問：老師你好，從第1次看到老師發的文章後，第1天就加入了知識星球，很榮幸成為您的會員，我家的情況：自住房一套無貸款在老公名下，準備入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老師所說的第2套房避稅（是和老公真正離婚嗎？），看過了老師發表的每一篇文章，仍然沒有明白，麻煩老師詳細說一下，感謝！
答：你好，我們一般說的避稅，主要是指二手房出售 未滿2年要繳納5.6%的營業稅。這個稅費可以通過跟業主結離婚的方式免除，婚內更名是不需要出任何稅費的。 需要真離婚，大部分人接受不了，但是在職業投資圈內是很常見的做法。
問：想入手投資東莞松山湖的房子，請老師推薦幾個樓盤，謝謝
答：松山湖的房子該怎麼買? 松山湖開發強度很低，真正的松湖片區內樓盤很少，分為東西南北四個區域： 1、松湖西區，代表樓盤是錦繡山河一到五期，均價四萬左右。 錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤，品質高，區位優，大戶型為主，成交活躍。 2、松湖北區 代表樓盤長城世家，和堂，3號別墅，豐華悅園，萬科松湖中心，均價3-4萬。 3、松湖東區 代表樓盤萬科松山湖1號，萬科虹溪諾雅，翔龍御湖居，均價3.5-4萬。 4、松湖南區 南區是華為的總部基地，可售房源極少，區域內位置最好的樓盤大多是華為自建，供華為內部員工購買，售價很低，每平米八到九千。 華為自建樓盤 松山湖樓盤有兩個特點，一是樓盤數量少，二是大戶型和別墅居多，很多都是200平以上，總價800萬起的大戶型，小面積稀缺。 悅園的品質和環境不錯，緊臨松山湖，單價4-5萬。 總結： 1、東莞缺少價值高地，這個高地一旦出現，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套還不夠完善，價格三萬多，還有入場機會，不過要注意迴避溢價盤，淘筍； 3、東莞二手房不限購； 4、鑑於東莞的經濟體量和對熱錢的吸引能力，松山湖最值得投資的是小面積低總價，一是稀缺，二是門檻低。 5、松山湖片區，分為多個板塊，有真松湖和偽松湖，價值有高有低，需要認真挑選。
問：十三大大你好，請問西鄉領航城五期領譽158平四房新房，均價5.5，總價870左右，投資加自住的話值得入手嘛？目前個人有領航城領麗花園89平三房自住，15年入手，市值580左右，貸款210，手中現金250左右，家庭稅後年收入100起，家裡兩個老人和不到三歲的小孩一起住，準備要二胎，老婆羅湖上班，我在寶安上班，目前都比較穩定。老婆名下無房無貸，目前有機會做3成首付。是賣了目前自住這套置換157平大四房呢？還是保留89平這套，直接再買一套？或者自住這套賣掉，置換個福田或寶中的三房學區房？您對領航城小區未來升值空間看好嗎？89平這套2820年11月就滿5年，什麼時間點出手比較好？
答：你好，領航城是西鄉大盤，盤子很大，分為五期，周邊配套很一般，被工業區圍合，107國道和飛機噪音很大，離固戍地鐵站也不近，另外地塊是94年的，25年產權已經沒有了。 缺點雖然很多，但也有優勢，體量大，入住人口多了，配套都會慢慢完善，西鄉緊鄰寶中，是炙手可熱的地塊。 總體來說中規中矩，可買可自住，但後期也屬於補漲盤。領航城各項指標都是個剛需盤，加上對面的桃源居，常年大量放盤，自身不足加競品擠壓，升值空間註定有限。 建議保留自住這套，等待下一波漲幅完再考慮出售，現在可以繼續加倉寶中或者福田學位。
問：十三老師您好，我現在有一套星海名城三期的2房，想置換一套。總價控制在1000萬左右的，主要在南山區看，希望樓齡在10年以內的。主要用來自住，現在沒有孩子，所以不用現在就有好學位的，但希望能跟著增值，有一定投資價值。我現在關注的片區主要在西麗，前海和蛇口。西麗的話可以買大一些舒適一些的，前海蛇口就只能買比較舊和小的，這三個區域您怎麼看？有什麼推薦的樓盤嗎？
答：南山的板塊基本都分析過，大體是:南山無窪地！ 能炒作得地方，都被翻來覆去炒了幾遍： 1.西麗、大學城，新盤多，價格貴； 2.深圳灣，海景，學校，新盤，豪宅區，貴 3.後海，學區房； 4.蛇口，樓齡分化； 5.南油、南中，短期改造無望； 6.科技園，價格貴； 7.前海，我倒是覺得前海的價格還沒有完全透支，700-800萬看看前海那幾個盤吧; 南山的置業思路就是：花園人車分流次新潛力學位，然後最後一點也是最重要的：一定買筍盤！ 至於西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。 選籌參考星球內往期推薦的樓盤
問：目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）複式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。問一下，不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？謝謝！
