业界有所谓“四大神盘”之说。哪四大呢？麓湖、阿那亚、万科良渚文化村和聚龙小镇。
但在这四大神盘中，你有没有发现这样一个奇特的现象——只有万科良渚文化村是大型房企开发的，而其余三个项目的开发商，皆为名不见经传之辈。
这也是我自去年底去了一趟阿那亚，回来后一直在思考的问题——好产品或好社区，为什么大部分都是小开发商做出来的？大开发商，要钱有钱，要人有人，为什么却日趋平庸？
接下来讲的这个案例，也许会给我们带来一些启发。
话说几周前，和声北京公司总经理王原君邀我一同前往绍兴一项目参观。其实刚开始我是拒绝的——现在不是特别有意思的项目，我不太愿意花费至少三四天时间去跑一趟，毕竟手头还有不少更紧要的事等着做。
不过，原君兄发来几张古建筑的图片，还是激发了我的好奇心。遂于两周前，与原君兄及北京一行媒体人，来到了这个位于会稽山东麓，名为“绍兴·品臻园”的项目。
此处先介绍一下会稽山，相信不少人没听说过。在历史上，会稽山是一座名山，有着深厚的文化积淀。三过家门而不入的大禹，就葬于此。春秋战国时期，会稽山是越国的腹地堡垒。秦始皇统一中国后“上会稽，祭大禹”，对这座出一帝一霸从而兼有“天子之气”和“王霸之气”的名山表示敬意。汉以后这里成为佛道胜地，山中的阳明洞天为道家第十洞天，香炉峰为佛教胜地。唐代这里成为唐诗之路的门户。明代王阳明在此筑室隐居，研修心学，创“阳明学派”。
而品臻园项目，是一个徽派建筑群落，由品臻山水（25栋千平大宅）、兰亭安麓酒店、艺术馆和阳明书院等部分组成。
在我看来，品臻园的最独特之处在于，山、水与古宅元素相映而成的意境之美——在一条清澈见底的溪涧的两岸，50栋明清古宅依山复建，错落有致，是谓即将开业的兰亭安麓酒店（安麓是世界奢侈品酒店品牌安缦的姊妹品牌）。
而在这条古建筑长廊的侧面，是樱花林和山麓相隔的另一个山谷，则散布着25幢户均占地约3亩的中式大宅，其中有15栋又各带一座异地复建的古宅。
品臻园的开发商名为秦森企业，六年前还未正式涉足房地产开发，而是专注园林设计、景观营造和商业运营等领域。秦森企业董事长秦同千收藏古董家具和古建筑至今已有三十年的时间。
早在八十年代初，在慈溪古家具集散市场，秦同千看到大批的明清家具一个个集装箱出口到国外，感到很吃惊——老祖宗留下这么好的东西，就这样被拆解、贱卖了。于是，他开始有意识地收了一些家具和门窗等。不久在上海，秦同千在一个外资公司老总家里，看到房间里的摆设竟然都是中国的老式家具物件。这些旧东西经过老外的“捯饬”，焕发出别样的魅力。这对秦同千启发很大，自此彻底走上了收藏之路。
在秦森企业的仓库里，我们看到堆得满满当当的古建筑大梁、门窗、床、衣柜和梳妆柜等。据说，秦同千每一次发现好建筑，会请来包括照相、测绘、编号、分拆等师傅在内的施工队进行拆移。截止到现在，他收藏的古宅已过百栋。与此同时，秦同千还组织了一支古建专家及民间工匠队伍，参与修复和维护。
其实，除了绍兴·品臻园，秦森企业已开发了上海∙品臻园，包括朱家角安麓酒店、朱家角美术馆及10栋千平大宅——安麓别业等，同样也是运用了大量的古建筑元素。
从品臻园这一例子，我们可以看出，秦同千打造项目的思路，与现今大开发商迥然相异——众所周知，房地产开发的主流做法是买地、定位、设计、工程营造和营销；而秦同千是先有了这些藏品，定好了位，然后再择地开发和营销。通俗点说，主流做法是先买下“载体”，然后往里面填“内容”；而秦同千是先有了“内容”，然后去造“载体”。
关键之处还在于，品臻园的“内容”，是不可复制的。虽然我们很多大开发商如今都体会到“内容”的重要性，但因为缺乏积累，不可避免地形成了“内容”的同质化竞争，难以实现项目的个性化打造。
前段时间乐视收购北京工体对面的世茂工三，其实也是类似的逻辑——乐视涉足的领域颇多，包括电视、手机、汽车、足球和影视等，如果把乐视的商业体系看作是“内容”的话，那么，世茂工三就是“载体”。
秦同千、贾跃亭这种“逆向”做地产的方法，其实体现了房地产业创新的一种方法论——房地产创新不是团队中某个人脑袋里的灵光一闪，或在样板间里放个价值五百万的鱼缸，而是不同专长的人之间的协作，及不同领域资源的跨界整合。
回到本文开始提出的问题。为什么大开发商现在做不出好产品、好社区？我个人认为，原因是：市场太好了，大开发商普遍追求规模和高周转，职业经理人被业绩绑架，同时也是凭短期业绩拿奖金，哪有时间沉下心来雕琢一个产品，也难以有动力去做见效慢、风险大的跨界整合。