成交63.68億，今日北京終於迎來4月土拍盛宴的主菜——大興西紅門限競宅地，而且是雙人份！
垂涎這道菜的人不少，金茂、首開、電建、龍湖、招商、金融街、新城紛紛躍躍欲試。無奈，數量有限，價高者得。
最終，B1-05-(2)地塊被新城以29.4億元競得，溢價率7.38%，樓面價38913元/㎡。
B1-05-(3)地塊被首開+龍湖以37.4億元競得，溢價率3.03%，樓面價39505元/㎡
"菜品"點評：
1.四環外五環裡，位置優越，肥而不膩
2.限均價6.44萬元/㎡，最高單價7.08萬，南城最貴，賣相佳
3.屬性純粹無筋膜，建面12萬㎡/9萬㎡，大小適中，飽腹易消化
4.東地塊帶了一塊3600㎡的小骨頭（停車場用地），不難啃，貼骨肉更香
南城新貴！大興7萬+時代來了？
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今日成交的兩宗地，均位於五環內大興西紅門板塊，距離五環直線約1.7公里，西側緊鄰京開高速，進城、出京都非常方便。新浪老編輯特意去地塊轉了一圈，實景咱先睹為快，可以看出，地塊周邊西紅門醫院、大興實驗學校、西紅門鎮政府、鴻坤體育公園，生活配套相對豐富。值得一提的是，兩宗地距離大興最大的商場薈聚約2.4公里，也是腿兒著就可以到的距離，週末或晚飯後溜達著逛個商場，吃個宜家的甜筒，美哉~
五環內，且配套成熟，兩宗地頗受開發商青睞，報名信息如下：
東地塊：金融街，金茂，新城，首開，電建+招商
西地塊：金融街，金茂，新城，首開+龍湖
競拍伊始，02號東地塊一手報價28.08億元，主持人叫價三聲無人應價，即將退回最高報價時，新城舉牌。隨後又電建+招商、金融街加入爭奪，在第8輪，新城以29.4億元成交，溢價率7.38%，樓面價38913元/㎡！
這8輪舉牌每一手舉牌，幾乎都卡著主持人的三聲報價，可見即便是優質地塊大家也十分謹慎。據說新城老總親自坐鎮，第一宗地競拍結束後，還對第2宗十分期待。此前新城在北京的僅有順義、石景山兩個項目，本次新城擴充糧倉，或許會在北京打下一片江山。
清場消毒之後，第二場競拍繼續。第二宗節奏相對較快，首開+龍湖率先舉牌37.6億，隨後金融街跟進，第3輪，首開+龍湖以37.4億元成交，溢價率3.03%，樓面價39505元/㎡！
兩宗地合計建面約17萬平，容積率2.1，控高30，具備打造洋房產品的條件。合碩機構首席分析師郭毅表示，南四環周邊多是老舊房產，地塊出來後，地緣性改善人群升級置業需求將得到改善。此外金融街、麗澤商務區外溢的需求其實有很多，所以開發商對西紅門地塊競爭熱情較高。
此外，兩宗地限均價64400元/平，最高限價70800元/平，是目前為止北京城六區之外，最貴的限競房，也正式開啟大興7萬+時代。網友感嘆，大興都賣7萬了！
且五環內，普宅的標準線總價是468萬，兩宗地受70/90限制，算下來70㎡戶型總價450萬，剛好卡在普宅線內！
不過也有網友質疑，這地兒能買到6.4萬/平麼？兩宗地成交樓面價最高約3.9萬元/㎡，與售價價差較大，開發商在產品設計有拔高的可能，或者走降價路線，也不虧。
不過，周邊無地鐵是兩宗地較大的瑕疵。機場線穿地塊而過，但並未設站。距離4號線西紅門站和尚在規劃中的19號線西紅東門站均在2公里左右，乘坐公共交通出行的便捷性大打折扣。
這裡插播一段西紅門的歷史：20年前，西紅門還是筒子樓、麥子地的天下，2002年鴻坤奪下200萬㎡西紅門土地，當時被業內成為“冒險之舉”。不過您看如今西紅門板塊，星羅棋佈的都是鴻坤開發的項目：林語墅、理想城、曦旺山、金融谷、鴻坤廣場、鴻坤體育公園、鴻坤新都薈，包含住宅、商業、公園多種業態，是北京開發史上非常成功的典型案例。
不過可惜，西紅門之後，鴻坤轉戰環京，在北京市場上再也沒有什麼大的聲音，十分遺憾。
越少越珍貴 五環裡的價值
