1.樓市松無可松，真實房價會降
小韋看法：
中國樓市是政策市，南寧也不例外，關於政策和樓市的關係兩句話可以說清楚，第一句是房住不炒，第二句是因城施策。因為房住不炒，自從2016年以來，一線城市和全國絕大多數省會城市的樓市都被捏得死死的，也因為因城施策，2019年下半年部分差不多被捏死了的城市開始花式放鬆。
但南寧不屬於那些被捏的城市，是少數幾個沒服用限購和限貸這組調控神藥的省會城市之一，可以說身上沒有任何“枷鎖”，有些人可能說南寧“限價”，“限價”背後是無所不在的外收和捆綁，開發商們玩得更歡了，不但沒起到“調控”的作用，相反還把需求端給整緊張了。
那南寧為什麼會橫盤？南寧樓市的這波橫盤和2011年到2014年那波橫盤完全不一樣，上一波是被限購和限貸給整“萎”的，本質上是抑制需求，強壓衝動；但這一波完全是需求透支造成的，沒有任何政策抑制的因素。
南寧樓市2020年不會限，也松無可松
2：供略大於求，房價在橫盤中微漲
小韋看法：
在需求明顯透支，房價明顯上漲的情況下，南寧樓市2020年供應明顯大於需求，真實房價相較2019年會小幅下跌。
我們2019年看到的所有成體系的房價數據都不是真實房價數據，那麼，什麼是真實房價數據？在2019年上半年，南寧絕大多數城區、板塊、樓盤幾乎都有外收或者捆綁，而統計數據根本沒做統計，也沒法做統計，所以，2019年的真實房價數據一定比我們看到的數據要高至少10-20%。
2020年限價放開，但市場繼續橫盤，大部分的外收和捆綁會取消，這時候的房價才接近真實房價，這一進一退南寧的真實房價在2020年應該會大體平穩，甚至小幅下跌。
因為房價整體向上的作用力已經階段性消失了。
機場線和武鳴線依然不樂觀
預測3：板塊價差拉開，真正的分化開始了
小韋看法：
在限價解除的市場背景下，價格體現價值，這很正常，比如2017年之前，青秀區的樓盤、產品、價格水平要比其他區域高出一大截是同樣的道理。
板塊價差和產品2019年下半年已經開始了，2020年在核心區、高地價項目不再限價之後，更明顯了而已。
預測4：去年拿地王有多爽，今年就有多痛
預測5：五象之外，看三岸與三塘
4和5，贊同。
預測6：機場線、武鳴線都會有的
小韋看法：
機場線和武鳴線雙雙獲批還是太樂觀了。或者這麼說吧，2020年機場線的審批會有進展，但修建形式、線路方案可能會有大調整，目前軌道在推進的備選方案是以“市郊鐵路”的形式搞機場線，相當於降低修建成本，優化線路後再走一遍審批流程。2020年最終過審的可能性不超過70%.
武鳴線，2020年獲得國家發改委批覆同意修建的可能性不超過50%，負債太高了。
預測7：毛坯房回至半壁江山
小韋看法：
2019年最後幾個月，限價已經名存實亡了，2020年毛坯房佔比可能超過70%
泛五象湖很難達到1.5萬
預測8：輕奢上位元年
小韋看法：
開發商做產品的動力來自用標杆帶溢價，“高週轉”背景下，很難出現“驚豔”產品，這裡指的驚豔包括定位、產品、人居理念和服務的綜合體，那個靜下心來做產品的時代過去了。
預測9：五象核心圈價格跳漲
小韋看法：
預計五象湖核心及蟠龍高端盤會破2萬+，泛五象湖預計達到1.5萬元/㎡左右（此前主力為1.2萬-1.3萬元/㎡）。
前半部分同意，後半部分略籠統，泛五象湖區域如果指的是金科博翠山、光明城市、瀾庭府、金玖世家、路橋系列項目的話他們在2020年房價很難達到1.5萬元/㎡左右。
預測10：江景房價值繼續釋放
這點贊同。
2020年南寧樓市，你有什麼看法或者期待，歡迎留言討論。
