近日，央行課題組在《中國金融》雜誌發佈《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，透露諸多房地產關鍵信息。
21君為你劃重點：
中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，資產分佈分化明顯。
中國城鎮居民家庭財富與房子深度捆綁：家庭資產以實物為主，住房佔比超七成，住房擁有率達96.0%
北京、上海、江蘇家庭資產最高，新疆、吉林、甘肅最低。
超過4成家庭擁有兩套及以上房產，剛需家庭佔比不到6成。
房貸佔家庭總負債比重高達7成以上。
誰的負債壓力最大？低收入群體，中青年群體，剛需家庭。
金融資產佔比較低，僅為20.4%，更偏好無風險金融資產。
老年群體投資銀行理財、資管、信託等金融產品較多，風險較大。
不難發現，房子對於中國國民有多重要？
具體來看下
家庭總資產平均317.9萬，差異明顯
這個數字超出了大多數人的認知。
實際上，這只是平均數，而平均數往往存在“被平均”的可能。畢竟，姚明和潘長江的平均身高超過1.9米，而大多數國人的身高僅為1.7米。
這背後，一方面存在著資產分佈的失衡。
根據報告，總資產最高20%家庭的總資產佔比為63.0%，其中最高10%家庭的總資產佔比為47.5%，而最低20%家庭僅佔2.6%。
另一方面，相比平均數，中位數更為切近實際。
數據顯示，城鎮居民家庭總資產的中位數是163萬元，比均值低148萬。
這一數據仍然不算低，但實際上大多數都是房產。而房產的變現能力並不強，居民實際可支配財富並沒有想象中那麼多。
此外，調查顯示，商鋪及廠房等經營性資產是家庭資產差距大的重要原因。受調查家庭中，15.9%的家庭擁有商鋪或廠房等經營性資產，這些家庭的經營性資產均值為257.5萬元，佔其家庭總資產的33.1%。擁有經營性資產家庭的戶均總資產為776.8萬元，是沒有經營性資產家庭的3.4倍。
家庭總資產越多，經營性資產的擁有率越高，經營性資產在家庭資產中的比重越大。
按家庭總資產排序，資產最高10%的家庭中，近半數的家庭擁有經營性資產，這些家庭的經營性資產佔家庭總資產的35.6%；
而資產最低20%家庭中僅有3.5%的家庭擁有經營性資產，其經營性資產佔家庭總資產的比重為22.4%。
房產佔家庭實物財富7成以上
值得注意是，中國城鎮居民家庭財富與房子深度捆綁：房產佔家庭實物財富的7成以上，遠遠超過發達國家。
數據顯示，我國城鎮居民家庭的實物資產中，74.2%為住房資產，戶均住房資產187.8萬元。從家庭總資產來看，住房+商鋪等房產合計佔比接近7成。
與國際對比，在美國，房產在家庭總財富中的佔比僅為3成多，金融資產接近7成，家庭財富結構大相徑庭。
這些數據再次說明，房產是中國絕大多數家庭主要的財富來源，也足以說明房子在中國國民財富中佔據的重要地位。
海通證券(600837,股吧)首席經濟學家姜超此前指出，我國居民財富過於集中在房地產，金融資產只佔30%，股票和基金、保險和養老金比例偏低，這幾類資產合計僅佔居民總資產的8%，而韓、日、美這一比例分別為20%、30%和56%。
該課題組在報告中指出，城鎮居民家庭資產配置高度集中於房產，金融資產佔比低，金融資產負債率相對較高。
調查顯示，我國城鎮居民家庭金融資產負債率為44.6%，其中，有負債家庭的金融資產負債率均值為85.3%，中位數為117.3%，半數以上的家庭金融資產負債率超過了100%。可見，居民資產負債率雖整體穩健，但是資產流動性較差，存在一定的流動性風險。
