中金公司發佈投資研究報告，評級: 跑贏行業(OUTPERFORM)。
陽光城(000671)
公司近況
2019年10月23日公司發佈公告稱，公司第二大股東（上海嘉聞）的控股股東中民嘉業（中民投控股子公司）將其持有的50%股權轉讓予福建捷成，交易總價為9.81億元。
評論
中民投減持落地，不再持有公司股權。中民投是公司2015年引入的財務投資者，原通過中民嘉業的全資子公司（上海嘉聞）持有公司7.31億股的股權。2019年初中民投出現流動性困難，隨後通過退出對外股權投資的方式補充流動性。2019年2月，中民嘉業向福建捷成轉讓上海嘉聞50%的股權。10月23日，中民嘉業將剩餘50%的股權轉讓予福建捷成，雙方按照公司每股6.16元的價格為原則進行協商，並由上海嘉聞繼續承接華融證券24.48億元的債權。本次交易結束後，上海嘉聞將成為福建捷成的全資子公司，中民投不再持有公司股權。
減持壓力充分釋放，料為公司估值上修提供有力催化。本次交易為公司第二大股東的控股方發生變更，並未導致公司控股股東和實際控制人發生變化，不影響公司的治理結構和經營管理。在股價層面上，此筆交易落地後減持壓力將充分釋放（年初至今公司股價跑輸可比上市房企，我們認為一定程度上來源於中民投減持壓力的掣肘），料為公司股價形成有力提振。
盈利進入收穫期，財務端持續改善。受益於2016~2018年的銷售額進入集中結算週期，我們預計公司2019~2021年營業收入年複合增長率為37%。同時伴隨著利潤率的抬升，淨利潤複合增長率有望達到51%。截至2019上半年末，公司淨負債率較年初（221%）大幅下降至174%，現金短貸比達到1.27的歷史峰值。惠譽國際於今年9月將公司長期外幣發行人違約評級和高級無抵押債券評級分別由B、B-上調至B+、B。我們認為公司財務端有望持續改善，融資成本或進一步邊際下行。
估值建議
我們維持公司“跑贏行業”評級和目標價8.98元。公司目標價對應40%的NAV折讓，分別對應8.9、5.9倍2019、2020年預測市盈率，較當前股價隱含38%的上行空間。公司目前股價對應57%的NAV折讓和6.5、4.3倍2019、2020年預測市盈率，估值存在顯著低估。
風險
融資環境超預期收緊；項目結轉速度和結算利潤率低於預期。
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