答：布吉的潛力等同於羅湖，品質等同於梅林，可以說是深圳市內最破的地方；因此，結論很明顯：布吉整體來看跑輸大勢； 從哪個未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。
問：你好。我們夫妻二人分別在龍崗五聯有一套萬科清林徑79平(值260萬)和一套百合盛世89平(值370萬)的房子，想賣掉一套換一套龍中或大運的學區房，但兩個購房指標已用完，小孩過3年讀小學。如賣掉一套百合盛世加手中現金大概400萬，買深中的學位房(招商依山郡)好還是大運四大神盤好？比較喜歡招商，又擔心招商依山郡小學不咋滴，深中龍初合同是合作辦學，合同只簽了6年。自住加學位需求，工作地點在龍中。求推薦四房的學位房。
答：如果只考慮龍崗，如果想買龍崗不跑輸大盤，推薦購買龍崗兩個學區房：深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤：招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府 如果能接受投住分離，建議多關注福田和南山學位房。
問：十三老師好，今年深圳房價行情怎麼樣？是漲還是跌？想換一套學位房，因為指標及資金問題，賣了才能買，所以想請教幾月賣比較合適幾月份買比較合適，賣的房在南山華僑城，想買的房在南山南外高新分部，漲的快了怕踏空，糾結中，求指教！
答：你好，置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。 深圳的上漲還在繼續，從西部會逐漸蔓延至中部和東部。
問：你好，我住龍華、清湖兩個地鐵站之間，想問一下壹成中心的住宅怎麼樣？我看現在一直在蓋新樓，有個大型購物綜合體，值得買來自住嗎？周圍學校好像比較少，請老師談談分析一下
答：壹城中心，龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是隻有九區算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 未來預計周邊建設結束它的春天會來。橫這麼久跌這麼久，也預示著機會。九區未來將成為十個區中單價最高的區，有閒錢可以考慮捂盤。
問：老師你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龍光城一套精裝，目前已空置三年。我在坂田上班，媳婦在景田上班，現在租在景田，現在我們想在景田搞一套（800—1000），萬科金色家園二手還有就是景田的天健天驕新房 ，如何選擇？天健天驕得房率太低，單價也不便宜，最大優勢就是新房。或者有什麼區域更適合我們，現在手上首付也不夠，是抵押加槓桿還是出手一套（坂田or惠州）加槓桿月供可以
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年 優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 天健天驕是偽香蜜湖，地段是很好的，小學也很好，所以價格也高了。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板，蓋完就沒有什麼未來想象空間咯。 所以是自住改善型的物業，穩健。 綜合來看，自住選擇天健天驕，但是考慮未來升值潛力景田不適合。 惠州趁早出手，坂田可暫時保留。
問：你好！，皇崗片區屬於福田價格窪地，請問景源華庭的房子投資加居住，地段不錯，單價6萬多，但是那個是獨棟塔樓，請問有沒有投資價值?
答：上車盤能選擇的空間比較小 瑞景華庭這類房成交量大、面積小、單價高但穩中有升，可以參考麗陽天下這幾年的漲幅。 可以對比一下。
問：請問福田保稅區有什麼推薦的樓盤？希望找一套四房、有社區，以後小孩上福外南校區方便些！謝謝！
答：紅樹綠洲不錯，但小學不帶福外學位，雙學位有朗庭豪園，麗港灣。
問：十三老師您好，現有兩個娃，大娃已上小學，有A和B兩套房，A房還完貸款（福田三房，有較好學位），B房貸款還有100多W。是想升級成四房，保住A房所在的學區的學位。 想到的方案：1.在福田附近約25年老小區，買個四房（平時出租），需先賣掉B房，得160現金加手上存款，再買四房。 2.把A，B房都賣掉市值約900，買附近本學區的四房(總價約1300+)，顧慮是：先賣後買會有交接風險，還有二娃三年後上小學，積分會不會受影響。 怎麼操作能儘量實現目標，還有其他建議嗎？謝謝！
答：你好，置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。 建議保留福田學位房，在附近租房住。 出手B房，投資一套未來升值潛力大的4房。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。