醉墨壹枝筆

關於小區的地下車庫，其產權確確實實不夠明確。這與物權法的相關規定不清晰有很大關係，《物權法》

地產開發商確實是第一個花錢投資買土地，投資建房子、投資建商鋪、投資建配套停車位的投資人，它所作的一切都屬投資行為。但是，中國政府的房地產法規政策是：土地隨房屋買賣一併轉移。開發商賣完了房子，同時也賣完了土地（士地是攤分在每一套房屋之中的，也就是國家《物權法》中所指的“區分所有權”）。開發商賣完房子，它的一次投資行為週期就結束了，它同它曾投資開發的項目沒有半毛錢產權關係了。開發商賣完了房子，也就不再擁有該項目土地，沒有土地權，也就沒有停車位處置的資格，開發商買賣停車位，以租代售等變相買賣或委託物業出租侵吞租金均屬違法無效行為。業主買沒有產權證的停車位，不受法律保護。最高人民法院已就重慶某住宅小區停車位歸屬糾紛案民事裁決，明確確定了小區停車位歸屬的裁定標準：—、土地隨售出房屋轉移，開發商不擁有土地，無權處置買賣小區停車位。二、開發商通過賣房強勢地位，單方約定小區停車位歸屬行為無效，法院不予支持。三、未計入小區建築容積率的配建停車位及公共部分，不屬開發商專有部分，屬小區全體業主共有。四、以政府產權部門核准登記為準，未獲登記，未取得不動產權證的停車位及公共部分，均屬於全體業主共有。

如果地下車位建築面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區範圍內的商品房預購人。開發商出售這種車位好像天經地義，其實不然。在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區裡的地下車位的產權屬於單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

很多開發商在賣房子的同時也在賣地下車位，可這地下車位的買賣是否合法，很多業主並不知道。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那麼開發商就無權出售。換句話說，賣房子的時候已經把地下車位的面積分攤到每個業主的身上，並且按比例收過錢了，再把這樣的地下車位賣給業主，就是重複收錢。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”因此若不能辦理產權，車位買賣合同是不受法律保護的，業主買到手的只是一張白紙。

這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬於小區的配套設施，可以由小區業委會委託物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本後歸入小區維修資金。

沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當然不是。有的地下車位屬於人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。

根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

這裡有一個“容積率”的概念。容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，是城市區劃管理中所採用的一項重要指標。並且，容積率是反映建築物是否分攤到相應土地使用權的一個概念，只有參加建築面積容積率計算的建築物，才能取得相應宗地號的土地使用權面積份額。未計入容積率的建築物，不可能取得房地產權證書，其初始登記的法律權利只能依附於計入容積率的具有房地產權的建築物。

開發商如果將地下車庫作為地下建築面積報批，則地下車庫可以計入容積率，也可以進行房地產權的初始登記，取得獨立的產權證書，開發商可以保留其所有權。

反之，如果沒有計入容積率，則伴隨著分攤了土地使用權的房屋的所有權出售給全部業主，這些房屋分攤的土地使用權也轉移給全部業主，進而佔用了這些業主共有場地的車位（庫）的所有權亦應歸業主共有。

以上是否答非所問？因為題主所描述的問題是：小區的地下車庫，物業有權出售嗎？但是，實踐上有很多物業企業屬於開發商的下屬企業，所以常見的物業售車位也就是代替開發商來進行銷售，它所提供的手續包括開具的發票肯定是開發商的印信，此一種情況，並且是比較常見的，適用於上述的分析和討論。還一種情況，就是物業出售小區的地下車位，對，物業，就是物業企業，出售，那就更要小心了！這是在犯罪！屬於監守自盜，要做的不是買不買，而是要不要檢舉揭發的問題，否則，損失可就大了。有興趣可以搜一搜萬科客服人員賣車位，捲款600萬潛逃，問題是，這個官司掏錢買車位的業主還敗訴了！敗訴了。

山東李廣友

小區的地下室一般有四種用途，分別是：車庫、倉儲、人防和設備用房。

其中，車庫和倉儲可以辦理產權證，人防和設備用房無法辦理產權證。

也就是說，開發商一般會辦理車庫的大證。但是有些地區地下車位是不做分割的。因此地下車位沒有小產權證。開發商持有發產權證是可以出售或者抵押大車庫的，但是，業主毛到的其實是地下車位的長期使用權。

長期使用權就說明業主沒有所有權，如果出現任何問題，業主是沒有辦法維權的，或者維權難的。例如：拆遷補償就都歸產權所有人開發商了。

其實，開發商在出售商品房的時候，已經將地下車庫的建設成本核算到業主的房價裡了。這種情況下，車庫所有權應該歸全體業主。這時候也是可以打官司維權，只要開發商無法證明沒有將車庫成本分攤給業主，那麼車庫就是業主共同產權。那麼車庫車位的分配情況就由業主支配了。

房產老J

2018新規定，小區敞開式地上車位在沒有特定的合同約定下屬業主所有；地下車位建築面積已分攤到每戶業主頭上屬業主所有；改造的車位，是在原小區綠化，或似建公共實施的範圍內改造的車位，屬小區業主所有；地下車庫屬“人防工程”，根據巜中華人民共和國人民防空法》笫五條規定，人防工程車位屬國家所有，不能辦理產權證，物業和開發商無權出售。

現實中物業還會收取車輛管理費或停車費等等，如果出售或長期出租車位就會侵犯業主利益，就應承擔相應責任。

紅塵縱筆

這涉及到小區地下車庫的權利歸屬。

根據《物權法》第七十四條的規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

也就是說，地下車庫業主是通過出售、附贈或者出租等方式獲得。

至於問題中物業是否有權出售地下車庫，建議從以下方面去尋找答案：

1、開發商在計算共攤面積時，是否把地下車庫的建築面積計算在內;

2、開發商在出售單元房屋時，是否承諾無償提供地下車庫;

3、開發商把建造地下車庫的成本是否核算在住宅開發成本之內;

4、當地政府有沒有規定這地下車庫應無償交付給業主使用。

如果答案都是否定的，那麼物業就是可以出售地下車庫的。