作者：天道
新增建設用地已幾乎不可能，存量土地成為深圳謀求發展的突破口。曾經承載著數以萬計外來人口“深圳夢”的白石洲城中村，在深圳宏大的城市更新計劃中，將成為歷史
白石洲內不見天空的樓宇。
2019年5月31日，房東的一紙通告，讓陳海軍一時不知所措，通告稱整個白石洲北四村租客要全部清退，他們租住的房子將在2020年拆除，“這是政府定的，誰也改不了”。
來深圳打工十餘年的陳海軍，一直租住在白石洲，30平方米，2100元/月，突然的清退，意味著他要帶著一家老小六口人重新尋找落腳地。
位於深南大道旁南北兩側的白石洲，地處關內最核心的地段，東鄰華僑城世界之窗、歡樂谷，西與高新科技園僅隔一站地鐵，周邊華僑城房價每平方米15萬元。核心地段加上低廉的房租，這片0.6平方公里的土地吸引了15萬外來人口租住於此，是深圳最知名的“城中村”。
深圳南山 白石洲 15萬深漂夢開始的地方 早已把這裡當成自己的家
，白石洲北四村拆遷早在2014年就被列入深圳市一級規劃，入手白石洲城市更新單元項目的是綠景地產，作為承攬多個“城中村”拆除重建項目的本土地產商，綠景地產經過與白石洲利益各方博弈，終於“搞惦”多數房東，清退公告標誌著白石洲被拆邁出實質性一步。
曾經承載著數以萬計外來人口“深圳夢”的白石洲，在深圳宏大的城市更新計劃中，將成為歷史。
十五萬租客的夢始之地
白石洲由上白石、下白石、塘頭、新塘、白石洲五個自然村組成，從地鐵1號線白石洲站出來，穿過巨大的榕樹林，順著沙河路往北走，經過幾家店鋪，便進入白石洲北四村。這裡熙熙攘攘的人群川流不息，沿街是各類衣食商鋪，“活躍”是所有初來者對白石洲的第一印象。
告別“深漂”的“獨家記憶”,深圳白石洲舊改在即,租客面臨清租
從商鋪後的巷子繼續深入，白石洲的真面目才得以顯現——數百幢樓房緊密相鄰，樓與樓的距離只有數釐米，陽光照不進來，置身其中，猶如進入森林之中。
陳海軍是生活在這裡的15萬人口之一。他二十來歲就從湖南耒陽老家來深圳謀生，2006年進入了沙河一家工廠工作，工廠宿舍安排在白石洲村村民的樓裡，10平方米的小屋，6個員工擠在一起，“那時剛出來，能有地方住就不錯了，沒想著條件好不好”。
陳海軍就這樣一直在白石洲工作生活，從一無所有開始，慢慢有了積蓄，2010年結婚生子。婚後他在白石洲租了一間30平方米的兩室一廳，父母、兩個兒子再加上他們夫妻，一家六口居住，因為處在一樓，陽光差，三四月回暖天時潮溼陰冷，但租金便宜，早年1500元/月，近來逐漸漲到了2100元/月。
“兩個孩子都在這屋裡出生長大，一家人都在一起，也是一個完整的家。”陳海軍告訴筆者，兩居室非常狹小，廳內放置了一件舊沙發、一張飯桌和一張雙層床，但屋內乾淨整潔，牆上貼滿兩個兒子的獎狀，“我們在這裡住了九年”。
一家六口人擠在白石洲，忍受艱苦條件，背後是一筆經濟賬：陳海軍是滴滴司機，每天下午4點出門開車，直到第二天凌晨4點回家，一個月收入1.2萬元，妻子在家附近的餐館工作，每月工資3500元，父親在做環衛工，也有3500元月收入。每月有近2萬收入，加之村內物價便宜，刨去房租水電，一家人每月可存下近1.5萬元。而在耒陽老家，一家人一年5萬元都掙不到。
選擇白石洲，陳海軍、妻子、父親都有工作，兩個兒子都能在家門口上學，他們對未來充滿希望——在耒陽縣城買一套房，兒子初中可在縣城上學，自己未來老了能住在城市。
大學畢業生陳萍2018年也搬進了白石洲。1993年出生的陳萍，大學就讀武漢一所高校，2016年大學畢業後來深圳，在高新園一家互聯網公司工作。剛畢業時租住在寶安中心附近的樓房，10多平方米的小房間，每月房租近3000元。
一年後，陳萍發現房租佔工資比重過高，能攢下的錢極少，每天高峰通勤的時間成本也很高，她最終選擇了來白石洲居住，僅用1500元月租，就能住上近20平方米的朝南房間，而且每天上班只需坐一站地鐵或公交。
