谨以此文，献给28年来筚路蓝缕的房地产乙方弱势群体之一的
暗淡了刀光剑影 远去了鼓角铮鸣 眼前飞扬着一个个 鲜活的面容 湮没了黄尘古道 荒芜了烽火边城 岁月啊你带不走 那一串串熟悉的姓名 兴亡谁人定啊 盛衰岂无凭啊 一页风云散啊 变幻了时空 聚散皆是缘哪 离合总关情啊 担当生前事啊 何计身后评 长江有意化作泪 长江有情起歌声 历史的天空闪烁几颗星 人间英雄气 在驰骋纵横
1st
无可奈何花落去，似曾相识燕归来
2019年1月6日，一场由丁丁主讲，颇多大佬站台力挺的房地产跨年演讲在上海浦东黄浦江畔世博园的梅赛德斯奔驰中心开演。
会前会中会后，照例进行了一番刷屏。眼尖的现场女观众发现了男神毛大庆，不由得又是一阵尖叫刷屏。
大约是离江湖已远的缘故，三哥并没有去轧闹猛的兴趣。只是发了个2018年跨年的时候，小丁所作的行业十大预测。
让我们时光倒流到2016年1月3日，在世博的红馆，一场名为weshare我享度假平台的全球上线仪式也迎来了高光时刻。
在互联网风口理论的忽悠下，上海代理界的传奇人物李嘉政先生亲自上台，宣布我享度假平台正式上线运营。入场前，三哥见到了明显压力重重、在大厅不停踱步的李先生。和李嘉诚一字之差的小李飞刀，离开了苏炜这个大军师，显然有点孤掌难鸣。
为造势，发布会请来了诸多明星，甚至包括影帝胡军。代价不小啊，这符合互联网公司的一贯手法：烧钱、明星助阵、流量为王。只要达到3000万个增粉，三千万真金白银又如何。
其实，当时新聚仁的内部是苦苦相劝的。在失去苏炜这位堪比蒋昌建的哲学天才之后，一意孤行的李嘉政迎来了转型的冷酷现实：全民旅游时代并没有那么快到来，海南游、版纳游并没有那么高的兴奋点，国人热衷的，依旧是海外游，香港日本美国欧洲扫货游。
在2016年股市崩盘，民间财富缩水的大背景下，2017年9月1日，weshare平台发布了最后一条消息，在悄无声息中偃旗息鼓，曲终人散，一地鸡毛。
或许，小李飞刀仍是有情怀的，并没有搞什么会员制、押金等等敛财周转拆东墙补西墙的资本游戏，也没有经过A轮B轮C轮N轮直至IPO资本套现的击鼓传花游戏。所以，这是一场飞蛾扑火般的壮烈牺牲，燃烧了自己，也苦了高管员工。
一个传奇的代理公司，聚仁，就这样消失了。聚仁的英文名为Talent，意即天才。
后来升级为New talent，新聚仁。在苏炜出事后，李嘉政请来了任颂然，又挖来了新联康莲花物业大通物业等等一大批台湾系代理公司的骨干元老，希望借此提高案场转化率，以解决新聚仁习惯的巨额广告费投入铺开之后，现场看多买少的痛点。
然而，购房者已经被市场教育，逐渐成为理性消费者的局面再也无法改变，房地产从粗放时代的地段制胜，晋级到产品制胜的局面也无法改变。群众的眼睛雪亮了，民智已开，忽悠难成。
甲方越来越强势，越来越专业，越来越有钱，包销模式也过世了，包括易居在内的几大代理公司，南方的世联、合富辉煌、中原，上海的同策、华燕，北京的我爱我家等，纷纷跨界互联网平台或者二手房。但是他们忘了一个原则，在互联网界，至多才有三家公司可以生存发展独大。这是一个寡头垄断的市场。
你有没掂量过自己可以撑到三国时代、南北对峙时代、最后天下一统时代？
因为，互联网是全民的，属性决定了竞争的格局必然如天下大势。一开始看起来是合久必分，但结局一定是分久必合。
有点剧透，但是不妨碍我们好好来回顾一下上海乃至全国代理业的历史。
2nd
江山代有人才出，各领风骚数十年
1992-1997
