前不久，寧波市政府印發了《寧波前灣新區發展規劃》，前灣新區的原來名稱就是前幾年炒起來的杭州灣新區，雖然名稱裡有個杭州，實際杭州佔比非常小，可以忽略。新區範圍主要是原來慈溪市和餘姚市的部分區域合併起來。
從規劃來看，前灣新區給人非常高的想象力，吸引了大量溫州等外地投資客，成為投資客的熱土。要看這個區域的未來是否能對象，今天我們來分析一下，這一塊區域的前世今生，再預判未來的發展趨勢。
先來說一下它的前世。前灣新區所在的地區是濱海平原，灘塗地區，是錢塘江河流帶來的泥沙淤積和海流潮湧頂託的共同作用下形成的。由於錢塘江入海口是喇叭口形狀，世界聞名的海寧錢塘江大潮就坐落在此，所以河口被海水頂託作用明顯，河道泥沙淤積嚴重，水深不足，每天的錢塘江潮也給杭州航運帶來了不小的難題，退潮時會形成大面積的泥灘，如果船隻沒有反應過來肯定會擱淺。我們知道，長江入海口是上海，海河入海口是天津，甬江入海口是寧波，閩江入海口是福州，這些都是大大小小的港口，尤其是寧波是世界上難得的深水港，這一特徵讓寧波成為了中國五大計劃單列市之一。但是錢塘江入海口所在杭州，我們很少聽到杭州港，就是因為錢塘江入海口的航道泥沙含量較大，水深不足所致，因此杭州一開始就不像前述所列的那些城市圍繞著港口發展，而是以西湖為中心發展而來，也就是1.0版的杭州西湖時代，到了現在杭州提出了擁江發展，本質上是想擴大城市框架，而不是要打造杭州港，畢竟先天不足，後天也難以有較大發展。所以前灣新區的優勢並不是港口，前灣新區的優勢在於下圖中的 紅色區域這一塊泥沙淤積的平原以及灘塗，形成時間並不久遠。
再說一下前灣新區的今生。這塊面積較大，開發較少，所以土地價格低，隨著寧波市區的土地飽和，土地價格不斷上漲，所以在政府主導開發，前期交通先行，解決了交通這一壁壘後，這塊土地吸引了不少工廠入駐，但隨著前期企業入駐後，房地產商看到了商機，就開始購買土地，導致土地價格不斷地上漲，所以後期企業如果想入駐，成本又提升了不少。而這一區域本身的產品輸出，如果是出口國際市場的話，仍然要運輸到寧波的北侖港，運輸成本相比較寧波市區的工業區而言，反而會增加了不少。因此前灣新區的土地價格優勢蕩然無存，這塊區域的開發前景堪憂，是否後續能繼續吸引企業入駐，仍未可知。也許很多人仍然會說，後期有高鐵，高速相繼開通，經過這個區域，但是這個區域的先天區域不足，後天土地價格又上漲，就看誰更道高一尺魔高一丈了。
