白船
此一時彼一時，過去確實是一鋪養三代，到了2019年已經是三代養一鋪了。
天下沒有不散的宴席，也沒有可以經久不衰的投資項目。在房價持續上漲二十年後，房產的投資價值已經無限趨近於零，商鋪更是沒有投資的必要了。
商鋪投資變涼是大勢所趨，我們可以從如下多個方面來做分析：
一、房價持續上漲二十年，未來將是價值迴歸的階段，大幅下降至腰斬或更低才正常
房價上漲時，投資房產能夠獲利，買漲不買跌的心理下買家覺得有利可圖，因此更願意接盤。一旦房價漲不動了，或者開始明顯下跌了，買家就會持幣觀望，接盤的人會迅速銷聲匿跡。
如今的房價明顯已經漲不動了，說是有價無市並不為過，再去投資商鋪就純粹是找虐了。
二、商鋪流動性極差，過戶稅費遠高於住房
商鋪過戶費高有目共睹，正因為如此，二手商鋪出售難度更高。在房價持續上漲後，商鋪本身價格已經非常高，加上過戶稅費，接手人要付出很高的成本，如果是貸款的話，月供足夠租用兩三個這樣的商鋪了。
三、網購衝擊下，商鋪的生意大不如前，未來租金下降會是普遍現象
房價上漲帶動房租上漲，商鋪生意變差一方面是網購衝擊，消費者可以通過網上買到更加物美價廉的商品，另一方面自然是因為越來越高的租金使得實體店商品價格和服務價格持續上漲，逐漸喪失了競爭力。隨著商鋪生意變差，不賺錢的店主就會考慮不再租用，未來租金下降會是大概率事件。對於商鋪投資者來說，投資商鋪所能得到的回報就更低了。
四、各地商場倒閉的情況開始增多，商鋪實質已經嚴重產能過剩
任何商品只要產量過大，市場需求跟不上的時候就會貶值，商鋪同樣如此。一方面新的商場和商鋪源源不斷進入市場，另一方面線下消費增速放緩，大餅不斷攤薄，商鋪的生意自然就會越來越差。既然有新的商鋪不斷湧現，希望購買商鋪的人完全可以選擇價格合適的新商鋪投資，何必去購買二手商鋪。
時代已經改變，房住不炒的大方向已經確立，商鋪投資風光不再，有錢還是先存銀行吧，如今確實沒有太好的投資渠道了。
財智成功
商鋪一直是坑，散戶買商鋪多半是虧，不好貸款首付就高，利息也高，升值也有限06年淘寶就開始火了，商鋪本來旺的就少，轉手本來應該是優勢，但2000年以來住宅流轉一直不比商鋪差，還有產權啊，面積啊各種坑，商鋪真是大坑 。我家90年代花近30w買了3個鋪面，結果那火車站旁邊的商業城居然沒做起來，呵呵，現在這破地方都一錢不值，這錢買住宅我現在還用給人打工看人臉色？真一鋪毀三代！
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商鋪投資並沒有徹底涼，但是基本上已經涼得差不多了，十幾年或者幾年前投資一套商鋪，那麼在最近幾年基本上都非常賺了，每個月都可以從商鋪這裡拿到租金，如果時間放長遠一點，那麼按照當下的租金水平，完全可以做到“一鋪養三代”。
但是假如你現在投資一套商鋪，那麼真的是“一鋪坑三代”，背後的主要原因還是因為每年的租金雖然高，但是除以投資的本金之後得到的收益率是非常低的，一般不會超過3%，這就意味著現在投資商鋪得到的租金，甚至不如存在銀行裡面吃利息，所以才會有“一鋪坑三代”的說法。
三十年河東，三十年河西，過去投資商鋪留到現在的確非常賺錢，但是現在不能以過去的投資方法來跟風投資操作，過去投資賺錢，不代表現在投資也賺錢，投資的時間錯了，也會出現兩個不同的投資結果，一個是“一鋪養三代”，另外一個是“一鋪坑三代”。
但是基本涼了不代表徹底涼了，對於商鋪來說，最核心重要的還是地段以及人流量等等，這直接決定了商鋪的價值所在，如果趁機撿漏的話，說不定也可以得到非常具有價值的商鋪，但是可能性則是十分小，並且也可能輪不到你。
現在對於做實體店的人來說，他們面臨最大的問題就是租金的問題，一方面租金過高，這會增加他們的成本，而這些成本又會反映到商品的價格或者服務上面，所以實體店的老闆們也會非常考慮租金問題，再加上現在的經濟形勢不好，下行壓力比較大，還有實體店的衝擊，所以實體店現在也非常考慮房租這樣的成本問題。