京滬蘇家庭資產最高
北京、上海、江蘇家庭資產最高，新疆、吉林、甘肅最低。
中國城鎮居民資產，不僅在不同家庭之間存在明顯差異，在不同省份同樣存在較大懸殊。
從區域來看，東部最高，東北最低。東部地區居民家庭戶均總資產為461.0萬元，分別高出中部、西部、東北地區197.5萬元、253.4萬元和296.0萬元，東北地區僅為東部的三分之一。
從省份來看，家庭資產最高的三個省份為北京、上海和江蘇，最低的三個身份為新疆、吉林和甘肅。
其中，最高的北京家庭資產，約為最低的新疆的7倍。
超4成家庭擁有兩套及以上房產
數據顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
城鎮居民家庭擁有的住房數量越多，其家庭資產中住房資產的佔比反而越低。擁有一套住房的家庭的總資產中住房資產的佔比為64.3%，有兩套住房家庭的住房資產佔比為62.7%，有三套及以上住房家庭的住房資產佔比為51.0%。
這主要是因為多房產家庭在解決了基本住房需求後，更傾向於多元化資產配置。
住房擁有率96%，戶均擁有住房1.5套，這組數據讓許多人感到訝異。
事實上，住房擁有率是個統計概念。一個家庭，無論在哪裡有房，只要父母有房而無論子女是否有房，都算是“擁有”住房，這就造成統計數據與實際感受的差異。
經過20多年的發展，中國整體住房並不短缺，存在的是結構性失衡：個別大城市商品住房供應嚴重不足，而部分家庭則又佔據了過多房子。
按照黃奇帆的說法，一套是基本居住，兩套是改善，到了第三套實際上進入炒作系統。
以此來看，至少超過40%的家庭不再屬於剛需範疇，而超過10%的家庭則步入炒作範疇。
更偏好無風險金融資產
受調查家庭中，有99.7%的家庭擁有金融資產，戶均金融資產64.9萬元，佔家庭總資產的20.4%。
調查顯示，居民投資偏穩健，家庭無風險金融資產持有率高。無風險金融資產的持有率高於風險金融資產的持有率，受調查家庭中無風險金融資產的持有率為99.6%，戶均35.2萬元；風險金融資產的持有率為59.6%，戶均50.1萬元。
高資產、高學歷家庭參與風險金融市場的意願更強，金融資產表現形式更加多元化。從學歷水平看，學歷越高的家庭金融資產表現形式越多元化。隨著戶主學歷水平的提高，家庭持有活期與定期存款的比重有所下降，而持有銀行理財產品、互聯網金融及股票、基金等金融資產的比例有所上升。
中信證券(600030,股吧)研究所副所長明明稱，在剔除新漲價因素後，發現實際上自2001年開始，居民就更傾向於增加對金融資產的配置。如果將2007年、2014年的兩輪大牛市因素剔除掉，居民在過去20年間始終在不斷的增配金融資產。
另外值得注意是，老年群體投資銀行理財、資管、信託等金融產品較多，風險較大。
調查顯示，戶主年齡為65歲及以上居民家庭投資銀行理財、資管、信託產品的均值為23.9萬元，是總體平均水平的1.4倍，佔其家庭金融資產的比重為34.8%，遠高於其他年齡段水平。
調研發現，儘管資管新規出臺後理財產品不再保本，部分銀行代理銷售的第三方投資理財產品風險較高，但仍有不少居民認為在銀行購買理財產品本金不會損失，實際投資風險與居民投資安全性預期存在較大差距。65歲以上的老年群體處於收入來源減少的人生階段，將大量資金投資銀行理財、資管、信託等金融產品，增加了投資及養老的不確定因素。
房貸佔家庭總負債比重超7成
調查顯示，目前我國城鎮居民家庭運用槓桿現象較為普遍。
