▌最高人民法院审判业务意见:
债权人与债务人之间存在金钱债务,有时双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。一般情形下,当事人设定以物抵债的目的是为了及时还清债务。但有的以物抵债则是为了达到其他非法目的,恶意逃避债务,损害第三人的合法权益。我们认为,在以物抵债案件审理中,既要注重以物抵债在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面的积极作用,不能对以物抵债约定轻易否定;同时,也要严格审查当事人缔结以物抵债的真实目的,对借以物抵债损害相对人、第三人利益的行为应予以否定。(2015年12月24日,最高法院召开民商事审判会议,最高法院民二庭杨临萍庭长杨临萍庭长的讲话)
▌一、(2015)民申字第385号
五、关于《房地产买卖契约》的效力问题。案涉《房地产买卖契约》,从形式上看,系房屋买卖合同;从其发生原因上看,是万洲公司以房屋抵偿所欠工程款的协议,即以转移一定面积房屋的所有权替代原工程款的给付。在我国现行法上,无专门针对以物抵债协议的规定,属于无名合同。在法律适用上,无名合同首先应适用与其目的和性质最相接近的有名合同的规范,同时合同法总则的规范也应适用。
▌二、(2016)最高法民申3620号
一、关于原判决停止对涉案42户房屋强制执行是否正确的问题。此问题关涉两个方面,一是恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权,二是恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权。
(一)关于恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权的问题。孙宝刚在原审以及申请再审中始终认为,中业公司与恒远公司通过签订《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的方式,将包括涉案42户房屋在内的196套房屋出售给了恒远公司,因而恒远公司对涉案42户房屋享有所有权。本院认为,依据中业公司与恒远公司签订的《团购商品房预购协议书》可以认定,中业公司欲以其开发的196户房屋及车库抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款,同时双方还约定了'结算面积最后按产权测量中心测得面积进行结算'、'购房款多退少补'的结算方式。虽然在该协议签署时,拟抵债的196户房屋尚未建成、具体房屋位置并未确定、中业公司应付恒远公司混凝土款也并未结算,但该协议并不违反法律法规的效力性强制性规定,应属有效。依据法律规定,物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。从上述协议内容看,恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权,应属继受取得。因涉案42户房屋属于应当登记的不动产,故按照《中华人民共和国物权法》第六条'不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付'、第九条'不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外'以及第十四条'不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力'之规定,
(二)关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。依据《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的约定可确认,涉案42户房屋为中业公司抵顶恒远公司混凝土款之标的物,而非恒远公司买卖之标的物。本院认为,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言,恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度,并无任何物权化之属性。不仅如此,本案尚无证据证明恒远公司实际占有了涉案42户房屋,亦不能产生对外公示物权的效力。尽管孙宝刚主张其中有3户房屋进行了装修,但依据一审庭审笔录的记载,恒远公司自认该3户房屋系由其处理给了内部人员,而非由其直接占有,故不能产生物权期待权。
基于上述两点分析,本院认为,恒远公司对于由中业公司开发的涉案42户房屋既无所有权又无物权期待权,不属于恒远公司的责任财产范围,人民法院不应采取强制执行措施。二审法院判决停止强制执行行为的认定结果正确,不存在认定基本事实缺乏证据证明或适用法律错误的情形。
▌三、(2017)最高法民申2480号