代理业的第一波发轫是在邓小平92南巡讲话之后。“胆子再大一点，步子再大一点”。意味着“摸着石头过河、一部分人先富起来”进化到了“让一大批人先富起来”。主要工具就是大开发、房地产。每个市县都搞开发区、新区、工业园区。
第一批登陆大陆的有香港四大行，包括利达行、仲量行、世邦魏理仕、中原等；业务以外销房、办公楼宇为主。紧接着台湾系的新联康、莲花、大通、精稳等纷纷改头换面抢占市场。
这是代理业的黄埔军校时代。第一代本土的代理精英也随之开始学徒生涯。
随着97年东南亚金融危机的爆发、海南房地产的大退潮，利达行首先遭受打击解散。
很多人不知道，现在易居的臧建军、吴滨两位VIP，当初正是利达行上海公司销售部、市场部的两大干将。
1998-2002
1998年是本土化年，聚仁物业横空出世，担纲操作了创世纪花园、香榭丽花园、国际丽都城等著名红盘。风头盖过了老东家新联康操盘的上海新家坡、新家坡美树馆。李嘉政+苏炜，完胜周小丽+杜家麟。
借力于上大、上房的金丰易居，也就是周昕、邵亮、朱旭东的三驾马车，这时候还是俩驴车。直到他们碰到了一个叫李文雍的创业前辈。很早就下海做生意直到搞开发的李文雍先生在业内低调地自称小李子，业余最大爱好是斗地主；但却创造了一个堪称霸气的代理模式：包销。
你不得不佩服，江湖出身的民营企业家，就是比学院派懂洞察人心和利益根源。
包销模式首先在安福路的一品苑、闵行的莘城苑等得到验证。甲方负责开发，乙方负责广告和销售。专业的事情交给专业的人做。大家在利益风险共担的情况下各玩各的，这就变成了强强联合的杠铃模式。举起这幅杠铃的，内部是资金，外部是广告创意，现场是高销制胜。换句话说，这是亚里士多德梦寐以求的杠杆模式，给我一个支点，智慧和技术能够撬动市场铁壁合围的半边天。
但是文杰房产、一度策略、金丰房产、旭阳广告、万欣代理是一个松散的联盟，就和十八路诸侯讨伐董卓一样。在学得包销模式的精髓之后，周忻老板迅速靠上了上房这棵大树，开始了包销和风险代理的新事业。成名作就是南外滩曾经的烂尾楼盘，中福集团的青年汇项目。
当时的上海，可谓是满地烂尾楼。ZF开了一个口子，就是办公楼宇的酒店式公寓化，性质上叫公寓式办公。后来潘石屹将之整形为更高逼格的SOHO，一样在北京大获成功。
借助这波发力，金丰易居迅速拿下上海房地产市场的诸多楼盘，一举奠定上海代理业的龙头老大位置。当然，这和周老板的“一起种棵大树来乘凉”战略是分不开的。臧建军、吴滨等都是带项目加盟，成为易居的二代元老。
2001-2006，这是代理公司的黄金时代，大多数包工头建筑商出身的甲方没不太懂市场营销是怎么回事，换句话说，代理公司有技术武器，靠智慧取胜，属于轻资产服务业。当时上海滩的知名项目，无不是包销代理模式。比如新外滩花苑、青之杰、名江七星城、白金府邸、阳光系列、直到骏丰国际中兴城、慧芝湖花园。
而李文雍先生在安福路一品苑、浦东新天花苑、上大乾龙苑、淮海西路瀚林世家等项目赚得第一桶金之后，华丽转身继续去做了开发商，拿下了江宁路的一栋均价5000元的写字楼，又拿下松江九亭的100亩土地，也就是后来的九城湖滨。
3rd
树欲静而风不止、自作孽而不可活
第一个出来搅局的是世联。之前代理公司的企业介绍大多是打印印刷版本。随着PPT的出现，网络邮箱的普及，世联的操盘定位PPT开始在网上大量流传。
教会徒弟，饿死师傅。这是一句颠扑不破的名言。挣钱之大器，岂可轻易示人。
比如一代大师王志纲，辛辛苦苦搞智库，才挣了几个银子？跟着大师混的弟子，哪个不是学的三招两式就再也忍受不了清苦，跑到甲方投资部、拿地组去了?
