吳爸爸網絡歷險記

首先說說第一個問題，2018年，是不是樓市的轉折年。

2018年，應該是樓市的轉折點，或者準確的說，是2018年年底，2019年年初。

去庫存量的完成，加速了三四縣城市的調控速度。一線城市不用說，已經連續7個月，房價下跌，這是不爭的事實。然而，三四縣城市的房價依然很堅挺，這是因為去庫存量的需要，現在已經基本完成。首當其衝的，就是貸款利率的提高，按揭貸款首付款的提高，金融系統的貨幣政策和信貸政策不斷的壓縮和收緊，貸款利率上浮已經達到6.86%，自2014年以來新高，首付比例有的地方已經調整至70%，這也是罕見的，而這些都是調控的第一步，接下來，房產稅的即將出臺，加大了炒房客的持有成本，使炒房客不敢再次入市。種種跡象表明，2018年年底，2019年年初，應該就是樓市的拐點階段。

其次，再來看，未來十年內，房價的變化。

一二線城市，始終是中國城市化發展的中心，這些城市的競爭力，是三四縣城市不能比擬的，政治、經濟、文化、教育、金融的中心，決定了城市發展的巨大潛力。因此，未來十年，一二線城市的房價，應該逐步迴歸到正常的價格水平，這種正常是相對的，也就是說，房地產的泡沫會在未來兩至三年內擠幹，迴歸到合理的價格，這種合理將會持續很長一段時間。而三四線城市，因為去庫存的完成，房價會大跌，絕對不會有現在的價格水平。未來十年，一二線城市的房價，會持續平穩，而三四線城市的房價，一定會暴跌。

最後，來看搶人大戰對房價的影響。

這種影響是真實存在的。西安、武漢、南京陸續開展了搶人大戰。中國城市變化的最新佈局，將在未來十年定型。不管是買房也好，投資也罷，最為關鍵的因素，就是人口流動狀況，而那些重視人才，願意為人才提供便利的城市，必將是中國未來最具發展潛力的城市，這些人才的集中流入，勢必造成三四線城市人才的被動輸出，沒有人才的城市，是沒有競爭力的城市，因為現在看似可以增值的房產，未來僅僅只有使用價值，並沒有資產屬性，更缺乏流動性，也無法帶來期望的現金流與資產的溢價，房價下跌就成為必然。

這是我的理解。

希望能夠幫到您，謝謝！

地產管理

房地產商通過付費廣告，操縱媒體，一方面，遮掩醜行，避免被曝光，對購房者肆無忌憚的掠奪與欺詐。另一方面，通過媒體表達自己的利益訴求，影響上層決策，獲得對自己更有利的政策。使得媒體逐漸變成某些開發商的家奴、吹鼓手甚至打手。黑暗被隱藏，醜惡被掩蓋，事實被扭曲……

因為廣告或贊助，許多媒體不僅不再刊登任何批評開發商的消息，而且甚至連有關房屋質量投訴、房屋面積縮水投訴等都不再刊發、播發。

更有甚一些知名媒體人、財經人、評論人，也成了開發商的搖旗手。開發商還通過贊助等方式，控制了全國絕大部分與房地產相關的研究機構，這些研究機構已喪失中立與客觀立場，淪為開發商的御用奴才。

當房地產媒體被開發商操縱，購房者將越來越遠離真相，信息將越來越混亂。房地產媒體亂象也非治不可了！

由於我們的消費者獲得都是虛假信息，是完全站在房地產開發商的信息，所以我們會被誤導認為房價會一直漲下去，房地產的泡沫不會破裂，當我們的一線城市房價10萬元的時候，當我們的三四線城市房價兩三萬的時候，當小縣城房價都上萬的時候。我們還是抱著幻想房地產的價格只會漲不會跌，這是多麼的可怕。如果我們稍有理智，那麼現在就應該是拋售房產的時候，而不是買房的時候。

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老檀說車

目前全國樓市的狀況，按照“分城施策”的指導思想，每個城市的房地產調控政策力度均不一樣。但總的目標是穩定房價。

2017年一線城市平穩，但二手房有些鬆動；強二線城市，都推出了“搶人大戰”，房價依然堅挺；三四線城市2017年爆發，房價迅速拉伸。

因此說2018年是全國樓市的轉折點，不是很科學。全國各地，樓市漲跌互現，漲跌不均。比如我所在的貴州省，主要的兩大城市，貴陽和遵義，目前的房價還是向上的趨勢，預計今年下半年，會表現出穩定的走勢。