整體來看，商鋪未來的價格不會上漲，這也是因為房地產調控政策的存在，所以現在投資商鋪，其實和投資房地產一樣，都是買了不會不會繼續上漲，商鋪沒了升值空間，而對應的租金也沒有存在銀行的利息高，所以現在的確不適合投資商鋪。
在現在國內經濟下行壓力加大，以及實體店經營不利的情況下，儘量避免商鋪這樣的高風險投資項目，好的商鋪很難尋找到，而且價格都超級高。
理財鴨
一開始，有人買商鋪，然後發跡後，一傳十十傳百，於是人人就開始覺得投資商鋪是穩賺不賠的事。
殊不知，因為投資商鋪失敗的血淚史一點都不少。
商鋪往往最值價錢的是在住宅區、學校、工廠、寫字樓等周邊的那些。
這些商鋪投資的風險最低，這些地方有大量穩定的常住人口，居住、有人上班、上學，就必定有相關的生活需求，非常容易把商鋪租售出去。
如果商鋪的位置在出入口、可以照顧到幾個小區的需求，這樣成熟的地理位置，想不養三代都難。
但如果是位於商業中心、購物中心、專業市場、批發市場、各種主幹道路兩側的就沒那麼好了。
比如位於商業中心的商鋪，一般開門營業完全要依賴商場整體的項目的運作，如果商場關門，這類商鋪也沒辦法正常營業，如果商場本身就比較少人流量，運作很差，那麼這裡面的商鋪也容易爛掉。
所以整體依賴的是商場的運作程度，商鋪主人很少話語權。
又比如是未進入成熟經營期的專業市場，前幾年可能商鋪價值很低，需要等到整個市場運作起來了（一般三到五年），後期市場旺起來了商鋪才可能值錢。一旦市場失敗，商鋪的產權證書也可能變成一張紙而已。
所以後兩類商鋪投資以後，“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”是非常有可能的。
加上純商鋪的土地使用權期限一般是40年，商住綜合的則可能是50年，比起住宅交的稅要高很多。
買家支付的契稅、交易手續費、印花稅等稅費也算在成本里面。
按照國際上通行的標準，合理的商鋪租售比應在１:250以內，也就是如果把商鋪按現在的租金出租，在250個月（大概20年）內能收回房款才值得投資，但現在我們的商鋪很多時候都需要300個月甚至更長的時間才能回本。
所以現在投資商鋪不是不行，而是要比之前謹慎。
多多說錢
說實話，買商鋪，最後是一鋪養三代，還是一鋪坑三代？要看你買沒買好商鋪！如果買好了商鋪，就是一鋪養三代！沒買好的話，肯定就是一鋪坑三代，商鋪投資就要涼！
第一、商鋪市場的特點
商鋪市場是完全自由市場，國家政策從來不會去幹預。也就意味著商鋪市場投資風險就是巨大的！買住房的話，出現房價大跌了，國家就要出手救市；買商鋪的話，就算行情再差，沒得任何人會去救你！
但正是這種完全自由市場，投資商鋪才有經濟規律可循，才有投資魅力！只要好好研究這個經濟規律，在投資商鋪上就是適用的，不用擔心半路殺出了土政策來，把全盤投資計劃打亂。
第二、投資商鋪的套路
多數人對投資商鋪都是有自己的一套路數，比如幾個硬性投資指標：投資回報率必須達到年均7%以上，回本年限必須控制在15年以內，或者就是租金收入可以持平按揭月供，等等，這些指標對於粗略測算商鋪投資是否優質？具有重要的參考價值。
一般來說，凡達到或滿足上述投資指標的商鋪，往往都是能實現“一鋪養三代”的商鋪；而低於，甚至遠遠低於這些硬性投資指標的商鋪，往往最後就是那些“一鋪坑三代”的商鋪。因此，投資指標還是很有參考價值的。
第三、電商發展和國外模式
現在一提起實體商鋪，很多人就覺得實體經濟不行了，實體店鋪被電商衝擊得不行了！其實，沒這麼嚴重，不要見風就是雨！未來實體商鋪的前景也不會這麼差，實體商鋪還是無可取代的！