本院认为,本案系案外人执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定,杜娟是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。根据原审法院查明的事实,2011年4月至2012年6月间,杜娟与殷宪银之间形成借款关系。其后,双方于2012年9月6日签订以房抵债协议,由殷宪银以其所有的位于枣庄市薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第二间(上下共三层)抵偿该借款本金及利息。根据协议约定,协议生效,杜娟对殷宪银的债权转化为房屋转让的对价,双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫凡苓关于杜鹃与殷宪银之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张,与当事人约定不符,亦无法律依据,本院不予采信。
殷宪银、房屋共有人王业花与杜娟、房屋承租人闫志甫于2012年9月16日签订协议书,将房屋租赁关系的出租人由殷宪银、王业花变更为杜娟,殷宪银亦将其已经预收的租金返还给杜娟。至此,杜娟已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至杜娟名下,但未变更登记是因一审法院2012年10月16日对房屋查封所致,杜娟对此并无过错。原审法院认定杜娟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,判决停止对涉案房屋的强制执行,并无不当。闫凡苓所主张的其与殷宪银之间的录音证据不足以证明涉案房屋被查封时房屋尚未抵债转让的事实,其关于未办理过户登记是由杜娟的过错导致、杜娟在强制执行阶段才提出执行异议不符合常理属于明显的捏造进而损害闫凡苓合法权益的申请再审理由,缺乏证据证明,亦无法律依据,本院不予采信。关于闫凡苓主张的其与殷宪法进行谈话形成的《谈话笔录》能够证明执行异议之诉实际上是殷宪银虚构以房抵债协议等证据材料策划的虚假诉讼问题,由于殷宪法并未出庭作证,而《谈话笔录》作为书面证言不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的情形,该《谈话笔录》不能作为认定案件事实的根据。
▌四、(2016)最高法民申2933号
本案所涉煤炭属于动产,依照物权法第二十三条的规定,动产物权的转让以交付作为法定要件。依据原审查明的事实,本案所涉煤炭一直存放在太红洲公司煤场,太红洲公司煤场存放了65万余吨煤炭,其中包括本案诉争的27万余吨煤炭,太红洲公司和江西煤业公司并没有将27万余吨煤炭从65万余吨煤炭中分割出来。签订《物权转移证明书》之后,太红洲公司仍在采购和销售煤炭,对煤场内的全部煤炭有占有和处分的权利。在涉案煤炭未从65万余吨煤炭的整体中分割出来而特定化、更未发生交接和转移占有的情况下,二审判决认为仅依据《物权转移证明书》和《煤炭进出明细表》认定已构成物权法上的交付行为,证据不足,并无不当。因江西煤业公司主张煤炭所有权发生转移的依据不足,原审判决驳回其诉讼请求,适用法律并无不当。
▌五、(2015)民一终字第308号
本院认为,《还款协议书》在性质上系以物抵债,其中约定如在该协议签订之日即2010年1月27日起至2012年12月4日止,如华城公司能偿还汕头潮阳公司全部工程款,则汕头潮阳公司退还华城公司案涉房产的权利证书。
▌六、(2017)最高法民申128号
堂皇公司因债务清偿期限届满无力偿还借款,经与张南华协商出具案涉《承诺书》,约定以堂皇公司开发的商品房抵顶1250万元债务,同时约定了抵债房屋的移转和过户程序,及双方在此过程中的权利义务和违约责任,并由黄选乐对违约赔偿责任承担连带保证责任。该《承诺书》系各方当事人真实一致的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,对当事人具有约束力。原审法院关于“从抵债的目的来看,以物抵债具有实践性。若仅有合意,未转移物权,则债务未消灭,抵债的目的未达成,债务人仍可另行选择偿债方式,即‘以物抵债’协议并不产生强制履行的效力”的认定,缺乏法律依据。
▌七、(2012)民再申字第317号
双方签订《商品房买卖合同》,实质上是基于以物抵债,即以三套房屋抵蔚都公司应支付的部分服务费。《协议书》约定三套房屋首付款共84095.73元,其余房款以服务费支付,说明双方是把三套房屋作为一个整体对待。
蔚都公司于2006年10月将诉争房屋出售给案外人,因信保公司提出异议及信保公司就诉争房屋登记备案在先,诉争房屋未能过户至案外人名下,但案外人已实际占有诉争房屋,部分案外人对诉争房屋进行了装修,信保公司与案外人就占有诉争房屋多次发生纠纷。综合本案案情,再审判决认定双方房屋买卖合同已丧失继续履行的基础,并无不当。
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