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大灣區的概念很火，媒體上關於大灣區的報道到處都是，去年參加一個活動，一個來自廣東的嘉賓上臺發言，他說大灣區未來前景廣闊，十年後超越長三角成為中國最大的區域經濟體，聽到這個判斷，坐在我旁邊來自上海的Y先生差點笑出聲。Y先生說長三角那麼多城市，無論人口規模還是土地規模都比大灣區大很多，大灣區的腹地決定了超越珠三角是不可能的事情。
去年也曾有深圳企業家喊出深圳超越上海的預測。深圳和上海比較，類似大灣區和長三角比較，無論是人口規模還是土地規模都差距很大，如果深圳超越上海，那只有一個可能，就是人均是上海的2倍以上。人均兩倍以上，在同一經濟體內其實很難做到，畢竟上海也是大都市，而不是西部鄉鎮。
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去年大灣區收穫的大禮包不斷，迎來了自己的高光時刻，其實發展大灣區的政策其他的兩個都市圈也都有，都是國家級行為，比如長江經濟帶，比如京津冀一體化。只是大灣區宣傳上做的更好，叫的也更響。
大灣區真正的高光時刻是在1980-2000年，那個時代，廣州和深圳雖然經濟規模、人口規模上與京滬相差甚遠，但是產業結構確實先進，以出口加工和外貿為主，而無論是上海、還是北京，當時還是典型的傳統工業城市。可是深圳和廣州已經開始快速融入了世界經濟貿易格局，當年的廣交會是中國外貿最隆重的盛會，
那個時候，不要說廣州、深圳，即使東莞佛山，個人工資也比北京上海高的多，三十年前，北京大學畢業生月薪100元，教授200元，而東莞一個打工妹的月薪卻是400元，遙遙領先。
大灣區不僅經濟上領先了，文化上也引領時尚，廣州成為最時髦的城市，說粵語成為時髦的事情，穿廣式服裝成為流行色，流行歌曲也源於廣州，毛寧、楊鈺瑩秒殺所有的北京著名歌唱家。
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1980-2000年，中國的一線城市不是京滬，而是廣州，深圳。那時大灣區擁有最多的開發商，最多的商品房，最高的房價。
現在的房地產商格局，來自大灣區的著名開發商佔據了顯赫位置，主要大灣區早期富裕，商品房起源於大灣區，開發商起步早，後來佈局全國引領全國房地產發展。
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加入世貿後，長三角快速崛起，開始擁有全國最高的房價，不僅上海房價高，溫州、杭州也曾經做過前兩把交椅，浙江的縣級市在2010年時候很多房價都1萬多，秒殺中西部的核心城市武漢成都。
即使到了2015年，中山的房價大把低於5000元，東莞的房價大把低於9000元，原來港客雲集的樟木頭房價只有3000多元。
2000年前，大灣區擁有中國最高的房價，後來被長三角超過了。這波大灣區房價的快速崛起是從2015年，漲幅最大的是深圳的西部和東莞的臨深區塊，部分樓盤的價格最近5年漲了3倍。
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大灣區的核心價值位於珠江東岸的廣深走廊，最有投資價值的城市，深圳、廣州、東莞都在這條線上。
比起珠江東岸，珠江西岸無論是經濟規模、人口規模還是影響力都差的多。在大灣區投資，確定性最強，升值潛力最大的是珠江西岸。
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除了深圳、廣州，大灣區房產比較活躍的區域是臨深和珠海。
臨深一直是房產投資的熱土，但要區別對待。
北面的東莞和深圳擁有最長的邊界，緊鄰深圳人口、經濟最密集的幾個區，深莞的經濟早已融為一體，是前店後廠的關係。隨著未來深莞間的經濟聯繫更加緊密，未來深圳東莞的軌道交通會融為一體。所有臨深的東莞的幾個鎮的房子具有堅實的支撐，可以長期看好。
東面的惠州雖然也是臨深，但是緊鄰的大鵬山水縱橫，到達深圳人口稠密的地區需要穿越幾十公里的山脈，物理上的巨大阻隔，使得深圳和惠州無法在城建上連為一體。所以一定程度上，惠州的房子更多的是炒作，真實的居住需求不多。
至於中山，原本城市規模就很小，中間隔著寬闊的珠江口，交通不便，即使深中通道開通，過通道需要時間，更需要錢，遠不如北上東莞方便。
珠海的房價很高，一直也很活躍。可珠海的一個困境是經濟不發達，就業機會少，人口規模少，本地的購買力一般，珠海房子更多的靠外來購買力支撐，賣的是氣候和環境。賣氣候和環境，房價低的時候容易，比如1萬，2萬，價格高了，房價4萬了，誰會去為氣候買單？
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廣府文化以務實著稱，反映到經濟上就是放水養魚。不過這種文化背景下，管理部門作為的力度就會小些。
東莞和中山是極少數城市直接下轄鎮的城市，工業化早期，直接下轄鎮效率不錯。可是在消費大時代來臨，一個城市需要良好的教育、醫療資源才能吸引更多的人才過來。下轄幾十個鎮，而不是幾個區，資源分散，無法集中優質資源建設核心區，無法快速提高城市的吸引力。
中國最擁堵的大橋應該是虎門大橋，常年處於擁堵狀態。長江上的武漢市內、南京市內都有10座長江大橋了。而虎門大橋只有一座，虎門二橋還在建設。虎門地處咽喉，完全可以建設4座以上大橋的。
去浙江看看，不僅縣域間的道路寬闊暢通，即使是鄉鎮間的道路標準也很高，交通的改善大大提高了物流的效率。這點上大灣區的城市還有提高空間，無論是市與市之間，還是市內鄉鎮之間，道路的便利程度都有改善的空間。
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富裕的大灣區，無論是交通還是醫療、教育上並不比其他地方強，這個在工業化早期不算什麼，在大消費時代，大家渴望追求美好生活的時候，是需要儘快改善的。
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