我們下結論前，不能只看到自己城市的情況，也不能只看到我們國家的情況，還是應該多看看經濟發達國家商鋪的發展歷程，這樣的話，我們會對實體商鋪前景更有信心。
我們走上住房商品化道路，也就是上世紀80年代末、90年代初的事情，到現在也就是30來年的樣子，建蓋商鋪也就30來年，但不要忘了，實體商鋪在我國可是存在千年的東西，上千年都沒有被任何其他形式的商業形式取代，說明實體商鋪是有存在價值的。也可以說，我們目前的商鋪形式是我們大眾消費習慣所接受的。
國外經濟發達國家建蓋商鋪的歷史可就很長，粗略算都有上百年曆史，比如美國，建國幾百年了，經濟發達，城鎮化率81.8%（2016年），商業發達，電商發達，但實體商鋪照樣紅紅火火的，這說明電商和實體商鋪是可以並行發展的。
但美國的商鋪和我國的商鋪差異性是很大的，我國的商鋪產權分散，缺乏統一規劃，缺乏科學管理，街鋪是街鋪，社區鋪是社區鋪，商業體是商業體，市場是市場，在分佈上呈零散狀態。這樣做就導致商鋪缺乏科學規劃、缺乏統一管理，容易導致惡性競爭，各自為陣，業態混雜，不利於商鋪健康發展。
世界上比較有代表性的商鋪模式有三個國家，日本、新加坡和美國。上面說了美國，我們就說美國的商業模式。美國的商業模式主要有兩大類，1是購物中心，2是社區商業體，其他地方商鋪存量很少。
先說購物中心，跟國內所說的購物中心、大商場模式是類似的，就不用多說了。
主要應該說的是社區商鋪。社區商鋪在美國模式下準確的稱謂應該叫社區商業體，是必須的社區配套，一般每隔3公里就會規劃一個面積在3000-1萬平米的商業體，其他地方都是住宅，不會有商業。在這個社區商業體內，會配套滿足這區域體量居民生活所需的各類業態，比如蔬菜超市、便利店、餐飲店、洗衣店、寵物店、健身設施、運動設施、影院、金融、幼兒教育之類的，這個社區居民的日常生活需求都可以在這個商業體內解決；如果還不能解決，那就去更大的商業體或購物中心、專業市場。
美國這樣的社區商業體在全國商鋪中的佔比應該在60%-70%水平，社區商業確實非常發達。發達的商業模式得益於成熟的商業建蓋、運營經驗，一般要建蓋這樣的社區商業體，首先需要有社區規劃需求，再由地產商立項，進行可行性調研，完成商業體規劃設計，做項目資金預算，這些都弄好以後，再去尋找投資人，資金到位後，建蓋社區商業體，並自持所有商業體物業產權，交給專業的商業管理公司統一運營，招商入住後，每年租金收入按照前期投資約定分成，給地產商多少，給投資人多少，商業管理公司留多少？每年租金收入都是這樣的分成方式，既保證了投資人利益，也能保證後期商業運營有統一管理、合理規劃和有序競爭。
這種社區商業模式的投資風險是很小的，利潤很穩定，不管對消費者，還是投資人，還是普通商戶？經營和收益都很穩定，因為社區消費人口是穩定的，不會發生大的變動，投資風險就很小。
第四、國外商鋪模式對我們投資商鋪的借鑑意義
我們國家商鋪模式學的是香港模式，香港土地金貴，臨街的住房樓下還要建成商鋪，就是住宅底商，當時學習這個模式進來的時候，沒有很好做本地化研究和改進，導致現在的商業模式呈現零散局面，業態受限局面，商住混合局面，確實需要交學費。
商業地產如今已經大面積建蓋，已是既成事實，無法再調整為國外先進的社區商業體模式，這就要求我們在投資商鋪時，需要多調研，要買好商鋪。
發達國家的先進商業模式對我們買商鋪投資也不是毫無借鑑意義，比如社區商鋪投資和收益的穩定性就是可以借鑑的。
很多人都覺得現在商鋪就是“傷鋪”、“一鋪坑三代”！那應該是沒有買好商鋪！社區商鋪投資是很穩定的，但也不是所有的社區商鋪都可以買。
開發商都是逐利的，只要有塊地方，就會蓋成房子，或者蓋成商鋪，遠離小區居民活動域區的商鋪，千萬不能買，買下來就砸手上了，租不出去，賣不掉，跟“殭屍”一樣。
因此，商鋪投資依然還有錢景！不會被取代，只要調研好商鋪，買好商鋪，“一鋪養三代”就不是夢想。
