導讀：舊城改造類項目無疑是時下徵收維權領域裡的“明星”。從在明律師代理案件的經歷來看，2018年以來的城市國有土地上房屋徵收，不叫這類名頭的可謂少之又少。老百姓就困惑了：好好的徵收項目改名叫了“舊城改造”，會給我的補償安置帶來怎樣的影響和變化嗎？被扣上“舊”字這個大帽子，我的補償數額會被壓低嗎？本文，在明律師來幫您淺析這一備受關注的問題……
問題一：究竟什麼是“舊改”？
舊改、危改、棚改這“三改”，聽著略叫人犯暈，老百姓更是很難弄清它們的區別。簡單地說，這三改都屬於廣義上的“舊城區改建”範疇，是它的不同叫法或者包含的分項。因此，在法律的適用上，它們有時是換湯不換藥的關係，尤其是在涉及房屋徵收的時候更是如此。請牢記，無論你遭遇了哪一“改”，590號令《國有土地上房屋徵收與補償條例》都是你維權的法寶、基礎，廣大被徵收人一定要牢牢把握住這一最有力的武器，好好去運用它。
《條例》第8條規定，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要，由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要，是法定的徵收情形。這二者之和，大約就是“舊城改造”類項目的大致內涵了。
《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》規定，本實施意見適用於全市實施舊城區改建範圍的房屋徵收項目。舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環境整治等項目。這裡有一個“等”字，也就是說根據政策還可以有其他情形被靈活地併入其中。事實上，地方性規定多是對590號令所做的擴大解釋。基於此，舊改的範圍在實踐中有越來越大的趨勢。
問題二：究竟什麼樣的房子算“舊”？
這是個世界性難題，沒有一個放之四海皆準的標準、槓槓。試問，倘若我們說1990年以前的房屋算“舊”，那麼1990年1月的呢？不好說。正因此，這一“模糊概念”在各地都有其更加模糊的解釋，我們來看最新出臺的深圳市關於“棚戶區”的定義，窺一斑而見全豹：
棚戶區改造政策適用範圍。本實施意見適用於我市範圍內使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區：
1. 存在住房質量、消防等安全隱患；
2. 使用功能不齊全；
3. 配套設施不完善。
使用年限不足20年，且按照《危險房屋鑑定標準》（JGJ125-2016）鑑定危房等級為D級的住宅區，經區政府（含新區管理機構，下同）批准可以納入棚戶區改造政策適用範圍。
符合《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第六條規定，無法獨立進行改造的零散舊住宅區可以不納入棚戶區改造政策適用範圍。
鼓勵各區政府根據實際情況，探索將轄區內具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區改造政策適用範圍。
對，你沒有看錯，只要是1998年以前建造的房屋，無論平房還是樓房、板樓還是塔樓、四合院還是大雜院，都可能符合“棚戶區”這一定義。顯然，舊城改造類項目因其突出的公益性、政策性而成為了如今城市房屋拆遷的“香餑餑”，任何一個項目首先想到的，就是往這上面靠。如在明律師此前在多篇文章中所論述的，靠上了就有政策紅利可供享用，就有望實現“政府主導，市場運作，企業參與”，就有可能獲得“快速審批通道”等政策綠燈支持……
問題三：老百姓究竟該怎麼辦？
在明律師講3個大問題：
其一，沒必要視“舊改”類項目為洪水猛獸。90年代初期以前建造的房屋，說舊不舊，說新也絕對不新。項目來了，未見得是壞事，只要能拿到公平、合理的徵收補償，實現生活水平不降低、長遠生計有保障就行了。面對轟轟烈烈的舊城改造項目，我們首先要保持一顆平常心。
其二，要牢牢握住590號令，吃透其中各項權利並及時行使。意見徵詢權、對補償方案的要求聽證權、對房屋徵收決定的複議訴訟權、對評估報告的異議權、對補償安置方式的選擇權、對徵收補償決定的複議訴訟權……這條主線上的關鍵性權利要積極考慮行使，結果就不會太差。
其三，要重點關注舊城改造類項目所獨有的特殊問題，做到有區別的應對。譬如先行搬遷拆除協議、預徵收補償協議之類的東西，我們認為能不籤要儘量不籤，因為這些設置都是有利於徵收方而無益於被徵收人的，反而容易令被徵收人落入彀中；再譬如回遷安置的選擇權，如果被徵收人明確堅持那麼徵收方是必須滿足的，否則徵收決定將會面臨被撤銷。在1:1.5以內的補償比例時代，就近地段回遷安置是確保被徵收人生活質量不因徵收而下降的有效選擇。最後，一定不要聽信徵收方的各種政策、方案說辭，而要拿著590號令去和它們溝通協商，將全局引入到自己佔優勢的領域中來，這才是高明的做法。須知，如果它方案本身就是違法的，那麼再怎麼談政策也合法不了。
綜上所述，在明律師希望大家明白的是，舊城改造類項目並不會直接導致老百姓的補償權益被侵害，因為有叫做法律、行政法規、律師、法官這些東西在。名為舊城改造，實際就是徵收，那麼該怎麼應對怎麼應對，大家其實已經很熟悉了。對於人生而言，除舊佈新的確不是什麼壞消息。
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