受調查家庭中，有負債的家庭佔比為56.5%。有負債的家庭中，戶均家庭總負債為51.2萬元。
家庭負債結構相對單一。從負債來源看，城鎮居民家庭的負債以銀行貸款為主。有負債的居民家庭中，戶均銀行貸款49.6萬元，佔家庭總負債的96.8%。銀行體系外的負債佔比低，僅為3.2%，其中民間借貸和互聯網金融產品貸款的戶均負債額分別為1.2萬元和0.1萬元，佔家庭總負債的比重分別為2.4%和0.2%。
從負債用途看，房貸是家庭負債的基本構成。
調查顯示：
75.9%的居民家庭將負債用於購房，
24.8%的居民家庭用於日常消費，
12.8%的居民家庭用於買車或車位，
9.6%的居民家庭用於裝修或購買家電，
9.3%的居民家庭用於實體經營，
9.0%的居民家庭用於教育，
3.9%的居民家庭用於醫療，
2.3%的居民家庭用於金融投資。
這個數據並不令人意外。畢竟，許多人人生最大的支出就是買房，而買房首付一般只需3成，剩餘7成可按揭貸款，貸款期限多為20年或30年，每年都會有大量的還貸支出。
從償債能力看，調查顯示，我國城鎮居民家庭償債能力總體較強。城鎮居民家庭償債收入比平均為18.4%，其中房貸償債收入比為9.1%。但工薪階層債務償還壓力明顯。分職業看，戶主為企業一般員工和國家機關、事業單位人員的家庭月償債收入比相對高，分別為22.5%和19.9%，均高於平均償債收入比。
只要現金流不出現問題，收入能夠持續覆蓋債務，那麼這些債務就不存在問題。 不過一旦樓市出現大幅波動，或者收入受到經濟波動影響，那麼房貸就會成為許多家庭難以承受之重。
誰的負債壓力最大？
答案是三類人群。
第一類是缺乏穩定收入的低收入家庭，
第二類是面臨購房、成家生子、子女教育等重重壓力的中青年群體，
第三類則是住房負債佔比過高的剛需群體。
雖然我國城鎮居民家庭償債能力總體較強，但仍有一些問題需要注意。
(1)受調查家庭中，總資產低於10萬元的共有792戶，這些家庭的資產負債率為30.7%，遠高於其他家庭，其中有106戶家庭的資產負債率超過了100%。
這106戶家庭多數無房無車，僅有少量存款，戶主主要從事個體經營或其他職業，沒有穩定收入，負債卻相對較高，一旦遇到意外情況，違約風險較高。
(2)同時，中青年群體負債壓力較大，債務風險相對較高。
調查顯示，戶主年齡在26~35歲的居民家庭債務參與率、戶均債務規模、資產負債率、債務收入比都要高於其他家庭。
中青年家庭由於面臨購房、成家生子、子女教育等多方面的支出壓力，負債現象更為普遍，債務負擔相對較重，償債壓力相對較大。
(3)剛需型房貸家庭的債務風險尤其突出。
受調查家庭中，43.4%的家庭有住房貸款。有房貸家庭的資產負債率、金融資產負債率和月償債收入比分別為16.5%、101.5%和29.0%，債務風險明顯高於平均水平。
其中，剛需型房貸家庭的債務風險尤其突出，這三項指標分別為24.2%、151.3%和33.0%，均為所有群體中的最高值。相比之下，投資型房貸家庭的債務風險要小得多，其三項指標僅略高於平均水平。
相反，擁有多套房的投資類家庭，債務風險反而沒那麼高。因為高收入家庭，財富相對多元，收入來源更為穩定，抗風險能力較強，對房價波動的忍受能力更強，因而對房產投資炒作的參與度也較高。
那麼，房價為什麼易漲難跌？除了房地產依賴和土地財政依賴之外，居民家庭財富依賴同樣在其中發揮著不容低估的作用。
要破除房地產依賴，指望去房地產化式的硬著陸並不現實，穩和橫盤，可能是最大公約數。通過橫盤，來逐漸消化金融風險，化解房價過快上漲帶來的問題，可能是未來主要調控方向之一。
