久期财经讯，2019年12月15日，惠誉维持新城发展控股有限公司(Seazen Group Limited，简称“新城发展”，01030.HK)“BB”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)，并维持新城发展的子公司新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co., Ltd，简称“新城控股”，601155.SH)“BB”长期外币发行人违约评级。评级展望“稳定”。惠誉还维持上述两个实体的高级无抵押评级和所有未偿还债券评级为“BB”。所有评级已从负面评级观察列表中移除。
评级展望“稳定”反映了惠誉的评估，即在其董事长兼创始人王振华被中国警方刑事拘留并等待法庭审判后，新城发展和新城控股的运营和财务风险以及获得流动性的渠道已经稳定，没有明显恶化。王振华先生的儿子以前是一名非执行董事，现担任这两个实体的主席。王振华先生不再在上述两个实体中担任任何角色，尽管他仍然持有新城发展71%的股份，新城发展持有新城控股67%的股份。
惠誉根据母公司和子公司的评级联系标准，采用并表方法对新城控股进行评级。
关键评级驱动因素
此外，该集团在合约销售、项目处置方面的持续增长，以及在2019年下半年放缓土地收购的决定，都有助于该公司保持足够的流动性。
该集团的境内和境外债券含有控制权变更契约，即如果控制权变更后伴随负面评级行动(境内评级机构对境内债券的负面展望或降级;国际评级机构对境外债券的降级)，集团必须提出回购所有未偿付票据的要约。自王先生被捕以来，该集团没有违反任何债券契约。
销售持续增长：惠誉认为，2019年，新城发展将能够实现全年合约销售总额2700亿元人民币的目标。新城发展的合同销售额持续增长，2019年前11个月的合同销售额为2470亿元人民币，同比增长24%。已售总楼面面积达2190万平方米，同比增长38%。新城发展保持了约70%的权益合同销售比例。
分散、充足的土地储备：惠誉估计，尽管该集团在2019年下半年放缓了土地收购和某些项目的处置，但其充足的土地储备足以支持三年的开发需求。截至2019年上半年，该集团权益土地储备为9820万平方米，占土地储备总额的73%。该集团将继续关注长三角地区，但同时在增加该地区以外的土地储备，以备在地区市场不确定的情况下提供缓冲。2019年上半年，该公司的土地收购成本一直较低，约为每平方米2900元人民币。
杠杆率降低：由于2019年下半年土地收购放缓，预计2019年新城发展的杠杆率将从2018年的44%降至38%左右。不过，惠誉预计，随着其继续扩大合同销售规模和投资性房地产业务，其杠杆率将出现一些波动。以下因素支撑了新城发展强劲的业务状况：业务规模庞大(公司的目标是2019年合同销售总额达到2700亿元人民币)、分散的土地储备以及不断增长的投资性房地产业务，这些业务产生了可预测的合同租金收入。
经常性收入增加：惠誉估计，该集团的经常性息税折旧摊销前利润(EBITDA)将继续快速增长，为2019年的利息偿付提供有力支持。2018年，新城发展将主要在二三线城市运营的吾悦广场品牌购物中心的租金和物业管理费收入翻了一番，达到20亿元人民币。经常性EBITDA利息保障倍数从2017年的0.2倍增加到2018年的0.4倍。惠誉预计，2019年，新城发展将产生约40亿元人民币的租金和管理费，2019年后，经常性EBITDA利息保障倍数将趋向于0.4倍以上。
推导摘要
新城发展对新城控股持股67%，因此惠誉基于其母子公司评级关联性标准，使用并表方法对两家公司进行评级。两家公司在战略和运营层面的强关联性体现在，新城发展的中国房地产开发业务全部由新城控股负责，新城发展则负责筹集境外资金来支持集团业务扩张。两家公司的董事长为同一人。
因实施高销售周转率的战略，新城发展的合同销售额已快速增至高于评级处于“BB”区间的多数同业的水平。2018年新城发展的权益销售额达1430亿元人民币，高于远洋集团控股有限公司(Sino-Ocean Group Holding Limited，BBB- 稳定，独立信用状况为bb+)和旭辉控股(集团)有限公司(CIFI Holdings (Group) Co. Ltd，BB 稳定)的水平，且几乎两倍于中国奥园集团股份有限公司(China Aoyuan Group Limited，BB- 正面)、合景泰富集团控股有限公司(KWG Group Holdings Limited，BB- 稳定)及龙光地产控股有限公司(Logan Property Holdings Company Limited，BB- 正面)的水平。新城发展的投资物业业务增长迅速，2018年经常性收入为20亿元人民币，经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍。2018年，该公司的投资物业组合约为400亿元人民币，远高于所有其他“BB”评级的同业，并因此导致该公司的杠杆率上升至高于同业的杠杆率水平。
2018年，新城发展的杠杆率(按合资企业和联营企业按比例合并后的净债务/调整后库存衡量)保持在45%左右，与旭辉控股集团等“BB”评级同业的水平一致，但高于远洋集团约35%的杠杆率水平。2018年该公司的经常性EBITDA利息保障倍数为0.4倍，与远洋集团的水平相近。但是，与新城发展相比，远洋集团的投资物业业务更强劲且经营时间更长，因此其独立信用状况比新城发展高一个子级。
关键评级假设
发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2019年合同销售总额达2700亿元人民币，权益利率约为70%
- 2019年购地款约占权益销售收入的30%，2020年至2022年间为50%-60%
- 2019年至2022年间每年投资物业资本支出为250亿元人民币
- 总体EBITDA利润率继续高于25%
- 新城发展继续为新城控股的控股股东，且两家公司之间的运营关联性未减弱
评级敏感性因素
就新城发展和新城控股而言：
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
- 净负债与调整后库存(按比例合并合资公司的报表)的比率持续低于40%
-经常性EBITDA利息保障倍数持续高于0.4倍
-与惠誉的预期相比，其获得资金的渠道和预售没有实质性恶化
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
-与惠誉的预期相比，其获得资金的渠道减弱，预售情况严重恶化
-并表合同销售额与总负债的比率持续低于1.5倍
-净负债与调整后库存(按比例合并合资公司的报表)的比率持续高于50%
-EBITDA利润率持续低于18%
额外就新城发展而言，该公司与新城控股之间的关联性减弱可能会导致负面评级行动。
(上述比率均基于新城发展的并表财务数据。)
流动性与债务结构
充足的流动性：