“雖有時覺得住在城中村不好聽，但其實住著舒適便宜。”陳萍說，2018年底，她還自己花錢把房間重新裝飾了一番。
入職三年，工作勤勉，2019年3月陳萍已經提升為經理，帶領一支四人的小團隊，薪水和待遇都有了大幅提升。她告訴筆者，希望過幾年她能在深圳買下一套屬於自己的房，定居深圳。
陳海軍和陳萍是典型的“深漂一族”，白手來深，白石洲以廉價房租、便捷交通、低生活成本，成為他們棲居之所，也是他們深圳夢開始的地方：低學歷的陳海軍希望年輕時待在深圳多掙錢，供養兩個孩子上大學，走出自己的階層；高學歷的陳萍則希望能走出老家縣城，未來能在深圳紮下根，事業和人生獲得更大的舞臺。
白石洲內的樓棟水錶。
萬人被清租
“房子找好沒？搬哪裡去住了？”
“還沒呢，都太貴了，難找。”
這是陳海軍最近在村內每天碰見老友時的對話，租住了十年的白石洲，出門都是老朋友，過去見面彼此問問最近工作，但近來的寒暄大家都被作為是永遠的告別——來自天南海北，因為租住在一起才認識。但他們清楚，一旦離開了白石洲，將各奔東西。
這一變化源於2019年7月1日房東的一紙告示：因新塘村被政府納入城市更新改造，本樓已與開發商簽訂搬遷協議，現通知您於2019年9月1日前結清水電網絡費用搬離本樓。
“剛看到告示時，我們還不太相信這麼大的村子要全部清租。”陳海軍告訴筆者，在他十多年的租住生涯中，有過多次村子要拆除的消息，但都沒有走到清租這一步，在向房東確認後，房東口頭回覆住房已經與開發商簽約，房子只能租到8月31日，9月1日將斷水斷電。”
第二天，陳海軍得知清租通知不只是張貼在他所在村子，北四村大部分村民都收到房東強制退租信息，他意識到，這次清租是“來真的”。
從官方記錄查看，白石洲的拆除頗為曲折，2014年，白石洲曾被列入《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，但在同年5月正式公佈時缺席，其後又在7月第二批城市更新列表中重新出現，並對更新範圍進行了調整和修改。
隨後白石洲拆除重建進入快車道，2017年6月16日，深圳市規劃和自然資源局網站發佈《關於南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃（草案）的公示》：更新單元用地面積480148.0平方米，拆除用地面積459542.1平方米，開發建設用地面積303793.7平方米，計容積率建築面積為3479550平方米。
2018年12月28日，深圳市規劃國土委正式通過了上述規劃草案，白石洲北四村的拆除重建計劃有了法律授權，綠景集團成為白石洲拆除重建的主體。而查詢規劃，南白石洲未被列入拆除重建單元，而是列入了綜合整治規劃，由當地城管委牽頭進行更新改造。
“企業和房東談賠償，多數本地房東同意了，房東就直接給我們下發清租令。”陳海軍說，接到清租通知後，身邊多數租客選擇了離開白石洲。
2019年9月筆者走進白石洲北四村，村子已經搬離大半，昔日住滿租客的樓都大門緊閉，透過窗戶不見生活物件。
“搬到哪裡的都有，少數搬到南白石洲村，一套房已經漲到了3500元每月。”陳海軍說，而更多的租客搬到了更遠的寶安區，或者龍華、龍崗。
搬離白石洲，對於家長工作的震盪是其一，而帶給租客孩子的影響是最大的，或轉入其他學校，或回農村老家，成為所有白石洲小孩未來的選擇。
教育也一度成為外界對白石洲拆除最為猛烈的批評。多家媒體赴白石洲採訪失學兒童，稱拆除政策以犧牲兒童教學為代價。有藝術家還策劃了一項行為藝術：在深圳與東莞的地界，一臺挖掘機將數十個布娃娃從深圳鏟到東莞，並重重地扔向地面，以表達深圳將這些外來務工家庭的兒童拋棄在城市發展之外。
