拍卖应当确定保留价，在进行资产拍卖之前，人民法院需要委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，之后再由人民法院参照评估价确定房产的起拍价。
起拍价确定的原则：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
法拍房拍卖的流程：
1、通过评估机构确定拍卖财产的价值
2、委托拍卖机构对财产进行拍卖
3、确定拍卖保留价
4、第一次进行拍卖
5、一拍流拍且抵债不成60天内
6、降低保留价款，进行第二次拍卖
7、二拍流拍且抵债不成60天内
8、降低保留价款，法院发出变卖公告
9、60天内无人购买且抵债不成
10、法院将拍卖财产退还给被执行人，任一环节拍卖成交或抵债成功，自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
综上所述：我们可以清楚知道，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。而且人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十。
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