2020年3月23日，首创置业发布2019年全年业绩。2019年，在房地产调控以“稳”为主的大背景下，首创置业凭借“快周转”策略和“3+X”布局战略，销售增速在房地产弱周期环境下，保持了14.4%的增长。但在财务状况方面，首创置业盈利收入微降；在偿债能力方面，首创置业债务规模抢先于销售达到“千亿阵营”，但债务结构有所优化，短期债务占比为26.5%，但仍需警惕短期现金流风险。
01
销售：坚守“快周转”，坚守京津沪
销售规模：“快周转”策略显著，销售金额增速达14.4%
销售金额连续五年保持双位数增长。2015年-2019年，首创置业连续五年销售金额保持双位数的增长率，2019年，首创置业继续执行“快周转”策略，坚决执行369项目工期标准，即3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证，同时结合“奋进者”计划，运营效率提升、新开项目快速去化，助推销售业绩增长。使得首创置业在房地产弱周期环境下，销售增速保持在10%以上。2019年，首创置业累计实现签约金额约808亿元，同比增长14.4%；签约面积316.3万平方米，同比增长约3.3%。
图：2015年-2019年首创置业销售规模及增速变化情况
销售结构：重仓一线城市，北京占比过重存失衡风险
京津沪是业绩贡献助力，贡献率达到71%。2019年，房企纷纷回归一二线，首创置业进一步优化城市布局，坚持“3+X”战略布局，聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市群，优化强二线单核城市布局。首创置业聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈以及潜力型强二线城市的战略布局。
从2019年销售数据看，首创置业在3个核心区域的布局占比显著，不过在强二线单核城市布局尚未有显著突破。此外，在城市贡献率方面，北京、天津、上海分别占总销售金额的48%、12%和11%，仅在北京一地销售占据了首创置业近半，存失衡风险。
这种失衡同时体现在区域的具体表现方面，在囊括上海、江苏、浙江等区域在内的华东分部对外交易收入为30.68746亿元，同比增长约59.8%，华东分部净利润3.15015亿元，同比缩水约54.4%。
图：2019年首创置业销售结构分布情况
02
财务：净利润增长，资金覆盖率不高
盈利能力：营业收入微降，但净利润同比增长
营业收入同比下降，净利润和归母净利润均同比上升。2019年，首创置业实现营业收入207.8亿元，同比微降1.41%，实现营业利润35.52亿元，同比增长约12%；净利润25.69亿元，同比增长6.29%；实现归属于母公司股东的净利润为21.23亿元，同比增长10.4%。
图：2015年-2019年首创置业营业收入及同比变化情况
偿债能力：债务规模持续走高，负债结构有所调整
债务规模持续攀升。2015年-2019年期间，与销售业绩增速伴随的是债务规模的增长，债务规模比销售规模先一步踏入“千亿阵营”。2017年，首创置业债务规模首次超过千亿元，2019年，首创置业债务规模达到1432.3亿元，负债规模持续增长。杠杆率水平微降。2015年-2019年，首创置业的资产负债率整体处于走高趋势，2019年，首创置业在“卖卖卖”的情况下，资产负债率为77.3%，较去年下降0.2个百分点。
图：2015年-2019年首创置业负债规模及资产负债率情况
债务结构优化，中长期债务占比73.5%。2019年，首创置业有息债务合计927.5亿元，其中短期借款与一年内到期的有息负债合计245.4亿，占比为26.5%；一年以上有息负债682.8亿元，占比为63.6%，短期内流动性风险可控。
图：2018年-2019年首创置业债务结构占比情况
从资金对短期债务覆盖率看，货币资金仅能覆盖一年短期负债。
图：2015年-2019年首创置业货币资金/一年内到期的短期债务占比