那麼購房者，更應該關注自己購房的目標城市，來判斷房價走勢。全國房價走勢只是一個參考。

那麼未來十年，房價一二三四線城市房價會怎麼樣？

總體來說，分化會更嚴重。強者更強，弱者更弱。

一、一線城市。

未來十年，一線城市房價是不會大跌的。該買還是要下手購買。一線城市擁有全國最好的交通、教育、醫療、文化、環境等配套，最發達的經濟，最好的就業環境，最高的收入。

目前房價所謂的下跌，只是需求被調控政策壓制住了，一旦調控政策減輕，房價立馬堅挺。

所以未來十年，一線城市房價還是向上的，只是不可能像前十年漲幅那麼誇張。

二、二線城市。

二線城市分為強二線和弱二線。

強二線城市是向一線城市靠攏的。如武漢、成都、杭州、南京等，未來十年房價可能會向一線城市看齊，但速度不會那麼快，畢竟現在的政策不允許。但這十年，強二線城市房價肯定是非常堅挺的。漲價是很大概率事件。

弱二線城市，房價的漲跌可能會出現分化，主要看城市發展的經濟水平，發展後勁。特別是棚戶區改造完成後，後續房價的支撐，只能看經濟發展水平，吸引人口的能力。比如貴陽，這兩年棚戶區改造，基礎設施建設力度很大，造成了很大的被動需求，但這輪改造過後，靠什麼支撐。

三、三四線城市

我認為三四線城市在棚戶區改造完成後，未來十年房價很難大幅上漲，但靠近幾大城市圈的城市除外。除非國家又出現鼓勵住房消費政策。但在棚戶區改造期間，房價上漲還是能的。

如果人口流失特別嚴重的四五線城市以及縣城，未來房價很大概率會下跌。

左右說房

2018年必定會是樓市的一個轉折點，按照之前的規律，1998年、2008年分別是樓市的一個轉折點，1998年~2007年是房地產行業的高增長高回報時期（成長期），2008~2017年房地產升值開始區域化，一二三四線的漲幅情況開始產生巨大的差別（成熟期）

下圖是2017年全國部分城市的房價行情地圖

一線城市的漲幅數據

二線城市的漲幅數據

一線城市房價都在漲，差距不大，而二線城市雖然房價也是呈上升狀態，但是很顯然因為城市發展水平差距導致漲幅相差較大

三線城市房價漲幅情況

三四線城市大拆大建，短期會導致房價上漲顯著，但是後期由於實體經濟的虛弱，只會導致庫存積壓

樓市有一個特殊性，房價越漲越多人買，越跌越沒人買，這是一種消費心理，也是潛在經濟推動，經濟怎麼發展，留住人才是一種解決方法，我個人覺得針對搶人而發佈的購房、落戶、大學生優待等政策，都是為了加速城市發展的，搶人成功的城市房價必定是會漲的，但是反過來說一個城市沒有搶人的優勢，也是搶不來人的，一味的漲房價，不虛嗎？

（上圖是房地產行業的生命週期圖，是符合產品生命週期的，產品生命週期最後一定是衰退甚至消失，但是對於房地產行業不會消失，且衰退期下降幅度不會那麼大）

之前限購限貸政策很嚴格，最近又有鬆綁政策，房貸利率上升，這些政策對房價是有影響的，但主要影響還是土地、經濟發展、貨幣，其他只是做一個調控，未來十年房價變化預計：1998年過了十年的成長期，2008年過了十年的成熟期，接下來不會直接走向衰退期，還會停留在成熟期，但基本上是趨向穩定，變化再不會有以前那麼大了。

（數據來源房屋屋）

金城通

2018年確實是樓市非比尋常的一年，“一線城市32個月房價首降”，“房地產長效機制攻堅年”，“利率上浮”，“二線城市集中搶人”，“去庫存接近尾聲”等都是開年3月以來的樓市動向，因此，2018年一定會有樓市的拐點出現！

未來十年，一二三四線城市的發展情況各不相同。因此需要分段分析：

一線城市

一線城市由於長期的調控政策，抑制了房價的快速增長，同時出現了微跌的情況。因此，2018年調控還將延續，但是鑑於一線城市的特殊地位，房價下跌是不會了。但是長遠看去，未來的十年時間一線城市的發展優勢依然明顯。所以說，主導地位難以撼動，房價也自然

