7月2日，中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。
具体来看，上半年一线城市供地量小幅走低，收金总额缩水逾两成，北京、上海、广州均有下滑。其中，北京上半年收金751亿元，较去年同期下滑25%。二线城市土地市场供需两旺，助推土地出让金上涨超过三成，其中杭州上半年收金总额1439亿元，位于全国300城市之首。三四线城市因为承接外溢需求，土地市场热度上升，其中佛山市收金571亿元，进入全国城市前五。
2018年上半年，全国300城市土地市场整体供应量上涨30%，成交量增加26%，成交均价及溢价率皆有下滑。上半年，住宅用地供应量同比上涨35%。在各线城市土地收入中，住宅用地仍为收金主力，受宅地供应增加影响，上半年宅地出让金较2017年同期增加2个百分点至82%，商办类用地占比下降3个百分点。
伴随房地产市场调控深入，房地产企业在业绩竞赛中加速奔跑，企业土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过，受供地结构、土拍政策限制等影响，企业在一线城市拿地更加谨慎。2018年上半年，企业拿地结构继续向三四线城市下沉，总金额有所下降。20家大型房企上半年累计拿地13503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。
总体来看，2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，上海、北京、深圳等大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，进一步加大土地供应，在各线城市中推地同比增幅最大。
点评：
2018年上半年，300城市土地出让金总额超过1.9万亿元，同比增长27%，较去年同期的37%增幅趋缓，但仍处较高增长区间，主要带动因素来自土地成交量的高涨。上半年300城市土地市场成交量增加26%，较上年同期回暖显著。
土地成交量的高增主要源于重点二线城市和三四线城市土地市场热度较高。具体来看，一线城市紧调控下土地成交仍相对冷清；二线城市土地市场供需两旺，一方面土地供应规模加大，另一方面引进人才等政策推动楼市销售回暖，进而带动土地需求高涨；三四线城市由于承接一二线城市外溢需求以及棚改货币化等因素的促进，土地市场显著活跃。
在土地成交量高涨的同时，成交均价和溢价率则双双下滑，表明前期调控已取得成效。“限地价、竞配建”“限地价、竞自持”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等各类组合调控手段已使地价受到明显限制，土地出让溢价率走低。这有利于从根源上打破房价上涨预期，引导房价走低。需要注意的是，楼面均价同比下跌主要由一线城市大跌21%带动，三线城市仍然上涨10%，目前三四线城市已成房企拿地热点，地价出现上扬，后续需要关注相关项目风险。
下半年，土地市场可能呈现量跌价稳形势。其中，一二线城市土地市场成交将在持续从严调控中走弱。三四线城市土地市场由于上涨过快也将加码调控，成为下半年的重点调控地区。与此同时，出于对房价上涨及地方政府债务的考虑，前期推涨三四线楼市的棚改货币化安置比例也将下降，更多转为实物安置。总体来看，土地市场下半年将明显降温。（袁雅珵）