A0達哥仔
首先，需要明確下小產權房的範疇，一般包含（1）村民自行籌資興建的農民房；（2）村委會和村民在集體土地上自行開發建設的統建房，村民既是建造者也是股東，年年坐等分紅；（3）開發商出錢，村集體出地合作建設的樓盤。小產權房本質上只能轉讓使用權，且轉讓需要滿足四點要求：（1）需經本村村民委員會同意和鄉級政府批准；（2）轉讓人和受讓人必須同為本村村民；（3）受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；（4）宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。
其次，購買小產權房存在以下風險：（1）不能辦理房產證；（2）無法避免“一房多賣”風險；（3）監管質量無法保證；（4）無法進行銀行貸款，因為沒有產權證；（5）無法轉讓；（6）無法分割處理，特別是離婚、繼承等問題，法院無裁決依據；（7）有可能無償徵用；（8）業主違約風險。
購買小產權房必須明確有效和無效的情況，有效情況即（1）本集體組織成員之間買賣；（2）如出售給本鄉鎮以外的人，取得有關組織和部門的批准。無效情況即（1）本集體與他集體組織成員之間買賣；（2）集體組織成員和城鎮居民之間買賣；（3）未辦理抵押登記。
因此，本質上是不建議購買小產權房的。但是限於經濟壓力等多因素的影響，如果不得不購買小產權房，那應該在瞭解上述前提基礎下，做到注意以下事項，才可放心購買：
（1）看建設主體是否合法。實施主體是村民，或是農村集體經濟組織的法人和房地產開發資質的經濟實體，或是村委會依法委託的房地產開發商，均有可能。但一定要取得合法的開發資格，最好有政府批文及公示等文件。
（2）看是否取得國有土地使用證。按規定開發用地，必須由土地整理儲備中心徵為國有建設土地，實現土地性質轉變，並由國土房產局核發國有土地使用證。
（3）看是否符合城市規劃。必須符合城市總體規劃。可參見城市規劃圖和土地利用規劃圖，進行土地性質辨別，如果是非住宅用地規劃，那就沒有本質性保證。
（4）是否取得了建築工程施工許可證。按照《建築法》的規定進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。
（5）要注意合同條款。合同是一個人是否擁有房屋使用權最好的證明。合同當事人、標的、房屋的價格及付款時間的約定、交房期限、權利擔保、違約責任、合同雙方認為約定的是它事項，均應有明確說明。
（6）注意資金的安全。由於購房款是一筆很大的資金，所以，在交易時儘量不要使用現金，通過銀行轉賬的方式留下憑證比較好。
希望對題主和大家有參考意義！謝謝。
地產擺渡人
小產權買賣注意事項：
1．購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。小產權房如遇到拆遷，將被視為違章建築，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之後按先前購房協議補償到每一位小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。
2．使用權、鄉產權、小產權的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。像小產權中的鄉產房、村產房等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家徵地或拆遷，購房人的利益將很難保證。
3．小產權房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取。小產權房的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低，這是大量城鎮居民頂著產權風險購買小產權房的根本原因。首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。
並非只要是鄉產權房就是非法建築，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生衝突，才讓人誤認為是非法建築。小產權有一定的好處，但也有一定的風險性，購房者在購房時應該多多注意。
小產權房如何轉讓：
市民購買小產權房是不受法律保護的。小產權房在手續全的情況下，也只能算是合格的農民房。現在的小產權方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售。嚴格意義上說，買賣小產權房是違法行為，小產權房也是禁止市場流通的。市民購買小產權房利益受到侵害時，也得不到法律保護。
小產權房未經士地行政管理部門批准而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；小產權房無建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的涉嫌違法建設；小產權房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋所有權證書》。對於小產權房，無論是國土資源部還是國務院，態度向來強硬。
東廣深房地產
很高興回答題主問題
要先看集體產權有什麼抵押沒有，有沒有中間的產權糾紛，以後能不能把集體產權分割，分割情況是不是能夠達到你的要求，要求房東寫書面材料。產權登記是買賣雙方在售房過程中的過渡橋樑，必不可少的一環，如果不辦理產權登記，房產轉移在法律上也就沒有效力，日後如發生產權糾紛，將對買受人產生不利，帶來一系列不必要的麻煩。