3月31日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，下称“佳兆业”）发布2019年业绩报告。
销售、营收、利润、土地储备及财务稳健性等各项核心指标录得两位数增幅，2019年净负债率大幅降低92个百分点，实现四连降。
公司在“城市公共服务商”赛道上笃定前行，坚持地产开发为主的同时，持续发力布局文化旅游、健康医疗、金融服务等多元化业务，依靠“地产+”的新模式与城市共舞。公司凭借优质土地储备及领先的多元化布局于2019年成功跻身全国销售30强。
未来是地产存量的时代，高周转模式难以为继，旧改将是低价获取核心城市优质土储资源的重要方式。
作为粤港澳大湾区毋庸置疑的“旧改之王”无疑将享受行业、政策等多重红利。机构投资者认为，大湾区的旧改政策红利不断，土地价值水涨船高，种种利好已经为佳兆业下个十年的发展铺平道路，佳兆业的投资价值正在不断显现。
面对2020年，佳兆业将销售目标锁定在了千亿元。按照近年的平均增速及在大湾区的优质土储，机构投资者认为佳兆业的千亿目标毫无悬念。
业绩稳中向好
地产行业起伏从来都与政策休戚相关。始于2016年“9·30”新政的新一轮房地产政策调控开始“钝刀割肉”，逐步抑制量价疯狂上涨的房地产市场，也将地产行业向“白银时代”甚至“青铜时代”的方向加速推进。房企实现各核心财务指标两位数增长的难度越来越大。
佳兆业算得上是逆流而上的少数。2019年，佳兆业合约销售金额增长26%，达到881亿元，超额完成全年目标，销售增速领先TOP30房企平均水平。根据克而瑞、中指院等权威机构权益金额排名，佳兆业已成功跻身全国销售30强。
公司2019年营业收入同比增长24%至480亿元，三年复合增长率近40%，盈利能力大幅提升。净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元；集团的毛利率为28.8%，稳居行业较高水平。
2019年，房地产融资也面临了史无前例的严峻环境。往年政策收紧房企融资，通常只涉及债券或信托融资，政府调控之手在2019年还伸向了银行贷款。
面对更严峻的融资环境，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，2019全年获批ABS额度逾110亿元，并已通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产成功发行26亿元的ABS产品。
在海外融资方面，公司于2019年10月发行的4亿美元优先票据，是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下发行优先票据。
佳兆业的资本结构也持续改善，建立了良性发展的资本结构。2019年，公司净负债率较2018年年底下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标。速动比率维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。
优质土储红利待释放
复盘近年来能从销售规模十名开外跃升至行业前列的房企发展轨迹，基本都离不开大手笔拿地和频繁的收并购。房企们近日交出的成绩单再次证明，土地储备是各家赖以生存的粮仓和攻城略地的子弹。同时，优质土储则直系房企盈利能力。
作为潮领香江的旧改王，佳兆业如今正站在政策的风口。
随着粤港澳大湾区和先行示范区“双区”利好逐步兑现，公司在区域内的先锋引领优势获得进一步凸显。在2019年合约销售中，大湾区贡献占比高达61%。
回顾佳兆业近年来的土地投资逻辑来看，公司紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。公司目前有近2700万平方米土地储备，一二线城市土储面积占比近80%，对应总货值近5300亿元，其中大湾区占比近66%，深圳占比近33%。
优质货值为公司稳定增长提供强力支撑。即使在2018年的地产调控政策下，佳兆业持有一线城市的优质“硬货”（在售项目、土地储备），当年合约销售也再创新高。
2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，新进清远、洛阳、合肥等强竞争力城市，新增土储权益建筑面积412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元，为未来的利润表现提供空间。
同时，佳兆业于今年年初首次投得香港屯门住宅用地，为公司完善大湾区布局注入新的动力。
此外，在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下，2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元，这些项目的转化，令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。
从旧改项目布局看，大湾区项目面积占比达99%，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市，这些项目布局优良、价值红利兑现明确，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。此外，佳兆业2019年成功转化上海的城中村旧改项目，并首次拓展香港旧楼改造市场，加速旧改模式全国输出。
佳兆业集团管理层表示，未来集团将继续发挥城市更新领跑优势，推动项目的快速转化。预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，基于对中国房地产市场增长的信心和集团合理的战略布局，公司将销售目标锁定在1000亿元。
招商证券等多家券商研报认为，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。伴随后续优质土储逐步释放，佳兆业下个十年的经营红利无忧。
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