王志纲研发的大盘操盘模式迅速被世联、天启开启、易居等学习复制，窗户纸一统破，大家发现无非就4个字：借势、造势。
造势是广告公司的强项。博思堂、红鹤沟通等应运而生。
上海有金地格林春晓、万科未来域，北京有建于果岭的上层建筑。
房地产操盘的核心竞争力迅速转化为两个牛逼：牛逼的设计公司+牛逼的广告公司。
4th
产品时代、标准化时代，代理第一次靠边
2003-2008
设计公司牛逼之后，甲方的产品标准化时代开始了。谁也不是傻子，挖人，甲方的钱总是多于乙方。万科绿城碧桂园等纷纷成立产品研究院、营销学院。营销前置、产品标准化、复制推广，就这么简单。
蹲完大狱出来的孙宏斌组建了顺驰地产。在联想玩过的高手玩产品和复制，那不是小菜一碟。孙宏斌也是这么想的，超越万科，那不是分分秒秒的事。资金哪里来的呢，别忘了他的老东家。
房地产的第一波高峰来临。全中国都是复制系。全中国都是都是法式ARTDECO地中海南加州欧美式。
搞中式建筑复杂线条园林的哪玩得过简欧简美，证大和三盛无奈看着江山都被强盗一般的“八国联军”新代理人占据。
直到股市和房市双杀，喧嚣的市场终于又到了整合的时候。当时北上广深喜欢搞房企排名和代理公司排名。住交会和胡润百富榜粉墨登场。
2006年，周昕先生在住交会获得“中国房地产流通领域杰出贡献奖”。会场偶遇，我和匆匆赶场的周昕主席打招呼，周老板肯定没反应过来我是哪根葱。“种棵大树来乘凉”，树已成林。但“木秀于林，风必摧之”，想必周老板也是夜不能寐，就搞出了克尔瑞系统。
真正的蠕虫病毒来了。
5th
四万亿和四十万亿，意外存活，运气好
2009-2018
自2009年开始，搜房、新浪乐居、搜狐房产、网易房产等纷纷上线扩张。最后易居的某位天才搞出了“电商模式”，也就是“存1万，抵三万”。中间两万充作代理费、推广费、营销激励费等等。
电商法在2018年12月正式颁布。一扇大门关上了。
凭借克尔瑞系统，易居成功击败了诸如方芳工作室、同策研究院、搜房指数等等大数据服务公司，哪家代理公司也拿不出易居这样专业详尽的市场报告。当然，南方和北方还能用中房指数等替代工具。
而在二手房市场，随着链家、我爱我家、房多多、贝壳等的先后登场，搜房改名叫了房天下，坚持不转型不做互联网的中原地产和施永清终于撑不住了。谭百强有多久没出现在主流媒体了？恐怕很多人不知道。
代理行业已经连续亏损两年多。所以易居庆祝了一下2018扭亏为盈。这是建立在2018年末上海地产开闸放水的情况下。
可以预计，2019年，上海的200多个新盘还将支撑易居、同策等代理公司渡过一年，然后呢？
新的时代已经来临。代理行业终将沦为小众产业。
香港的四大行，如今仅存戴德梁行依靠商业和办公楼部支撑。世邦魏理仕早已在利益分配的内讧中土崩瓦解，也不知道带领一批精英操盘济南路8号、国信世纪海景等高端楼盘短暂辉煌过的陈炜兄如今身在何方。
年末年初，三哥又听到了不少代理公司业务核心层离职的消息。大势大家都懂，今年有多少楼盘在手，两年前就已经决定。可以预测，其他本土代理公司、台湾代理公司等等，都将相继退出市场。
我们假设一下，假如小马哥要做地产营销，谁能与之抗衡？
马云都退了。个中意味大家好好琢磨。
线下、实业、小众，才是2019之后创业的方向。
三哥再次呼吁，到南方去、到农村去。掌握先机。在下一个时代掌握可控资源，方可立于不败之地。