面對輿論壓力，綠景地產作出調整，對有孩子在深入學的家庭，最遲退租時間可延遲至2019年12月31日，綠景、租戶、房東三方簽訂協議。如此，陳海軍為兩個孩子贏得了一學期的入學時間。
陳海軍的兩個孩子就讀於城中村的民辦小學南山星河學校，2019年9月1日開學時，孩子班上多名同學都轉學了，多數回了老家。
陳海軍也面臨著艱難抉擇，白石洲南村不僅租金高漲，更是一房難求，只能往關外寶安、龍崗等地搬家，但搬離後，受限於深圳教育政策，兩個孩子學位難以跨區轉入。
“我不可能住到寶安，每天送孩子來星河學校上學。”陳海軍說，但他又不忍心讓兩個小孩回耒陽老家成為留守兒童，等他們上初中，年齡再長几歲，再放心讓他們回去。
是非白石洲
白石洲，這座被稱為“深漂第一站”的城中村，是數十萬深圳人共同的記憶，他們在這裡落腳，通過個人奮鬥，再離開這裡紮根深圳，當它即將被拆除重建時，引起了巨大的討論，深圳本土各方力量介入其中，嘗試影響政府的這一決策。
在官方政策語境中，由15萬外來人口聚集起來的白石洲，一直作為“城中村”來被描述，是社會藏汙納垢、基層腐敗發生的高發地。
對此，深圳本土戲劇家楊阡一直否認白石洲作為“城中村”的身份定義，他認為，“無論從形態還是實質，白石洲都不是一個村，是一個城，稱其為‘城中城’更為恰當。”
楊阡是白石洲最早的觀察者，早在2013年就在深圳雙年展上創作了舞臺劇《物戀白石洲》，該劇呈現了深圳城市化進程中資本對白石洲土地空間的爭奪，“其實也預言了白石洲今天的結局”。
楊阡告訴筆者，官方一直以“村”來定義白石洲，即為了拆除白石洲建構合法性，城市不應該有村，城中村應該被城市化，潛移默化中，拆除白石洲就順理成章。但問題的本質是，白石洲是一座由外來人口租住後自發形成的原生城市，區別於官方規劃體制下的城市。
“如果我們否認原生城市，那就是否認外來人口對城市的定義權。”楊阡說，但深圳的發展與崛起，正是由數百萬外來人口建設的，其中近80％的非戶籍人口租住在深圳300多個城中村中，從這個角度理解，城中村是深圳人共有的城市記憶，是一筆文化遺產，不應該任由它悄無聲息地被拆除消失。
對於城中村的功能，廈門大學經濟學院教授趙燕菁認為，恰恰因為有了城中村，深圳才有了製造業，深圳的城中村規模足夠大，所以房租低廉。據《深圳市城中村改造總體規劃》統計，截至2016年，深圳共有320個原行政村，建有農民房35萬棟。如果按面積計算，城中村的住宅面積約佔全市住房面積的一半。“我跟深圳市政府說，如果你把城中村消滅了，你就把製造業消滅了。”
深圳建築師段鵬在研究了深圳多個城中村後發現，深圳的產業佈局是圍繞城中村展開的。作為生活成本窪地，所有企業家都願意把工廠佈置在城中村旁邊，可以省下巨大的用工成本，從而推動產業發展。
據段鵬的研究，深圳的城中村從城市規劃上是人口加密和空間加密的典型案例，有了高密度的人口，城市的效率就會大幅度提高，運營成本會降低，創新也會被催生。
楊阡的妻子馬立安為了尋找白石洲的意義，曾多期邀請全球學者駐村，其中一位來自印度德里的人類學家在白石洲住了兩個月，臨走時，這位學者提出了兩個問題：我不是特別懂為什麼白石洲要被拆除？拆除後，白石洲十多萬租客將會去哪兒？
針對城中村問題，深圳發改委一名官員早先正面回應了筆者，他坦承深圳城中村問題極為複雜，處理起來極為棘手，“原住民、政府和社會三者在城中村之間相互博弈，現在已經是當前城市發展中最大的內部結構性問題”。
這名官員認可由本地村民自建的城中村的歷史貢獻與價值，“深圳最大的住房保障，其實是由城中村在提供。如果政府要建立一個覆蓋1000萬左右人群的公共租賃市場，需要萬億級別的投入，但如果當時這些萬億資金用在住房上面，而不是花在產業的扶持培育、城市的基礎設施建設的改善上面，深圳的發展又會是另一番天地。”
對於城中村曾經的貢獻，該官員稱，城中村建房的原住民也是得到了實惠，房租是一部分，而每一次的舊改都會誕生一批億萬富翁。
