性（英文通常叫"cure clouds on titles"），經常適用於家庭成員（或離婚夫妻）之間的產權轉讓，因為家庭成員之間通常瞭解對方是否真實擁有產權，以及房產上是否有抵押、留置等第三方權利，但有時又不確定對方是否還有其它附屬權利。舉個例子，父母希望將房屋轉讓給兒子和兒媳，兒子和兒媳知道父母真實擁有該房屋，且產權上無抵押，但不確定父母是否有權終其一生居住在該房屋中，為了消除兒子和兒媳的疑慮，父母可以通過"除名契"將他們對房屋擁有的一切權利，不管是所有權、居住權、還是什麼別的權利，統統轉讓給兒子和兒媳。
在離婚財產分割中，分得不動產的一方通常會要求對方籤一份"除名契"，從而將對方對不動產的一切權利（包括可能擁有的部分產權）統統轉讓給自己。如果夫妻在婚內共同購置了房屋，且以該房屋作抵押申請了房貸，離婚時放棄房產的妻子在簽署"除名契"時如果處理不當（當然也可以是丈夫放棄房產），就會落入"房產歸前夫，房貸我來背"的陷阱！看到這裡，不懷好意的丈夫一定會勸老婆離婚時不必請律師了（當然，請個蹩腳律師也行），這樣好忽悠她，哈哈！
之所以會產生這樣的陷阱，是因為"除名契"轉移的是"權利"但不轉移"債務"！如果夫妻婚內共同申請了房貸，妻子簽署的一紙"除名契"只是將她對房產的權利（包括所有權）轉給了前夫，但並沒有轉讓她對銀行的負債，離婚後，夫妻仍舊共同負有償還房貸的義務。如果前夫離婚後還不上房貸，銀行是有權向這個倒黴的妻子追討欠款的！
那麼，這個倒黴的妻子應當怎樣做才能保護自己呢？她應當要求獲得房產的前夫進行房貸再融資（Re-financing）並將她的名字從新貸款人中去除。而且，妻子簽署"除名契"和丈夫簽署銀行再融資文件應當安排在同一時間進行，以防範道德風險（萬一妻子簽了"除名契"後丈夫拒絕再融資了咋辦？反之亦然）。另外，許多州（包括加州）法律規定，"除名契"必須當著公證員（Notary）的面簽署才有效，所以，簽字時別忘了拉上公證員。"除名契"簽好後還需到房屋所在地的登記機關備案，這樣，公眾才能夠查詢到該房屋已從夫妻共有轉變成一人獨有了。
最後值得一提的是，在加州，房產轉讓稅（Transfer Tax）是房產轉讓價值的0.11%，但通過"除名契"在夫妻間轉讓房產無須繳納"房產轉讓稅"。這對於舊金山、硅谷等地一棟普普通通的房屋就要值150萬到200萬美元來說，也可以節省一筆不小的開支。
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