今天我們來聊聊房屋徵收，也就是拆遷。我是從微觀的角度給大家聊聊這個話題，本人從事多年的房屋徵收工作，也就是拆遷辦，哈哈。接觸了各種各樣的人，有地痞流氓，有公務人員，有官員，有做生意的老闆，其中最多的就是工薪階層。因為一般房屋徵收項目基本都是舊城改造或者棚戶區改造（集體土地上的房屋徵收不表）。
先說一下房屋徵收的流程吧，2011年國務院總理溫家寶簽署了《國有土地上房屋徵收與補償條例》自此由原來的拆遷改為徵收，名稱的改變意味著性質的變化，實施主體變成了人民政府，原來的暴力拆遷，斷水斷電等亂象得到了改變。
一個徵收項目的啟動先要徵得徵收範圍內住戶的同意，然後公佈徵收補償方案（徵求意見稿），選定評估機構，公佈評估結果，公佈正式方案等流程才能開始正式實施。房屋徵收可以選擇貨幣補償或者房屋安置兩種方式，老百姓一般最關注的就是自己房屋的評估單價，裝修如何補償，獎勵措施，過渡費補助等。
這裡先說一下房屋的評估單價的幾種情況，針對私房（產權房）來說是可以直接用該單價來進行計算，如果是選擇房屋安置的話則不用考慮評估單價。如果自己的房屋屬於公房那不建議選擇貨幣安置，因為公房的產權不是住戶本人，一般會是政府或者企業，廠礦。所以補償對象並不是住戶本人，住戶只能得到自己裝修的補償或者是房屋殘值的部分。公房的住戶選擇房屋安置的話，根據原房屬性不變的原則，安置給你的房屋性質仍然是公房。私房同樣的道理。
不論是什麼性質的房屋都享受獎勵政策，具體各地不同。
下面就聊聊大家最關心的，如何在房屋徵收過程中利益最大化。這裡說的利益最大化是在法律允許的前提下去談，當然我也見過壓紅線的例子。首先，評估機構公佈的評估單價一般是確定的，雷打不動的。如果住戶們統一都覺得房屋單價偏低，可以申請行政複議，或者自己去請一家有資質的評估機構評估，當然這只是理論上的，我從來沒見過一個項目有兩家以上的評估機構評估，因為一旦評估機構確定了，不會再有另一家評估機構敢接這個單子，因為怕得罪人。明白了嗎，所以對於評估單價這個事情，大家不必糾結。
第二步，因為每家裝修情況不同，所以拆遷辦會對每家的裝修進行單獨的測量，然後根據方案計算出裝修的補償。這裡面水分就大了，畢竟是人說了算的東西，量多量少，算多少價格全憑工作人員的一句話。當然，現在有的地方為了規避這個問題，會採取裝修一口價的方式進行補償。
如果家裡有自建房的話也是比較靈活的，但是有些地方會請另一家測量單位來提前鎖定自建房的面積。就是盡最大程度防止房屋徵收過程中出現貪汙、瀆職的情況。
接下來的獎勵費、搬家費、過渡費都是固定的計算方法。選擇房屋安置的話是套內面積置換套內面積，千萬不要用建築面積去計算，因為原房和安置房的公攤不同，會很吃虧。如果補償方案中有房屋調換的獎勵面積，建議用足，畢竟那是很划算的。
房屋徵收過程中有些住戶一開始會對拆遷辦的工作人員採取一種敵對的態度，其實完全沒有這個必要，因為他們只是為了工作。並不是說壓低你的價錢，拆遷辦就會多得代辦費，因為代辦費是提前就和政府談好並簽了合同的。所以我相信只要在他的權限範圍之內，應該都會為住戶多考慮，畢竟他們也想趕快完成工作。
房屋徵收還有一點要特別注意的就是，要看看這是什麼項目，也就是拆掉房子來這塊地準備用來幹什麼。因為懂行的朋友會知道，拆遷也是房地產一級開發的一個環節，如果這塊地房企和政府談好了，拆遷工作所要的經費，包括補償款基本都是由房企來出，站在房企的角度，當然希望趕快完成拆遷然後施工預售回款，特別是對於高週轉的房地產項目，所以時間是他們最在乎的一點，如果因為一戶住戶不搬遷，導致項目開不了工，對於房企的損失就很大了.......
如果房屋徵收項目是用來修路、修建公共配套設施、基礎設施，那大家就要具體情況具體分析了。
好了，今天就講這麼多了。