房壇法菜
“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，現在的商鋪投資徹底涼了。為什麼呢？
一是電商的衝擊，網絡購物已經改變了我國消費者的購物習慣，再到實體店去購物的人是越來越少了，實體店的生意越來越不好做了。
二是房子越蓋越多，商鋪越來越多，面對大量過剩的商鋪，是租不出去也賣不出去，只能是空置，住宅還能住人，商鋪又不能住人，只能賣東西，如果不賣東西，使用非常不方便。
三是經濟的下行壓力下，各行各業賺錢越來越難了，人們消費的慾望在下降，消費者消費慾望的下降，直接導致實體店的生意不好做，大家都不消費了，實體店還怎麼做生意。
四是人口下降的拐點出現，面對高房價和生活的壓力，現在的年輕人結婚率的在下降，結婚後不願意生小孩的人在增加，不願意生二胎的家庭越來越多，這些都在影響消費，進而影響經濟發展，誰還管商鋪有沒有生意。
所以，現在最後悔的人是購買商鋪的人，現在的商鋪在手裡是租不出去，賣不出去，只能是“一鋪坑三代”。
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金融學家宏皓教授
“一鋪養三代”是老一輩人留給我們的經驗，但是到了今天，由於經濟環境變化，以及我們自己偷換概念，它變成了“一鋪坑三代”了。
“一鋪養三代”包括兩部分內容：
1，鋪子就工作，尤其是家傳的老店鋪。
2，鋪子是商業地產。
今天的人主要看中的就是第二條，好像買了一個商鋪，就能收房租養三代人了。
今天由於房租不夠高，投資商鋪的收益不足以還貸款。
同時，由於房租太高，店家做啥都不賺錢，有的三年後退租，有的半年內關門。
其實，如果商鋪買下來自己開店，即使房價下滑，成本上升，恐怕一家人也不會餓肚子。
店鋪的商業模式被網絡衝擊
今天的小女孩都不逛街了，大家都網購，中午叫外賣。於是商業地產的價值下滑，房價下跌。原先單純投資商業地產的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產損失點點，這就是“一鋪坑三代”的由來。
商業地產需要跟著商業環境變化，很多商業面積都從賣商品，變成了新產品體驗店，另外還有很多健身俱樂部，養生文化館等新商業店家出現。但是這樣的商業，未必需要沿街底層房產。
投資就是有波動的
投資收益有個大致範圍，其中有三個參數：
1，一般行業收益率
2，風險溢價
3，市場供需折價
一般投資收益是多少？
大概在3%~30%變化，平均在10%左右。不過這個不同行業不好界定，筆者認為可以用社會上無風險收益比對。無風險收益就是國債收益率，和餘額寶的收益率，今天大概是3.6%左右，我們記為A。民間一般投資的收益多在2A~4A變化。
風險溢價。也就是高風險應該高收益。
單純的房產投資沒有多少風險，所以它的收益到不了2A。以前商鋪的租金收益大概是6%多一點，與銀行借貸利率接近。大概相當於1.5A。今天如果還是用1.5A計算，那麼店鋪的年租金應該是房產價值的5.4%。
市場供需
由於網店衝擊，商家對店鋪的依賴下降了，再加上經濟環境不好，多數店家也沒有要擴張的慾望，反而有縮減的需要。
但是店鋪的存世量還很多。尤其是前幾年時間，大量新建了很多店鋪，而且還是高價出售的。
供需矛盾，造成現在店鋪的租金要打折，有的地方租金只有房價的3%。
從交易上看，如果市場租金下降，那麼商業地產二手房出售時，新接手的房主還要維持1.5A的出租價值，則要降低購入價格。如果新房主用6折購買，則他將來的租金收益又回到5%以上。這就是租金漲跌對房價漲跌的影響。
海螺008