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克而瑞數據顯示，2019年，北京四到五環間成交均價約6萬元/平，五環到六環成交均價4.8萬元/平，價差1萬2。畢竟，四個圈的是奧迪，五個圈的就是銀隆了（開個小玩笑~沒有說五環外不好~只是相比之下，五環內的價值更高一些
去年10月成交的舊宮京能電建洺悅灣限價僅5.4萬/平，位置與今日西紅門雙子幾乎處在同一水平線上。
時隔半年，西紅門單價漲1萬，這其中，除了區域價值的不同外，政府也在有意根據現狀調整價格，讓限價更符合市場規律。
《地產營銷人》出品人韓樂表示，儘管地塊設定了限價，但價格較此前有明顯提升，限競房雖然不斷供應，不過價格優勢正在逐漸消失。
但從環線上看，這個價格，也不算貴。目前，四到五環內在售的限競房項目，除剛剛提到的舊宮洺悅灣，便是郭公莊三傑：春風和院、諾德逸府、京投發展臻御府。均價約6.8萬/平，未來必成競爭之勢。
且土地稀缺，環線價值日益增長。近十年，北京4-5環供應明顯逐年遞減。經過317新政後一個調整期，略有回升，但你要知道，五環就那麼大，地越拍越少，地越少，越珍貴。
數據來源：克而瑞
不過，此時的4-5環已經形成高端有調控，剛需有保障的格局。因為從19年的住宅供應面積段來看：70-90/130及以上是主流。
數據來源：克而瑞
另外韓樂認為，大興在售限競房仍有很多，價格更優勢，西紅門地塊可能會影響這部分項目的去化速度。（韓老師保守了，丸子君猜，西紅門地塊的入市必定會加速大興限競房的去化。
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F1不美味 東壩7萬+限競無人點單
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只要停牌速度夠快，北京就沒有流拍。
本來今天的土拍盛宴還有一道豪華甜品——朝陽東壩611地塊，限價69422元/㎡，建築控制規模79829㎡，起始價32.06億元，土地屬性F1住宅公建混合用地。
東壩地塊位置
不過，在“上菜”的前兩日，611地塊與原定於5月15日出讓的612地塊同時停牌，暫停交易。
樂居土拍特約評論員澤龍分析，東壩地塊停牌原因如下：
1.東壩F1地塊雙雙撤牌，首先代表房企對北京商改住政策的敬畏之情
2. 綜合起始樓面價太高，4萬+，30%的商辦鐵定需要限競房利潤來平衡
3. 東壩北區雖然未來規劃高大上，但需要快週轉的限競房顯然等不及周邊荒涼配套的改善，均價接近7萬，還是有一定壓力的，而且需要彌補30%商辦物業部分，起始價來拿，也無法平衡資金；
4. 30%商辦物業的價值是和未來地區整體配套正向關的，短期內無法實現
朝陽金盞、東壩雙子，接連三宗外界看起來位置、屬性都不錯的土地撤牌暫停交易，受疫情影響，現金流為王，投入高、回款慢的F1地塊的確不怎麼美味。也說明開發商拿地態度迴歸理性，對市場預期、購房者需求的把握上偏向保守，帳算得越來越精細，房地產行業的良性健康發展，這是必經之路。
五月，還有豐臺分鐘寺三宗優質宅地待價而沽，你猜，誰會把子彈打出來？
兩宗地均位於大興西紅門鎮，其中B1-05-(2)地塊用地性質為R2二類居住用地、S4社會停車場用地。起始出讓價為27.38億元，土地面積39577.683㎡，建築面積75553㎡，需配建3600㎡社會停車場。起始樓面價約3.6萬元/㎡。
B1-05-(3)地塊用地性質為R2二類居住用地，起始出讓價36.3億元，土地面積45081.987㎡，建築面積94672㎡，起始樓面價約3.8萬元/㎡。
土地出讓文件顯示，兩宗地中商品住房銷售均價不超過64400元/平方米，且最高銷售單價不得超過70800元/平方米。住宅部分受70/90限制，容積率均為2.1，控高30。
