近些年，越南的房产投资非常的火爆，很多人认为越南会复制中国改革开放的发展奇迹，现在投资越南的城市，就是投资20年前的北京和上海。
那么，越南房产是否真的适合投资呢？我们今天一本正经的用四川凉山作为对比，为大家分析一下，凉山和越南，哪里更值得投资？
为什么用四川凉山作为对比？
我们知道当地民众的购买力，是房产投资的一个很重要的考量因素。
越南现阶段的人均GDP仅为2481.5美元。而在我们中国31个省的GDP排名中，排在倒数第一的甘肃省，人均GDP也达到了28497元，约合4226.4美元。
那么越南的人均GDP相当于我们的哪个地区呢？很遗憾，扫遍了中国的东部地区的贫困县名单，我们都没有找到这么低的人均GDP。
如果一定要对比的话，大凉山的扶贫故事曾经让全国人民感动得落泪，如果把越南的人均GDP放在凉山州，仅能够排在凉山州的德昌县和宁南县之间，也就是凉山州的中等偏上水平。
越南第一大城市胡志明市的人均GDP是5428美元，约合人民币36598.83元。略高于凉山州州府西昌33125元的人均GDP。
再对比一下物价，越南在媒体中一直以物价低著称，我们用一些衣食住行的价格来进行参照。在街边的小吃店，一份米粉大概14.66元，一罐当地啤酒5.86元。在市场上，12个鸡蛋，大致是8.7元，2.6元一斤大米。公交车票大概在1.7元单程，汽油一升8块钱，grab打车起步价3.6元。
西昌的物价高在四川是出了名的，如果百度搜索，可以看到大量吐槽西昌物价比成都还高的帖子。在西昌路边的面馆，一碗面要10-12元，一瓶雪花大致在5-6元。在市场上，12个鸡蛋大概是5.25元，大米3.5元一斤。公交车票2元，汽油一升8.9元，滴滴打车起步价6元。
总之，越南不论是物价水平、还是人均GDP都和四川凉山相近。因此，我们选择凉山这个购买力相近的地方作为参照。下面，我们讨论一些房产的指标。
房价水平
那么越南的房价有多高呢？同样都是70年产权，胡志明市市区的房价大概在2-3万人民币/平米，郊区大概在1.5-2万人民币/平米。根据统计数据，2018年12月，杭州市的平均房价才2.8万人民币/平米！越南首都、第二大城市河内市，房价的水平也基本都达到了1万以上。
西昌市的平均房价大概在7100元左右，而我们之前说过的人均GDP略高于越南平均水平的德昌县，房价大概在3800一平米。
当然，由于越南的房子没有公摊，国内房子有公摊。如果按照20%的公摊面积计算，西昌地区的实际面积的价格大概在8500元一平米。相比越南而言，仍然是要低上很多。
此外，越南的人口密度确实要高很多，尤其是大城市。胡志明市的人口数达到了1200万，是西昌市的15.6倍，人口密度更是将近20倍。
所以，越南的房产要辩证的来看。以1/5的人均收入支撑了国内二线城市的房价，对比国内的购房压力来说，我们能够想象到对于当地人，购买正常的商品房是一件多么遥不可及的事情。
当然，在如此巨大的人口数都买不起房的情况下，廉租房、房产相关的贷款等行业，应该是有旺盛的需求空间的。
增长空间、租金收益
事实上越南房产的疲态已经出现端倪。河内的房产市场自2017年以来，就一直以每个季度1-3%的速度持续下跌。胡志明市虽然也还有小幅度的上涨，但也只是在1-3%左右。
有很多中介在强调，越南的GDP增速高达7.08%，正在复制当年中国经济的快速增长。但事实上，那样一个经济发展水平的地区，拥有7.08%的GDP增速并没有可以值得夸耀的点。
还是拿四川凉山作为对比，在2017年，有五个县市的GDP增速破十，喜德14.3%、盐源12.0%、雷波11.0%、冕宁10.5%、木里10.3%。如果用同样的逻辑来对比，是不是这些地区的房产也有巨大的投资空间呢？
租金收益率，越南由于大部分租房信息都不是中英文，所以我们按照国内中介热炒的度假村项目的7%收益来计算。在越南，非居民要缴纳20%的固定税率作为收入税，也就是实际收益率大概在5.6%。我们在西昌地区抽样了一批小区，税后租金收入率大概在3.46%左右。
此外，越南盾在2018年上半年，跌幅曾经一度达到2.55%，很多中介的租金收益率都是用越南盾计算的。但作为一项海外投资，抛开汇率谈收益本身也是一件不明智的事情。
区位和政策优势：
在销售越南房产的过程中，很多机构主打的概念，不外乎一带一路、泛亚铁路、航空辐射亚洲主要城市、重要的旅游目的地、丰富的自然资源等。
而实际上，凉州也是丝绸之路的重要节点，拥有西部大开发的政策利好、中国繁荣稳定的社会环境、十大最美古城、五大养生胜地、攀西裂谷矿带聚宝盆等众多美誉一个不少。
在双极的分析师看来，政策性利好对于当地的经济发展和房价上涨肯定是有帮助的，但即使是所有的政策全部顺利落地，这些地区的实际繁荣也需要时间。发展未动、房价先行，最终带来的反而会是击鼓传花的灰飞烟灭。
诚然，作为一个在东南亚有重要影响力的国家，粗暴的将越南和凉山做对比是不合理的，两个地区的房产市场逻辑也并不具备可比性。
但我们希望通过这篇文章，通过上述的，这些跟房价相关的数据和指标，提醒那些可能头脑发热的越南炒房客们，谨慎再谨慎。适度的配置优质的海外资产是很正确的选择，但是否要将钱投入到越南的房产市场，是需要你冷静思考的问题。