他將城中村比作硬幣，有A面、B面，“它在一定時期是A面的東西大過B面，但是在現在這個歷史時期，是B面的負面東西壓過了正面的東西。”
所謂的B麵包括：城中村的空間格局會制約城市發展；基礎設施不足會帶來整個城市的影響，比如說原來城中村都是沒有汙水管埋在地下的，所以環境代價很大；滋生基層腐敗，城中村違建帶來巨大的黑惡勢力，藏汙納垢，存在較大公共安全風險。
而拆了城中村，外來人口住哪裡？深圳正逐漸加大公租房建設，計劃“十三五”期間建設40萬套公租房，承載的人口在150萬－200萬之間。
城中村的產權困境
拆遷白石洲，必須付出昂貴的代價，這一代價背後是深圳城中村的產權困境。
要理清白石洲的產權情況，必須梳理白石洲的歷史和深圳土地政策脈絡。中山大學社會學系副教授張永宏對白石洲的歷史曾作過梳理和研究。據他介紹，1978年前，白石洲被劃為國營沙河農場，隸屬於國營光明農場，沙河農場規模遠大於今天白石洲面積數倍，東到華僑城東，西到大沙河，北到北環大道，南到深圳灣，多達數十平方公里。1978年改革開放後，沙河農場轉制，成立了沙河集團，沙河集團開始賣地，今天華僑城的地產、世界之窗、歡樂谷都是從沙河集團買下，而沙河的農民也不再種糧食，在巨大的租房需求下，改“種”房子。
與此同時，1992年成為深圳所有城中村發展史上極為關鍵一年，深圳在關內推行農村城市化，所有農村土地一律統轉為國有土地，農民除了獲得一筆貨幣補償，村集體還會獲得5％的發展用地以及宅基地。
因此，深圳各村成立股份公司，農民變股民。但由於沙河農場屬於國營農場，難以獲得和農民一樣的股民身份和補償權益，為此，白石洲原住民曾多年向各級政府反映情況，希望獲得同等發展權益，這一問題直至2009年才得以解決。
儘管身份懸而未決，但在深圳高速發展的洪流中，白石洲原住民掀起了多輪建房高潮，各家先是拆掉瓦房老宅，在原址建設樓房，後來開始大規模侵佔公共土地擴建、加高樓層，如此幾輪大規模擴建，白石洲形成了今天千樓互相“牽手貼面”的局面。
因為歷史欠賬，以及白石洲複雜的土地、房屋產權關係，在嘗試多輪查處違法建築無果的情況下，歷屆政府也只能選擇默許原住民靠“種樓”獲取房租收益的行為。
白石洲只是深圳城中村產權困境的一個縮影。
改革開放後，三來一補加工貿易產業在深圳快速發展，用地量劇增，為了解決這一問題，1992年深圳要求三個月內把全部關內土地城市化，時間短、政策粗、操作快，如此為深圳各村的徵地補償留下了巨大歷史欠賬，青苗賠償、5％返還發展用地在很多村成為“糊塗賬”。
儘管村裡土地被劃為國有，但政府一時難以開發建設，村民在利益沒得到妥善保障的情況下，就自發侵佔已被劃為國有的用地建房，而且凡是違法侵佔國有土地種房子的村集體都獲得巨大發展，而守法村莊反而吃虧，如此也助推了更多原住民和村集體違法建房。
而深圳的房價也一路攀升，從2005年開始到2015年，十年時間房價增長十倍以上，而2015年深圳新房均價更是從2萬元直奔5萬元，2016年5月全市新房平均價格55871元每平方米，同比增長96％，其中中心區房價從4萬元每平方米直接翻番達到8萬元每平方米，個別高端樓盤每平方米已達10萬元每平方米。
儘管城中村存在違法建築，但現實是，土地在原住民手中，地上建築物產權歸原住民所有，而且房子也住滿了人，要從原住民手中拿走這些地拆除重建，談何容易。
深圳迭代：非拆不可？
深圳沒有增量土地並非是一個新話題。2005年，面對發展問題，深圳市政府列舉出“四個難以為繼”，首當其衝是“土地、空間有限，剩餘可開發用地有限，按照傳統的速度模式難以為繼”。
深圳發改委官員表示，其實自2001年以來，歷屆政府在研究深圳問題時，如何破解深圳土地空間發展窘境，一直是最根本的問題。
