眾興在線娛樂集團CEO
兩年時間翻倍漲,主要是去庫存階段,政府土地供應少,開發商拿地積極性低,導致前兩年開盤小區少,新建住宅少。很多項目停工,部分項目開發商因資金困難,貸款難,停工緩建。
呼市這兩年的房價上漲主要得益於:
1、庫存直線下降,導致開發商由拋售向捂盤轉變。
2、新建樓盤少,導致部分開發商敢於捂盤惜售。
3、學區房緊俏,有市無價,拉昇房價上漲。
4、銀行貸款政策寬鬆,首付比例低,導致部分炒房現象。
5、回遷房的貨幣補償,本意消耗庫存,實際也拉動房價上漲。
6、呼市的房價在北方省會城市中偏低,一般省會都是人口淨流入地區,房價穩定性強,有上漲空間。吸引炒房行為。
7、二環,三環、快速路,地鐵、高鐵等基礎設施的新建,增強城市吸引力。
呼市房價還漲嗎
經過這兩年的上漲,應該不會在瘋狂上漲。
1、這兩年呼市人的收入沒有明顯增加。
2、房價上漲過快不利於城市經濟發展,政府應該會出臺政策調控、限制房價。
3、目前呼市還是三線城市,萬元房價已屬偏高。
4、空置房屋,還是比較多的。家庭多套房現象存在。
5、呼市經濟發展潛力一般,非經濟強市。
6、高房價下,有價無市現象存在。
7、高房價本身限制了買房需求。
設計好好
呼和浩特之前是去庫存政策,不批土地,新樓盤少的可憐,今年結束去庫存,上半年賣了15塊地共計1300畝,全年目標是5000畝,可以說呼市的房地產行業已經一去不復返!
有人說地鐵修通了房價還會漲,請問地鐵通了人口因此增長了嗎?企業因此增加了嗎?人均收入因此增加了嗎?銀行利率因此下降了嗎?土地供應因此減少了嗎?如果沒有,就別想著地鐵可以帶動房地產,不可能的事。
有人說高鐵通了房價就會漲,呼和浩特就業崗位就是那麼多,不是避暑勝地,不是旅遊熱點,地下水位逐年下降,氣候炎熱乾燥,交通比北京還堵,生活成本不比北京低,試問北京人為什麼要來呼和浩特?
格子5604
長遠來看還是有漲得空間。基礎配套升級完善,經濟發展,人口遷入,通貨膨脹都會帶動房價。
最關鍵是現在土地成本高,今年上半年中海拍的南二環一塊地樓面價6800,要賣到1萬5才能回本。。。
不過以後房價暫時不會像2017-2018年這樣暴漲了,今年下半年調控加強了,房價會穩定一段時間。
青夢茗寒
肯定會漲,原因有以下幾點,現在棚改停止房價還這麼高,如果棚改繼續呢?二,2021年市區地鐵,高架一開通房價又會如何走向,三,呼市到北京高鐵一開通,實現三小時到家,到時候京津冀的人也會來呼買房,畢竟呼市的房價只是它們一個零頭,四,看人口就知道房價不會下降
一葉知秋212794968
呼市暴漲的推手:棚改貨幣化
棚戶區改造過程中的“棚改貨幣化”,是2015年以來,三四線樓市井噴暴漲的最直接催化劑。
2015年上半年,棚改貨幣化瞄準了三四線城市,這些城市的棚改房佔全國棚改比重高達80%。
如今,如火如荼的棚改貨幣化已經進入尾聲,去庫存舉措可以“功成身退”了。
巧合的是,四年前的2014年,呼和浩特率先喊出了“去庫存”的城市,拉開了樓市去庫存的帷幕;
四年後的8月24日,又是呼和浩特,率先喊出了“停止房地產去庫存調控措施”,遏制房價上漲。
2015年,呼和浩特平均房價定格在5000~5000元元:
2018年,呼市的房價一路長虹,高歌猛進,目前已突破10000元大關,整體漲幅接近翻倍:
實際上,有些位置較好的樓盤已達1.5萬元。
棚改推升房價的邏輯
其實棚改貨幣化的邏輯很簡單,就是將原本拆一套補一套的做法,變為拆一套,補償住戶一筆錢,讓人家自己去買房。
房子棚改之後不給房,總不能沒房子住吧,那拿到錢就只能去買房咯,這就必然增加了購房需求,而且是剛需。
棚改買房的人多了,房價自然會被推升,於是就有拆遷的住戶看到機會。
比如棚改拆補給你100萬,你可以全款買房,但大家都認為房價還得漲,就會尋思買兩套,50萬分別做首付,其他走銀行貸款。
而且,當時的銀行也非常“配合”去庫存與棚改措施。
2016年我一個內蒙老家同事回家看房,因為她是首套房,當地銀行給出了基準貸款利率“下浮15%”,也就是85折的優惠,力度夠大的。
要知道,她2014年回老家看房的時候,很多市中心位置不錯的房子都賣不掉,市場價打個8折,賣家才考慮入手。
呼市未來房價怎麼走?
判斷一個城市房價能否延續上漲,其實很簡單,就是看那些支持房價上漲的理由,還存不存在。
呼市已經喊出“停止去庫存”的口號了,而且明確表示“將回遷安置比例控制在70%左右”,這個數字,在之前可是95%呢,一下子降了25%。
和最近的長春一樣,呼市下一步的棚改,也將由“貨幣化”轉向“實物安置”。
類似的表態還有武漢、廈門、成都、青島等地。武漢是央行直接喊話:
成都也是一座棚改貨幣化催生的火熱樓市,但目前成都庫存已經不到6個月,所以已經被住建局停止了貨幣化安置。
不給錢,給房子,樓市缺少了貨幣支撐,價格自然會迴歸理性。
再看下面這張圖:
這是棚改貨幣化用戶購買的住房,佔全省所有樓盤面積的比例示意圖。
顏色越深,比例越高,意味著這一輪房價上漲,貨幣化的影響就越大。
也就是說,一旦叫停貨幣化,這些主要被棚改戶推升房價的城市,房價下跌概率和力度就越大。
從圖中可以看出,內蒙的比例是接近50%的,所以要警惕了。
不過,按照研究機構給出的各城市去庫存週期來看,截止2018年5月,呼和浩特存銷比是10.5,較今年5月的15已經跌了不少,所以理論上,還可以稍微讓棚改貨幣化“再飛一會兒~”
所以我們看到,現在呼市的表態是“鼓勵選擇實物安置”而不是像長春那樣直接“叫停”。
不過,呼市對樓市調控向來比較敏感,也比較超前,現在的風向已經出來了,短期可能維持貨幣化和實物安置,但再過2~3個月,可就不好說了。
畢竟,房價3年翻一倍,這個漲幅已經躋身全國前列了,如果失去了棚改貨幣化這個房價上漲的推手,未來1~2年即便房價不跌,也很難維持漲勢了。
建議由投資性住房的朋友,適當出手,別等著到時候打8折也賣不出去。