二線城市

二線城市的樓市，將隨著二線城市的搶人大戰愈演愈烈。一線城市房價高還限購，很多高精尖段的人才無法再一下城市安家落腳，這會使得這部分人才心裡感覺空嘮嘮的。這個時間節點之下二線城市雖然限購但是針對人才的引進制定了寬鬆的人才政策。勢必回吸引大量的人才湧入。屆時，人才帶來的就是企業，企業帶來的就是人口，人口帶來的就是房源的緊張，房源的緊張帶來的就是房價的上漲。

同時，隨著二線城市的不斷建設和發展，最終必將提升自身的吸引力，還會有越來越多的人進入二線城市。

所以說，二線城市在未來十年時間主要是搞發展。發展之下房價的增加就會顯得更加明顯。這是發展是避免不了的。

三四線城市

三四線城市的房價在近幾年的去庫存和棚改之中爆發開來。但是三四線城市本身得競爭力較弱。而且全靠農村人口的進入抬升得房產的銷量和價格。因此，三四線城市的房價總會有大限之日。

不過也不用擔心，房地產的發展就是變化的發展。有變才有發展。所以，三四線城市在未來的十年房價還是會漲，不過很大程度是吃棚改和城鎮化的老本。

但是，不確定有一天就會有新的房產格局出現，屆時將會在三四線城市大放異彩。畢竟是一個調控最寬鬆的地方，什麼事情都可以促成。

分析到這我們就開總結一下：

一線城市逐漸趨於平穩，但是穩中有增，高端樓盤還是一如既往的高端。

二線城市隨著發展的迫切的需要，人才將是帶動房價發展的主要因素。

三四線城市棚改和去庫存帶來的效果漸漸弱化經過長期沉澱房價一定降溫。

房產老J

通過我二十多年的從業經驗，根據現行國家政策和銀行信貸政策判斷，2018年三四線城市房價會出現回調，如果未來在銀行信貸政策不變的情況下，三四線城市房價應該是見頂了！

一線城市北上深（不包括廣州）房價將趨於穩定，這些城市房價遇到“音障價格”，人口自去年開始首次出現人口外溢現象。

二線內陸省會城市，隨著國家經濟發展從沿海經濟帶向內陸城市擴展，國家經濟發展重點將從沿海城市向內陸城市轉移。

2017年國家批准的幾個內陸中心城市將迎來黃金髮展的十年，無論是從國家政策還是國家資金都會得到全面扶植。

特別是進入2018年之後，這些中心城市先後大幅降低了高科技人才高學歷人才的入戶門欄，特別是西安今年的戶籍制度改革，一站式服務讓落戶變得更簡單便捷。

為未來城市的發展提升轉型儲備了大量的高科技人才和高學歷人才，使城市影響力也得到了充分的提高，為城市房地產剛需市場注入了新的活力和動力。

同時，我們也清楚的看到，這些城市隨著經濟高速的發展，將吸引大批國際知名公司，國內大型國企，國內知名名企將西部的總部落戶在這些城市，為城市創造大量的就業崗位，也大大提高這些城市的平均薪資水平。為更好的吸引高科技人才提供了優質的“土壤環境”。

所以，隨著國家房地產去庫存任務的完成，國家政策對房地產將採取長效的調控機制，而銀行對房地產保持高壓信貸政策，三四線城市房地產將出現調整，未來隨著二線城市“搶人大戰”的白熱化，對三四線城市而言是最大的利空。

隨著三四線受高科技人才和高科技人才外流影響，必將導致三四線城市投資客整合三四線城市房產資源，對二手房市場造成衝擊。

同時，由於人才擠出效應也引導房地產投資資金擠出效應，三四線城市房地產整合資金將向二線城市房地產市場流入，對二線省會城市國家中心城市房價呈正面作用，因而，未來十年二線省會城市國家中心城市出現局部房地產投資性機會。

三四線城市將完成歷史使命，房價呈被動性上漲或者主動性下跌調整態勢。

未來堅定看多：成都、西安、武漢、長沙、鄭州、廣州等國家中心城市及省會城市的房價，看空三四線城市房價，一線城市北上深將保持穩重有升的態勢。

吳爸爸網絡歷險記

2018年樓市是否成為轉折點，其實去年中旬開始樓市已成為拐點，暴漲終結，並且一線城市房子下跌比較明顯，北上廣是國內房產業的晴雨表，即便二三四線城市短暫輕浮也屬正常，因房產不單單是固定資產，它已是不折不扣的金融工具，宏觀層面上會有槓桿，微觀層面上去槓桿很難！