“深圳的市域面積1928平方公里，剔除生態用地就不到1000平方公里，現在可開發土地，總的大概就20平方公里，而成片的更少。”上述官員稱。
在土地供給方面，廣東省國土規劃的2020年控制目標給深圳的限額是976平方公里，深圳從2015年-2020年五年內僅剩下8平方公里淨增指標，而從此前五年統計平均來看，深圳每年均用地需求約11平方公里。
北京大學國家發展研究院教授周其仁和他的團隊早前在對深圳土地問題研究時指出，深圳面臨的一系列挑戰中，比較緊迫的是這座城市的未建設用地已近於耗盡。對照毗鄰深圳的香港，開埠170年，建成區面積只佔全部土地面積的21％，不到深圳的47％的一半。內地城市中，北京建成區面積僅佔全市總面積的8％，上海和廣州則分別為13.5％和12.5％。
周其仁指出，“顯然，深圳既沒有外擴的空間，也不可能在現有城市框架內大幅度增加建設用地。要在未來的城市競爭中勝出，深圳必須找到新思路，尋求新的突破。”
新增建設用地已幾乎不可能，存量土地成為深圳謀求發展的突破口，在這個背景下，城中村非拆不可。
但單純查違拆除，並不能解決所有問題。
“所以後來深圳政府轉入了城市更新，一種是綜合整治，一種是推倒重來的舊城改造，此外還有一種是功能改造。”張永宏介紹，這三種模式，深圳探索出最成功的方式是推倒重來的舊城改造類城市更新。
城中村綜合整治工作交給了市城管局，但城管局在這方面“既不專業也沒動力”，所以一直進展不大。而舊城改造，通過市場化手段，既可以把遺留問題解決，又增加了土地，政府還完成了民生、公共交通工程，多方受益。
但舊改並非一帆風順，早期深圳的城市更新一直被房地產商利用，房地產做城市更新專門找村裡的空地，舊改不涉及村民的房子。
“而村委會也想發財，相互一勾結，就把空地給了房地產商，行話叫只吃肉不啃骨頭。”張永宏說。針對這一情況，2009年深圳出臺《城市更新辦法》，確立了“城市更新單元規劃”法律地位，即要求申請拆除重建類城市更新的“建設的用地應大於3000平方米且不小於拆遷範圍用地面積的15％”，“城市更新單元內擬拆除重建範圍的用地面積應大於城市更新單元總用地面積的70％，拆遷範圍原則上不得包括未建設用地”，等等門檻條件。
如此約束後，深圳的城中村改造便化解了開發商只吃肉不啃骨頭的難題。張永宏介紹，深圳近年在推倒重建類城市更新過程中做得最成功的案例是華潤進行的大沖村舊改。
大沖村與白石洲臨近，位於白石洲的西側，村內曾有各類建築物1500多棟，總建築面積100多萬平方米，居住人口7萬餘人，2010年，華潤置地與原住民簽訂了拆遷協議，有871戶村民可以獲得補償，超過一半的戶主擁有1000平方米的建築面積以及大量的貨幣補償。
“深圳所有的農民都看到大沖拆村後一夜暴富，個人與村集體資產增值，城市更新政策一下子就深入原住民的心，各個村都搶著要舊改，還有村民拉橫幅要求舊改。” 張永宏表示，深圳因此專門做了城市更新地圖，分批次慢慢改。
如此，深圳市政府獲得了城市更新的主動權，如今已成為深圳解決各種問題的重要抓手。
不同於內地由政府主導的城市更新，深圳的城市更新走的是一條市場化道路，由開發商作為主體，政府只是負責項目審批與研究。
在這一模式中，開發商通過市場化靈活的手段與原住民博弈，解決了過去城中村改造僵化局面，原住民與村集體都實現了資產升值，而政府通過支持房地產商做城中村改造，不僅獲得政績，產業商業用地、道路、學校、住宅等民生工程都獲得保障。
而房地產的利益則通過提高容積率來得到了保證，白石洲項目容積率最後高達11.5。
白石洲舊改項目介紹如下鏈接
南山區打造世界級濱海新城 白石洲350萬地標性舊改航母揚帆起航
更多房產信息請關注微信公眾號：深圳舊改城市更新（SZJGCSGX）或深圳回遷房置富網(SZHQFZFW)
龍崗坂田街道象角塘舊改佳兆業打造坂雪崗科技城現代化生態綜合體