至于易居何时会退出江湖，还是个未知数。不过周主席已经把重任交给了小丁。小丁也是亚力山大，要靠跑马和频频上电视曝光来激励自己。
跨年之际，毛大庆冷静地坐在台下。搞共享办公快一千零一个日日夜夜了，个种酸楚，想必这位昔日翘楚五味杂陈。
嗯，还有个宋家泰兄有点想通了，跑去读资治通鉴和卖山药了。
家泰兄曾经言道，采访蔡雪梅和臧建军的成功秘诀，两位营销大咖的回答都是：
运气好。
果真如此，那你还有什么核心竞争力。
想必家泰兄听了这三个字也是简在我心，在世纪公园快闪跑了几次步后，终于跑去读书探索去了。
等安康苑上市的时候，不知道是否还能请到这位当初金茂府、中兴路地块拍地直播时，笑容可掬的大咖前来。这千亿大盘的传奇，想必家泰兄还是挂念的吧！
6th
读书明史注经，代理时代为何即将落幕
三哥想举个更有趣的例子。在三哥看来，尽管《三国》已经被读烂了拍烂了穿越烂了，还是要比《资治通鉴》靠谱的多。要不老话咋说，“少不读水浒，老不读三国”呢。
少年读水浒，容易冲动闯祸；老不读三国，是为了防止人心不古、老奸巨猾。老而不死是为贼。老年人有赤子之心，传承的才会是正能量。
当然，资治通鉴的两晋南北朝、隋唐时代、五代十国时代，还是英雄辈出的，有时间，三哥也会写几篇读史有感。
大家有没有想过，大家读到的《三国演义》、《三国志》其实是很难穿越蒙元和满清，留下真实版本的？所以现在大家读到的版本，除非是南宋以前的老坑里挖出来的，基本都是《四库全书》的矫正版。至于日本有没有原版，也不好说。应该是有的，否则日本战国时代为何如此激烈精彩。至于德川家康后来有没有收集销毁，那也另当别论了。看德川幕府一代不如一代，想必也是真本早已遗失。不是被毁在本能寺、就是在天守阁、或者明治维新、轰炸东京的几场大动乱中。
来谈谈三国魏国军师的故事。官渡之战时，荀彧提出了十胜十败；而贾诩只提出了四胜四败，所谓势道法术。后荀彧当了大总管，贾诩当了清闲谋士。接着是杨修死于话痨，司马懿活于谨慎。后来曹操送了荀彧一个空礼盒，荀彧就上吊自杀了。为什么呢？
至于蜀国军师，在荆州的时候诸葛亮还要拿刘备的宝剑当尚方宝剑；后来关云长独守荆州，结果玩完。刘备以怒兴师，结果也玩完。最后诸葛亮接受托孤，成了相父，即昔日姜子牙的地位。
至于东吴，周瑜死于嫉妒、陆逊也是被猜忌雪藏。孙权、张休和小诸葛，到底打不赢合肥战役。
军师智囊应该怎么混？好好学学贾诩。刘伯温之后，谁还敢做军师？
送给浙江的王志纲老师、湖北的吴鹏飞老师。南方的陈劲松董事长、上海的周昕主席。
不谢。
可以预见，棚改和城市更新可能还将延续6年。地产的大规模开发也就还有5到6年时间。文旅地产、产业地产等，也将在10年后相继迎来最后的建设期。没有不饱和的市场。6年之后，就如同美国，地产将以小规模、个性化为主，将是设计师的战场。
美国设计师现在都在哪？中国。川普都去做总统了，伊万卡都要去做世界银行行长了，大趋势，你看明白了吗？
代理行业，预计也就2到5年时间，并将不断萎缩。分销渠道，可能还能坚持5年，不过也都是小打小闹，远程操作。成本大、风险大。
有人说，欲练神功，引刀自宫。成功都是被逼出来的。这是典型的拿剩者为王结果来套大量竞争者死亡的诡辩。
何必一叶障目，不见森林呢？广阔天地，大有作为。
城市化、城镇化之后，和城市更新、棚改一起的，还有乡村振兴、旅游振兴、文创振兴、体育产业振兴。这是有国策和国家资金支持的大服务业，据不完全统计，光国家级扶持资金，就达到3年6万亿以上。
