撰文 | 黄高航、李娜
果然有情况。
最新《西安重点商业项目2019年销售业绩（部分）》出炉，金融棒棒糖对比历年数据发现，西安赛格仍以85亿销售业绩稳居“冠军”宝座，但微妙的变化在于，西安赛格的销售收入增速逐年收窄，相反入市后“第一个会计周期”的西安SKP和西安大悦城分别以约42亿和16.07亿的销售业绩，跃居第2和第4名，合力冲击西安赛格。
去年同期，我们刊文《70亿！谁来打败赛格？》预期西安SKP和西安大悦城会严重分流赛格客源，从今年看这一预期正变为现实，昔日“王者”正面临前所未有的压力。
王者赛格：增速同比下滑至19.6%
赛格的知名度不必多言，作为中国西部地区最大的商业项目之一，占据小寨十字东北角黄金位置，这几年所创造的商业奇迹令人惊叹。关于西安赛格，闯入金融棒棒糖视野的最新动态是疫情复工后的一篇报道：《西安小寨赛格开业首天：顾客冒雨排长龙，为早进门雨中奔袭》，足以见其受欢迎程度。
▲图：西安赛格国际购物中心
作为长期专注于本土的财经自媒体，我们有必要回顾一下西安赛格自2016年首次进入“中国10强”后的“商业奇迹”。
2016年营业额45亿，同比增长近30%，进入“中国10强”，排名第7，北方市场（16省）第3，西部（12省市）第1，彼时，198个品牌进入中国前10；313个品牌位列西北第1；392个品牌位列西安第1，日均客流量10万人次，节假日突破15万人次。
2017年实现营业额58.5亿元，位居全国商场第9。
2018年营业额70.86亿，全国排名第5，年坪效达到2.83万元，71个品牌销售额排名中国第1；382个品牌销售额排名西部十省第1；483个品牌销售额排名西安第1。
西安赛格连续三年跻身“全国10强”，代表西安乃至整个西部商场“巅峰”，尽管2019年全国商场业绩排名还未公布，但以85亿的业绩似乎悬念不大。
然而，西安赛格在“王者”光环加身背后，所必须面对的，是西安SKP、西安大悦城等新商业势力的冲击，以及业绩增速不断下滑的现实。
通过上图不难发现，西安赛格从2016年的45亿提升至2019年的85亿，营业额持续攀升，但增速却从2016年的30%逐渐下降至2019年的19.6%。
当然，我们承认单体商业是有天花板的，西安赛格也许正在接近顶点，这个符合经济逻辑。但作为本土财经观察者，我们在当下阶段关注的是：面对强势 “围剿”，西安赛格份额已经开始受到挤压。
新商业资本：西安SKP、大悦城强势冲击
同时，从这份重点项目榜单中我们可以看到，除了西安赛格牢牢锁住西安商业销售额第一名的位置之外，居后者的商业体正在加速追赶，这其中，外来品牌占据了大半壁江山。
2019年全年销售额在15亿量级以上的商业体，本土名牌只剩下西安赛格一家，其余的4家，都以“外来者”身份成功闯入，并震动了本土商圈。
▲图：取自悦西安
西安SKP：SKP是由台湾新光三越与北京品牌华联联手打造，定位于奢侈品牌和高端百货，2018年5月入驻西安南门商圈，在开业的首年（半个年度）便拿下了24亿的销售成绩，力压一众同行，冲到第二名。2019年销售额约42亿，二次拿下本土商项销售亚军。
▲图：西安SKP
银泰开元钟楼店：2017年我们曾报道，国际医学（000516）资本变动欲将开元嫁王府井（600859），然而却告吹了，最终开元于2018年被纳入了银泰百货旗下，成为阿里系一员。收购了开元商城之后，阿里巴巴直接扩充了西北零售版图，而银泰开元钟楼店全年销售业绩也由2018年的22亿上涨到2019年30亿，同比增长36%。（2018年这一数据是-25%）
西安大悦城：2018年是西安商业爆发的一年，除了5月南门商圈开业的西安SKP之外，12月诞生了位于大雁塔商圈的西安大悦城。大悦城是央企中粮集团城市综合体的核心品牌，其以“吃逛买”于一体的娱乐性业态，成为了西安赛格的直接竞品。这位强劲的对手，开业第一年便取得了16.07亿元的销售好成绩，排在了榜单第4位。