2018年住建部部部長王蒙徽在全國住房城鄉會議上說過，會根據需求實行差異化調控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，歇制炒房行為。並首次提到縣城樓市去庫存。就這番話我個人認為三四線甚至二線城市房產金融去槓桿化會被弱化，主要原因政策調控轉為地方差異化調控，需求包括剛需和改善，在房產稅沒出來之前，近幾年三四線房價會小幅上漲，房產稅出來後會趨於平穩，甚至微幅下降;房產稅出來前一二線城市的房子會趨於平穩且小幅下降，房產稅出來後，一定會穩中下降;

政策方面調控力度不會放鬆，差異化政策會保持它的連貫性，限購、限貸、限漲、限售、限商等措施會成為常態。還有要大力發展房產租賃業務及配套政策。

未來十年我認為房產走勢，房產稅出來前一二線穩中小幅下跌，房產稅出來後樓市跌停趨於穩定平穩一段時間會再度下跌，直至需求均衡;同樣以房產稅的出現作為拐點三四線會穩重輕浮上漲，房產稅出來後平穩一段時間後微幅下跌直至需求均衡才趨於穩定！

ECHOWALL迴音壁

我覺得十年之內房價還會有慢慢升長的趨勢。

首先我國放開2胎，但各項數據表明中國總人口並沒有明顯的增多，也就是說基本保持不變。但關鍵問題在於你的兩個孩子要都是男孩的話，你最起碼得有三套房子。老兩口一套，孩子一人一套。

其次ZF會出臺房產稅，有兩套以上的人開始徵收稅。但這真不妨礙房爺......房價如今保持不變的話，房爺可以賣房變現。但沒錢的人還是大多數，房奴還是大多數，房爺不玩房子了可以玩別的，房奴終究還是揹著30.50年的房貸。

還有心理作用，有了一套房還想買2套房，即使房價大降又如何，只會使更多的人參與到地產中來，到時候房價還得升。 現在當你去售樓處買房的時候，好多人都是半夜排隊，而且都是全款的，都是拆二代，舊村改造。你這貸款的都得靠邊站。有的地方買房子還得託人找關係。這真不像是房價會降得趨勢。

所以，房子還是要買。買了可以住，不住可以租，不租可以坐等升值，即使不升值也不怕跌幅。因為買不起房子的人多的是，還想買2套房的人更多。需求大於市場。

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小哥縱橫天下

如果以十年為期限，小虎認為未來房價為以下局面:

一二線城市，房價依然會穩步上升。理由如下:

1、資源、人口持續向大城市集中，住宅供不應求。

2、我們的制度，有非常強的抗風險能力，可以保持經濟持續向好。（可參考2008年我們是如何化解全球危機的。）

3、通貨膨脹。

三四線城市房價有漲有跌，理由如下:

1、獲得優先扶持競爭力較強的城市，房價上漲。（可從高層定位、企業落戶、交通便利等方面來觀察，特別是這次高鐵路線涉及面比較大的城市）

2、人口流失的城市房價下跌。

結論:房價最終是要回歸市場定位的，供需關係是衡量房價的第一準則，小虎還是那個觀點，供不應求則價漲，供過於求則價跌。觀察一個城市房價的未來走向，還是要優先考慮城市的發展前景，是否有足夠的人口流入奠定購房需求，是否有足夠的產業來提供就業崗位留住人才，這兩點才是房地產市場理性健康發展的硬指標。

小虎說格局

1、房產稅的開徵，最快也要到2020年，那麼在開徵之前，房地產市場的氛圍很重要，個人認為房產稅能起到推波助瀾的作用。不但是房價的上漲，租金也會上漲。

2、貨幣的貶值，帶來的實物價格的增長。隨著大宗商品、原材料價格的上漲，下游企業生產的水泥、鋼材等建築材料的價格必然隨之上漲，人力成本也在逐步升高，土地量的審批逐漸減少，導致最終的成品樓價格必然不會低。

3、一、二線城市的搶人大戰，我是比較反對的，國家從總體平衡發展的角度也不應該提倡這種方式；人才對一線、二線城市固然重要，但是對三線、四線城市更為重要，更有利於地區發展的平衡。尤其是中西部城市和東北地區，對人才的渴求非常強烈。這樣最終就會產生一線、二線城市的房價會繼續上漲，某些三線、四線城市的房價會回落，但大部分城市的房價總體上還是上漲趨勢。

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關鍵字: 房產 財經 樓市