民間一直有一鋪富三代的說法。早期我國經濟不是很發達，如果您在繁華地帶有一個好的鋪面，那麼一直出租，當房東，旱澇保收，當房東。中國經過了40年的改革開放，到處都是商鋪。商鋪已經成為了不是稀缺的房產，更多的商鋪租不出去，人煙稀少。那我國的商鋪，為什麼輪為一鋪坑三代呢，我認為:
第一是我們的電子商務發展太過於迅速
以前我們的商鋪可以做打字，複印，可以賣服裝、賣鞋子，零食，衛生紙，雜貨鋪等等一系列的日常用品，甚至可以開連鎖的服裝店，現在這些全搬到互聯網上了。所以商鋪的功能越來越少。現在的商鋪僅僅能開一些線下實體的服務項目：兒童娛樂、洗浴中心、酒店、住宿、餐飲等等。
第二，工作繁忙，人們沒有時間去逛商鋪
在北上廣這樣的城市，每天工作非常繁忙，所以大家的日常生活用品能用互聯網解決，儘量在網上買，沒有時間去逛商場，買衣服等等一系列的事情。
第三，商鋪數量非常多
改革開放以前，一條老街能火爆幾百年。而現在的商鋪到處都是，凡是臨街都可以開發成商鋪，所以商鋪的稀缺性時代已經過去了。
那麼我們國家的商鋪難道真的沒有投資價值了嗎？再也火不起來了嗎？我認為不是，有兩方面原因。
第一，互聯網+，也就是新互聯網時代，新零售時代
線上線下融合，我們拿著手機。在網上購物的時候還可以線下選購。那這樣的時代來臨之後，我們更喜歡在線下購物。
第二，縱觀一些發達國家，人們在物質富裕之後更需要各種娛樂活動
線下逛街也是一種娛樂兒，不太喜歡在線上，沒有體驗式的購物，很多發達國家，比如日本。線上交易，電子商務交易都沒有我們國家活躍。而線下的超市啊，商場啊，客流量非常大。就是因為大家在勞動之後，工作之餘到商場購物也是一種放鬆。隨著智能時代到來，人們的富裕時間就特別多，到線下購物也是一種休閒娛樂。
總結一下：短期看，商鋪投資沒有一個質的提升，很多大型賣場，小區周邊人流稀少，商鋪內的貨物購買率都非常少。但從長遠來看，商鋪還是會佔據我們生活中日常用品的最大供應的渠道，因為人們需要更多的休閒娛樂活動來填充自己的生活質量。
我是伯樂集團董事長李合偉，白手起家創業20載。主營餐飲，投資，教育(演講學院)。我為《李合偉演講學院》代言:全年齡段(成人，青少兒)的演講學院，學習，合夥人，加盟找李合偉。關注我為您分享更多的人生感悟……
合偉說
投資商鋪重點是位置，位置，位置。這個是一鋪養三代的前提。
為什麼“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，很多人投資商鋪，都不是帶著經營的角度去買鋪位的，很多都是，沒有購房資格，然後看到商鋪便宜，然後就買了，然後，持有又有稅費成本，出租又很難。
如果是買鋪小白，買鋪之前，請多看看周邊的交通狀況，人流，以及周邊商鋪的開業類型，可以去中介那邊問問租金以及周邊商鋪的空置率。
保險起見，不建議買一手商鋪，特別是純居住區下的一手商鋪。這類型的商鋪沒有轉手費，但同時也看不到可能的出租情況。有些開發商說幫忙包租**年的，這種也要慎重，如果好租，還需要開發商這樣去承諾包租麼？明顯的此處無銀三百兩。
轉手費越高，證明該地越旺，有的時候，投資請買貴的，才是對的。
T姐話投資
現在商鋪的量太大了，幾乎每個樓盤的四周都是商鋪，而且面積體量也不小。在以前小區規劃上以主道兩側設計商鋪為主，小區區間道路大多沒有商鋪，因為那時商業不多設計商鋪也賣不出去。所以主道兩側的商鋪生意還不錯。
而現在我們曾經就一個新區域的商業開發量做過統計，結果體量特別大，根本無法消化如此大的商業面積，其中包含商場、底商等形式。投放量的增加對商鋪出租率帶來影響，而另一方面線上交易對實體店的衝擊，有些知名的商場也無法運作下去，紛紛退出百貨業。但是最重要的是高房價高租金，增加商戶運營成本，從而帶來了巨大的經營風險，導致房屋租不出去。
一鋪養三代，主要集中在商業區，地段還是最重要的。一些新開發區和新樓盤投資者還是小心為上，畢竟將來會發展成什麼樣子誰也不知道。