▲图：西安大悦城
熙地港：2016年4月份开业，位于西安市未央经济技术开发区核心地段的熙地港，有超过280家国内、国际时尚品牌集中入驻，2018年以15亿元和20%的同比增长位列销售业绩榜单第2，仅次于排名第1、全国第9名的赛格国际。在金融棒棒糖去年4月份报道《神秘黑石：买下“西安熙地港”？》一文中曾记录，熙地港作为一名优秀的“种子选手”，被黑石集团收购，外国资本大鳄借此步入西安，被收购后的熙地港保持着和去年差不多的销售成绩15.3亿元，位列第5。
今年的这份榜单究其背后，可谓是五湖四海多点绽放，各路资本打造了西安多元的商业结构，外来品牌的强势崛起，使赛格遭遇到了多方夹击，当然这也符合我们之前的预测：还在成长中的西安SKP和西安大悦城会严重分流西安赛格客源，这一次西安赛格不断下降的销售增速，就是证明。
未来之变：“非主城区”有悬机
通过榜单数据变化，我们“力透纸背”可以读出多重信息：西安赛格不再一家独大，新贵不断涌现，消费力提升的同时，本土商战竞争不断白热化，且逐渐迎来拐点。我们预期，西安商圈“一超多强”的格局短期内不会有太大变化，但“王者赛格”的增速不会再迎来高歌猛进，市场给其他商业主体留下的空间会逐渐释放。
一超：西安赛格依旧以自身优势，独占鳌头，亦盘踞在西北地区的榜首。2018年，西安赛格全馆742个品牌中，71个品牌销售额中国第一，232个品牌销售额中国前十。2019年西安赛格日均人流量18万，周末22万，已成为现象级购物中心，且这一地位难以超越。
多强：以外来品牌为主，目前已经有了西安SKP、西安大悦城、银泰钟楼、熙地港、中大国际等具有实力和发展潜力的商业体巨头，其营销额占所有商体的约1/3。
但我们更关注的是“主城区”与“非主城区”的变化。
1：主城区：钟楼、小寨、解放路、曲江、长乐路、高新路、龙首路等，严格意义上都可列入主城区，毕竟居住密度很大。此前，《西安市区县商圈发展规划》也在在引导“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环” 的商业服务新布局，但是，非主城区正在发力。
▲图：小寨商圈
2：非主城区：榜单中有两个区域容易受到忽视。其一是浐灞的砂之船奥莱（14.7亿元），其二是高新向南延伸的阳光天地（14亿元），这两个商业中心，其实一开始都有些令人担忧，“人气旺不旺”几乎全取决于周边人口密度。但前者得益于浐灞成体系的招商引资，华夏文旅城等项目的进场，让其以周末休闲游带动了商业繁荣。后者则受益于或者得利益于高新的快速扩张，尤其是托管多个乡镇之后，“腹地概念”向南剧烈释放，入住人口大幅上升。
与此同时，商战的残酷性正在显现。
据数据统计，西安2019年就关停了多家商场，如我们熟知的小寨百盛、群光广场，纷纷选择在某一日悄然落幕。但正如“有人辞官归故里，有人星夜赴考场”一般，2019年又有24家新商业中心开业。
让我们回到主角赛格，在我们眼中，“苦战”已不可避免。
如西安赛格与西安大悦城同属曲江片区，二者定位非常接近，体验式消费都占据了大比例空间，“争夺年轻客群”的贴身战已不可避免，相比之下，大悦城天然的“大牌符号”非常夺目。再如西安赛格与西安SKP，尽管赛格悄悄做了多项品牌升级，引入部分高奢和轻奢品牌，“争夺高端客群”的试探战显露端倪，但SKP在这一领域的“领袖气质”早已是全国共识。
尽管西安赛格的优势仍然难以撼动，如在疫情期间，我们曾问询多位承租者，“有没有向赛格提出减租申请”，得到的回复是：“大家都没提，因为来赛格的都赚钱了。” 但是，我们认为，一切都在变化中。
注：这份部分排行榜中尚未收入世纪金花（00162），自2019年被曲江金控收购之后，大概率会重回一线。