3月25日凌晨，重庆电闪雷鸣还下起了冰雹。跟楼市倒是很贴切。
文/邦先生
本期内容提要
老有人在说楼市回暖、回暖，楼市到底回暖了吗？上上千带你穿越楼市迷雾，看清真相，帮助决策。
正文约1200字，预计阅读时间3分钟。
1. 楼市回暖了吗？看你怎么定义「回暖」
楼市回暖了吗？让数据来说话。先看全国。
一季度，全国楼市整体成交可谓「一波三折」：因疫情爆发，多地售楼处关闭，1-2月整体楼市成交呈现出「断崖式」下跌。3月随着国内疫情得到基本控制，房企全面复工，楼市成交也随之逐步恢复，甚至部分一、二线城市再现开盘热销。
最劲爆的莫过于深圳：
3月7日太子湾·湾玺总价在2000万-5000万的104套房源开盘当天售罄；
3月16日万科星城288套小户型公寓开盘7分钟售罄。
这跟2015年的3月多么相似啊！带头大哥莫非又要带节奏？
很快，这股「妖风」就被刹住：4月20日人民银行要求深圳各银行严查今年以来发放的房抵经营贷。
很快，4月22日调查结果都出来了：目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情况。
这个结果，不管你信不信吧，反正我是信了。核心就是不准带节奏，不准房价暴涨。但深圳楼市成交复苏最快也是不争的事实：一季度同比只微跌1%（见上表）。
除此之外，跌幅低于10%的，只有杭州、厦门、常州、宁波。总体来看，尽管市场「先抑后扬」，一季度全国50典型城市新房住宅成交仍下跌35%。
也就是说，在2月份多地楼市成交为0的基础上，3月强力反弹，回血65%。最好的情况是深圳，基本满血复活。
就看你怎么定义「回暖」了：以成交0为参照物，成交一套也是回暖。在我看来，真正回暖的只有深圳，基本当疫情没来过。
2. 重庆回暖了吗？有也是它……
重庆回暖了吗？3月主城商品住宅成交115.37万方（与上表略有差异），只相当于去年3月的一半。怎么看也不像回暖的样子。
这个数据，比去年淡季都不如。这样也叫市场回暖，那我就不知道去年下半年的冷清叫什么了。
数据来自克而瑞。
但这不完全说明问题：
（1）去年3月的成交本来就很爆（点击阅读《l行情 l 信不信？三月楼市又爆了。空气中都弥漫着焦灼的味道》），235.82万方，开启去年上半年小阳春行情。再看看下半年，一路淡淡淡，直到年底12月冲了一个200万方。
（2）去年年底我对今年楼市的预测，大概率跟去年下半年差不多（点击阅读《明年楼市会怎样？大概率跟今年下半年差不多》）。差不多是什么概念？没有明显淡旺季，每月成交在160万方左右徘徊。
如果跟160万方比，回血72%。还是冷啊！说点寒潮下的暖流吧。
这股暖流就是改善需求，3月初我们就写了推文判断了这种趋势（点击阅读《有钱人又开始买买买！谁把「改善」逼成了「刚需」？》）。3月完整的数据表明，
重庆主城近5月改善产品供求走势。数据来自克而瑞。
光看绝对数不出奇，3月改善产品（建面120平米以上）成交52.68万方，还不如去年11月、12月。要看占比。
改善产品销售占比。数据来自克而瑞。上上千制表。
正常情况下，改善产品占比41%左右，扣除2月份的不正常情况，3月激增到45.5%。想想也是，怎么会是刚需率先冲出来呢？毕竟当前社会主要矛盾是……
3. 现在是买房的时机吗？你觉得呢？
买房有点像赛跑，不在于你跑得有多快，而是看队友跑得有多快。你倒是想慢慢跑，队友一溜烟不见了。当初说好的报复性消费火锅，有人偷偷去了售楼部。
眼看五一中长假正向我们走来，你信不信，当你实心眼地过节，有人又在看房……
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