嚴謹來說這是零售不動產的三種租售模式。
這三種模式產生是因為集中式室內商業的開發。
從房地產的開發投資收益來看；
住宅項目收益特點是——收益平穩且風險較小。
商業項目收益特點是——收益高但是風險較高。
所以一些具有挑戰性細胞的開發商願意在高風險的情況下攫取高利潤，
儘可能的擴大商業的用地指標。
主要還是因為住宅和商業的指標比例在報規的最初階段是可以商榷變更的。（你懂得~）
下面就這三種模式闡述下：
分割銷售（因為分為的三種模式中有租售結合的，這個分割銷售就默認是全部分割出售。）
分割銷售：簡單來說就是開發商對室內集中式商業進行對大產權的產權分割從而再進行銷售。
一般是兩種分割方法：
①實體牆進行分割；
②標記性分割；一般我們逛的大商場都是標記性分割。（喂，有沒有發現你腳下踩著銅釘哇，騷年！
分割銷售特點：
1.開發商從利潤最大化的角度出發，在商鋪分割過程中會最大化進行分割；
2.由於是全部分割銷售，後期商管公司對小業主的控制力也就沒什麼力量。容易造成運營風險。雖然現在大傢伙銷售產權式商鋪實行同意招商運營的售後返租模式，但目前施行的大多數模式為三年、五年模式，點數也大多在7.5左右。在坪效方面，諸多開發商為了平衡收益，是不考慮後期運營的成功率的，這就是為什麼商業項目的風險高的原因之一。一旦後期坪效產生的收益以及返租能力平衡不了就會產生諸多糾紛。那麼這個項目也就勢必成為名副其實的死鋪。很多開發商一開始對著方便並不是太瞭解就是貿然的進行分割返租的銷售，後期收益平衡不了，惹一身官司。造成項目爛尾。
3.所以從第二條來看，大家很明顯的就發現，實行分割銷售的的開發商都是資金鍊比較薄弱的開發商。雖然並不能說他們多貪心，但是一定是不審慎的。
4.值得一提的是商鋪分割和業態經營分割是兩套方案。他們在前期設計中是有分別和關聯的，這裡就不詳細表述了。
5.為了行業的良性發展，現在越來越多的域市已經不允許分割銷售了；
最近的事件是
蘇州市:關於進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知
這也是未來的趨勢。
託大的勸誡：各位同行，如果你們以後做項目拿到指標不要一味的追求最大化的利潤，也要結合資金鍊的承受能力以及抗風險能力來進行拆分。雖然商業項目的收益率高，但也不要盲目追求，量力而行。切記——失敗的項目是職業生涯的汙點。
租售結合租售結合：簡言之就是部分分割出售，部分自持；
方式：一般自持原則是自持一整片或者整層自持。切記莫要碎片零散自持（基本等於找死）。
一般自持部分是作為主力店的預留經營。因為從收益的角度來看，主力店的商務條件是最苛刻的，所以自持部分放置主力店能夠有效的拉高項目整體租金收支能力，對企業來說是有利的。
租售結合特點：
1.能夠有效的回籠項目資金，
2.在銷售返租平衡上，企業分風險是降低的。
3.企業支持一部分，在業主會議中，企業是佔據主導地位，比較有話語權。通俗點說，我是最大的股東，你們要聽我的。
4.支持部分，在物業銷售過程中，是對投資客戶具有很強的吸引力的。企業通過自持部分向投資客表明企業運營這個項目的決心和信心。所以對於銷售來說，自持部分商業無疑是銷售的助力器。
5.根據第四條，也就是在招商過程中，能夠帶來很大的便利性，比如說，落位準確招一家聚客能力強的主力店，但是這個主力店給的租金只有4毛左右。那麼企業就可以通過把主力店放置在自持部分。通過以商招商的方式抬高其他部分的租金水平，從而達到收益的平衡。
6.財務成本上，自持部分在運營後還是可以向銀行抵押套現的；
現狀：租售結合目前是一二線市場的主流。
只租不售只租不售也就是全部持有。
也就是唯一的業主；
想怎麼佈局就怎麼佈局；
項目怎麼定位就怎麼定位；
就是有錢，就是有實力；
就是牛逼！！！
