主講︱劉德科
最近，很多人都在討論「深圳要學習新加坡的住房模式」。先給出我們的結論：深圳根本學不了新加坡。先不要有脾氣，我們來一步步抽絲剝繭。
前些天，深圳市住房和建設局局長在公開場合說：「新加坡是深圳學習的榜樣，將來深圳市 60% 市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。」
後半句沒有問題，因為兩年前，深圳市政府發佈的文件——我們把它叫做「二次房改方案」【點擊回顧】——就明確說了這句話。但前半句「新加坡是深圳學習的榜樣」是張局長自己加上去的。我們的看法有點不一樣：深圳是不可能做到新加坡那樣的。
我們先來看新加坡是怎樣的。新加坡的住房結構，整個市場中商品房只有 15%，85% 是具有保障性質的組屋，組屋和經濟適用房差不多是一個意思。中國基本上是倒過來的，中國的主流是商品房。這 85% 的組屋中，93% 是出售的，只有 7% 是出租的。
所以新加坡的住房保障理念是「居者有其屋」，國家用很低的地價、很低的房價讓大多數公民都買得起房子。一個新加坡的大學畢業生，只要稍微努力工作三四年，就買得起組屋了，而且產權是他自己的。
而深圳是什麼樣？坦白說，深圳的住房保障制度計劃已經相當賣力，相當有誠意。我們指的住房保障計劃，就是兩年前深圳市政府出臺的那份「二次房改方案」，它可以稱得上是當前中國最先進的住房保障制度的探索。很多城市在住房保障制度的探索上都做得不怎麼樣，深圳即便是最先進，也只是相對做得不錯，仍然有很長的路要探索。
深圳有多賣力，這個方案有多有誠意，我們來對比一下——
左邊是新加坡，右邊是深圳，深圳有 40% 的「類似組屋」，官方表述叫做「安居型商品房」和「人才住房」，兩者各 20%，加起來 40%。這些房子的售價很低，只要市場價的百分之五六十。
跟北京上海的共有產權房不一樣。打個比方，深圳市場價 5 萬均價的房子，「類似組屋」可以 2.5 萬均價賣給你，你可以獲得百分之百的產權，只不過有一些另外的限制條件，但也已經很有誠意了。
雖然深圳的計劃中，這樣的組屋只佔 40%，新加坡有 85%，但是新加坡是幹了幾十年才有這個成績的，深圳才剛剛開始。
這麼賣力這麼有誠意，為什麼我們還是說深圳學不來新加坡呢？學習新加坡，不能只看到新加坡的組屋，它有一系列的配套政策。
首先，地價超低才能賣得便宜。先不管深圳能不能做到這一點，深圳現在很缺地，假設深圳有足夠的土地，深圳政府方面是有決心用超低的低價來蓋組屋的，假設這一點成立。
第二個是公積金。我們剛才講到，一個新加坡的年輕人畢業三四年可以拿出首付，開始按揭買組屋，不會給他帶來太大的生活壓力，因為他每個月繳的公積金基本上可以覆蓋按揭款。你想象一下，你的公積金能覆蓋你的按揭款嗎？只有在極少數縣城裡才有可能覆蓋，稍微像樣一點的一二三線城市都覆蓋不了。所以我經常說，中國的公積金制度是個失敗制度，此處按下不表。新加坡的公積金制度一個成功的制度，它是組屋的配套制度，讓買組屋的年輕人更輕鬆。
更重要的一個配套制度是，新加坡的組屋只有 99 年產權，到期之後，國家不會給組屋自動續期，房子就被國家收回去了。新加坡商品房的大多數是永久產權的，生生世世子子孫孫屬於你，這就是組屋跟商品房的區別。
我們來對比一下新加坡跟深圳的購買型保障房——就是可以賣給你的保障性住房。
新加坡的供應占比大約是 79%，就是剛剛提到的 85% 中的 93%；深圳是 40%，向新加坡學到 40%，也不錯了。
新加坡的商品房價格比更低，約 35%，深圳是五六成可以買，同樣地段，也不錯了，至少也在向新加坡靠攏。
但更關鍵的是產權年限。新加坡是 99 年不可續期，中國的住房表面上只有 70 年產權，但是法律已經規定得非常清楚，實質上 70 年以後是可以自動續期的，就意味著接近了永久產權。商品房如此，可銷售型的保障房也如此。這是我們的可銷售型保障房與新加坡最大的區別。
深圳式組屋（即安居型商品房+人才住房）是半價賣給你，十年內要封閉交易，不能亂賣，要麼讓政府回購，要麼賣給同樣符合申請條件的人群。你交十年社保以後，這套房子跟商品房就沒有區別，完全歸你所有，可以自由買賣。你再拿去賣，可以賺不少錢。
另外，深圳式組屋可以繼承，相當於擁有產權。你買下這套房子，70 年後你可能不在人世了，但是你的子孫仍然可以繼承，產權自動續期。你的子孫都能擁有這套當年半價買到的深圳住房。
深圳的制度註定了只能輪候，並且輪候時間只會越來越長。因為中國有 14 億人口，深圳這麼有吸引力的城市，有這麼好的房子，我只要去深圳工作，就有可能擁有這樣的房子。這樣的房子誰不想要？
深圳能提供多少這種房子？這裡先打一個問號，待會大家繼續思考。我們先來關注：深圳戶籍人口只比新加坡多一些（因為到深圳買房得擁有深圳戶籍），新加坡既然能做到，憑什麼說深圳做不到呢？