别忘了，伟大领袖是从农村包围城市胜利的，碧桂园也是从三四线成为宇宙第一房企的。
文创基地、文旅小镇、田园综合体、现代农庄等，将再造一个社会主义新农村。
有人要问，农村人口这么少，搞得起来吗？
那么就首先在离大都市一小时交通圈的，只要通勤满足，为何白领们要住在房租高昂的群租房、郊区房？
新型的文创类公司，比如设计公司、自媒体工作室、婚纱摄影公司等，还要呆在仓库、工厂吗？
2019，让我们到南方去，到农村去。
7th
谁来拯救代理公司
本来写到这里就该结束了。三哥的一贯作风是学贾诩。做人留一线，日后好相见。
至于做事要不要不留余地竭尽所能，看老板表现，日后相见不相见的的，再说吧。
然而三嫂说，又何必。时代滚滚向前，一个人最后又能留下什么。知识向来不是核心竞争力。就跟你写了这么多，为知识付费的又有几个。
也对。那就再啰嗦几句。
前面我们说过，贾诩只说了道势道法术。后面还有三项曹操是懂的，他就不说了。
那就是人和人心、人性。
基于人性，尊重人心、团结人。
我们看凡是伟人，是不是都特别注重这个。所谓接地气，其实说的就是
说人话、办人事、统人心。
但是这种事很多时候不能明说，人性是复杂的，具有多面性。很多时候，你就简化下，大家有什么好处，避免什么坏处，趋利避害就可以。
所以曹操问贾诩立储之事，贾诩就说恍惚见到了袁绍刘表。
曹操就什么都明白了。望梅止渴、削发代首的一代枭雄哪有不懂的。
代理公司在接下来的时代有没有转机呢？是否一定会过渡到欧美的代理人模式，还是会发生房利美这样的崩溃?
代理公司的核心竞争力始终是人。人带来的资源才是最廉价的。
在此，三哥就抛玉引砖，勉为其难胡乱指点一下江湖。
第一，大公司的数据库优势将继续存在价值。这主要是ZF端数据，大家懂的。C端数据，想想在谁手里。那么接下来你主攻的就应该是C端数据。
第二，整合线上资源，主要就是整合传播矩阵。包括主流媒体、自媒体、跨界媒体。前面我们说过，要具有三轮达到百万级千万级的传播效果。
第三，整合线下资源，主要就是聚客资源。包括中介、旅行社、大健康等等有效客源资源。这是一项成本极大的活，但是其实，对于这些资源来说，不拿出来用，迟早变成别人的。还有BAT虎视眈眈随时发动呢！
第四、多联合新锐的设计师而不是牛逼的。关于技术服务产品研发这件事，看起来非常成熟，但是成熟意味着即将衰落，牛逼已经成为过去，代价也太大。
第五，精选自己的高销队伍，试行蓝精灵模式。在开盘期三个月内强势介入。不要再设那么多管理岗位，高手，谈客去。博导都给本科上课了，乙方高管有什么好高高在上的？
不能再说了，太得罪人，就到这里吧。
一家之言，如有谬误恳请留言指正。
为知识付费体现你的实力。点赞转发分享有利于你的人脉。哈哈哈。
再多说几句：代理公司也是小微企业、民营企业啊，还是劳动力密集型企业、服务业、现代服务业。有没有申请纾困政策、纾困资金啊？看来大佬们是不差钱？
参加政协工商联的应该也不少吧？
我们知道，作为一个行业，房地产和代理还会长期存在下去，但是企业，上游可能会越来越大而全，下游则会越来越精细化、小而美。中间的基本上会被淘汰消灭。转型势不可挡，马云最近在海南说，弯道超车，不如换道超车。海南要搞智慧化、物联网化新型国际旅游岛。
改变思路、改变做法的时候到了。
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