1.实控人
首先知道“对手是谁”，明确“实控人”的身份及背景
判断大股东、法代是“实控人”、“合伙人”，或仅为幕后操盘人的“白手套”
案例：曾尽调东莞市塘厦镇某项目，一期投资额近亿元但大股东背景资料极少，又发现，债务人公司电话、代理律师与“某集团公司”相同，且在一次慈善活动中，债务人大股东与“某集团公司”实控人家属成员共同捐款
2.占用人
若案外人占用且租赁情况不详，对占用人进行深度调查、暗访，调查程度与债务人等同
明确占用人背景，是否与债务人关联，是否有利害关系，分析其需求，评估其“对抗程度”
3.完整抵押
案例：曾尽调东莞市常平镇某项目，大多数房产的抵押权/首封是银行，小部分是本村集体企业，或为债务人“设局”，则对于评估方法、回收周期审慎估计
建议查清地块四至，比对全部有证、无证地上建筑物数量、面积
4、红线内外
是否有其他影响使用的因素
例如红线外“五通”未达；地上“高压线”；地下“天然气管道”（需进一步评估迁改方案）
案例：曾尽调东莞市大朗镇某“工改工”项目（未实施，仍在库），发现莞惠城轨地下穿过，须进一步了解建筑退让
5.各类规划
了解地块有关各级、各类规划，确认最新规划信息
案例：曾尽调东莞市沙田镇立沙岛某项目，发现恰在9天前调整，调前用途“M3三类工业用地”，调后用途“耕地”
6.旧改潜力
若在改造范围，进一步明确改造模式及进程，是否仍在标图建库等信息
若不在，可评估改造潜力，了解当地最新“工改工”鼓励政策、申请流程、计收地价，进一步评估改造潜力；
若买家计划“工改居、工改商”的，比对该镇街“工业保护线”后审慎评估
7.闲置风险
对于空地类/未验收项目，明确该地块是否被认定为闲置土地，超期未动工的，并非一定会被认定，即使是“闲置土地”，进一步了解闲置原因（政府原因还是业主原因）
8.欠出让金
虽已办证，但土地出让金、滞纳金、税费未缴齐，曾经有些地方政府为了便于招商引资或其他需求，有过此类方式
9.买家资格
曾尽调东莞市松山湖某项目，当地管委会对于“C65科研设计用地”买受人有诸多要求，涉及主体资格、经营项目、投资强度、税额贡献
10.集体土地
集体建设用地上无建筑物的，土地抵押无效
有些地市可以抵押集体建设用地上的房产，房产抵押后土地一并抵押，有些地市不予办理抵押
有些地市法院很少处置集体房产，有些地市拍卖成交率很高
案例：曾尽调东莞市沙田镇某项目，地块可以变更集体建设用地使用权人，自然资源局仅作形式审查，新的合同内容不能突破原合同约定。整体流程类似于国有土地的“协议出让”方式
另，此类尽调建议考虑“属地性”
11.公益设施
曾尽调东莞市虎门镇某项目，其关联项目的土地登记用途为“商业用地”，房屋用来做民办学校，被法院认定为公益性事业单位，抵押无效
12.分割转让
从项目退出的角度，可了解当地M0新兴产业用地、M1一类工业用地、C65科研设计用地分割转让的最新政策
13.附加价值
除了基础的土地及房产，有些项目还有价值点可挖
例如：领先水平的“软硬件设备”构筑物、附着物；稀缺性的“特许经营许可”无形资产
14.处置方式
纾困盘活，还是挂网拍卖
处置方向的不同，决定估值思路的不同，尽调侧重、估值结果更是不同
15.税费部分
在“流动性差区域”，建议评估时将“买卖双方”税费因素考虑在内
16.流动性差
若“被组包”流动性差区域的项目，不建议按成本法，能锁定买家的按买家出价，否则按预期用途估值，例如工业厂房做仓库、货车停车场
17.工程款
在建工程抵押的，建议了解欠工程款数额及是否优先受偿情况
18.另案首封
了解其债权类型、真实性，评估后续方案与处置期限，“涉刑案”、“涉军产”、“涉权贵”、“涉群访”的，审慎估计
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