我們來看一下新加坡的人口。從 1960 年代開始，新加坡就開始啟動組屋制度，並且當時就提出口號「居者有其屋」，讓每個老百姓都買得起房子。到了 1990 年代，組屋的覆蓋率就達到了 80% 左右。這是新加坡的人口，到現在還在增長。
2019 年年末，新加坡的總人口是 570 萬，570 萬看上去也不是很多，但是更要注意的是它保障的對象——只有公民才有資格買，新加坡只有 350 萬公民。
新加坡沒有戶籍制度，但永久居民，就是拿綠卡的人，沒有資格買新建築物，只能買二手組屋，二樓組屋的價格比新建築物要貴一些。所以，組屋真正保障的是 350 萬新加坡公民。
來對比一下，左邊是深圳，右邊是新加坡。新加坡的常住人口是 403 萬，深圳的常住人口是 1343.88 萬，但深圳的戶籍人口很少，只有 494.78 萬，跟新加坡的 350 萬也沒差多少。深圳的戶籍人口去年增加了 43.5 萬，新加坡的公民人口每年也在增加，這兩點是差不多的。
那麼，新加坡能做到，為什麼深圳不能做到呢？
區別在於兩條線。新加坡是一個國家，既然是國家，就有壁壘森嚴的國境線。也就是說，你要成為新加坡公民是一件很難的事情，拿新加坡綠卡就已經不容易了，拿新加坡的公民身份更難。
深圳擁有的只是一條溫柔的行政區劃線，深圳不停地說「深圳歡迎你」「來了就是深圳人」，每年都提供那麼多的落戶深圳條件——要成為深圳戶籍比成為新加坡公民簡單多了。
新加坡要保障的是公民身份，如果深圳要保障的是戶籍人口，那麼非戶籍人口要保障嗎？非戶籍人口跟非公民是不一樣的，新加坡絕對不會保障非公民的住房需求，但是未來深圳是有義務去保障那些為深圳做出過貢獻的非戶籍人口的。比如一箇中國公民，他沒有深圳戶籍，但是他在深圳工作了很多年，並且也繳納了很多年社保，為深圳做了不少的貢獻。從道德正義上來看，深圳政府需要保障這些人。
而且，中國的宏觀趨勢就是要打破戶籍制度的藩籬，中國的微觀趨勢，像北京上海在推行共有產權住房，不僅要向戶籍人口開放，還要拿出一定的比例向非戶籍家庭開放——就是那些在北京上海交了很多年社保，為城市作出過貢獻的家庭。
非戶籍，只要紮根這座城市，你也得保障他。那深圳的人就多了，有源源不斷的人進入深圳。全世界也有源源不斷的人想進入新加坡，但是國境線把他們擋在了外面。
所以，以住房保障的角度來看，深圳跟新加坡的最大區別就是新加坡擁有壁壘森嚴的國境線。
我們可以稍微總結一下，新加坡是一個城市國家，城市即國家，國家即城市，深圳不過是一個超大規模國家中的一個城市而已。
新加坡是新加坡人的新加坡，而深圳不只是深圳人的深圳，它是全體中國人的深圳。任何一箇中國的合法公民，他都有為深圳做貢獻的可能性，都有在深圳交社保的可能性，那麼同時我們也可以擁有享受深圳住房保障的道德正義——深圳政府有道德上的壓力來保障這些。
在這種情況下，如果深圳也像新加坡那樣，把大量組屋賣給老百姓，深圳的人口會是多少？它真正要保障的可不是深圳 495 萬的戶籍人口，也不是 1300 萬的常住人口，也不只是深圳未來可預計 3000 萬常住人口，而是 6 億。
這 6 億是我隨便說的——中國有 14 億人口，深圳有那麼便宜的房子，你有可能到深圳去工作，多少人是算不清的，理論上是有 N 億。
深圳的住房保障責任就變成了無限責任。現在如果只是保障這 495 萬，新加坡能做到，深圳當然也能做到，甚至比新加坡還要強大。但是你面對的是可能湧入的好幾億人口，理論上當然不可能湧進這麼多人，我只是把這種可能性告訴大家。
總結一下，深圳的住房制度沒法學習新加坡模式的兩個最大的原因——
第一，深圳式組屋實際上是永久產權，新加坡不是。吸引力完全不一樣。
第二，新加坡擁有壁壘森嚴的國境線，深圳沒有——深圳只是中國這個超大規模國家的一個城市而已。
所以，新加坡不是深圳學習的好對象，深圳最該走的路，是以公租房為重點的住房保障制度。
我們剛才講到，中國最先進的「二次房改方案」是深圳的，而在這樣最先進的房改方案裡面，公租房的佔比仍然只有 20%，可銷售型的保障房是 40%，所以我們還是更重視「把房子賣給你」。
住房保障的要義是讓人民有房子住，而不是讓人民買得起房子——這個觀念到現在還沒有轉過來。
不僅是觀念的問題，而是你得面對現實——包括深圳在內的中國頭部城市，任何住房保障制度的改革推進，都不能忽略這個現實——中國是一個流通便捷的超大規模國家，這麼多人口可以自由地遷徙進深圳、上海、北京等等這些頭部城市。
新加坡的口號是「居者有其屋」，過去我們中國也是這個口號，但是這些年來，中國的口號已經是「住有所居」，它寫進了每年的兩會報告，也寫進了各種規格的中央文件裡面，成了中國住房保障的一大原則。
所以，不要輕易說要學新加坡，深圳市住房和建設局局長張局長在說「深圳要學習新加坡模式」的時候，應該多讀一下中央的文件。
