徐sir：武漢購房薈徐sir侃房欄目主持人，15年地產媒體從業經驗，資深房產投資實戰專家，教你玩轉最佳資產配置，手把手教你從0到A8！
徐sir問答，不做理論派！只做實戰派！用實戰經驗為大家提供明確方向，問題越詳細，回答越精彩！
提問：徐sir，講講武漢怎麼融資？
回答：武漢的金融產品相對滯後，比不了一線城市，融資講的是誠信為本，契約精神，風險控制。下面，給各位老鐵整理一下武漢最全的金融融資成本（利息由低至高）排行榜，歡迎各位一起完善。
【頭條】零～低息成本（忽略不計），親戚朋友零成本借入，看自己人品認個人情而已，權衡利弊是否值得，不要造成得不償失。
【第一條】史上最低，信用卡賬單法，先息後本0.3左右，如持有倆張或以上的不同銀行的信用卡，a卡賬單出第二天用pos機0.6刷出，刷出額度還即將到期的b卡或c卡如此循環（資金可以用50-56天）。適用於手裡有5-10張3萬以上信用卡的所有人群額度太低卡太少使用意義不大。
【第二條】優質單位類客戶純信貸，先息後本0.5-0.8，一年期（貸一萬元每月還利息50-80元到第十二個自然月還入一萬本金保證徵信良好且銀行額度充足後續貸）如，中信秒秒貸，光大公積金貸等等，適用於徵信超好復債不高的優質單位（機關事業單位正式編制員工）20-50歲客戶單筆額度5-15萬。
【第三條】先息後本房產抵押，走銀行～先息後本0.6一般五年期每年末還入總本金百分之五至百分之二十，等額本息10年期月息0.6左右，10-20天放款徵信需良好負債不能太高，22-55歲內上班或做生意客戶。走民間金融機構（務必認準 大品牌大公司，很多黑公司喜歡低息引誘客戶後千方百低價計剁客戶房子再賣掉此黑心套路比它們掙利息強幾百倍）正常先息後本1分（百分之一）起6-12期還款，等額本息5年期0.7左右。3-7天放款徵信極差可以，負債太高也可以。 20-70歲上班或做生意客戶，額度為該房產市場賣價7成左右。
【第四條】銀行信貸，消費貸裝修貸等按揭放大貸公積金放大貸，0.6-1.1等額本息，三年期，客戶一般單位或做生意即可，但按揭房需還滿半年或公積金社保滿半年以上，徵信良好60歲以內，單筆額度8-30萬。如興業消費貸，平安新一貸。信用卡貸，信用卡使用半年以上，可貸一筆信用卡額度0.5-8倍的純信貸，如浦發萬用金，廣發財智金等單筆額度2-20萬。
【第五條】六年內汽車抵押0.7-1.5等額本息1-3年期客戶徵信良好車子資料齊全產權清晰即可，全款車0.7左右按揭車1.5起，額度為該車二手車價8成，豪華品牌車抵押可以“一魚三吃”。
【第六條】小額信貸，1.3-2.5等額本息三年期，徵信良好。20-60歲上班或做生意客戶單筆額度3-20萬。網絡小貸額度1000-3000，網貸市場收費亂利息亂徵信容易搞花偶爾解燃眉之急即可不建議長期使用。
【第七條】民間私貸（正規高息快貸），先息後本6分起1-12期，等額本息2.3起，1-2年期。徵信差可以但當前逾期務必還清，一般 倆小時放款，武漢必須有房，或提供有房擔保人根據客戶負債與還款能力額度1-50萬。
【第八條】房產殘值貸2-4分息，即房產二次抵押，利息高風險較高，一般會做權委公證還不起房子會被該公司回收房產，略得不償失額度10-100萬。
【第九條】高利貸，武漢有房借款人是活的，月利息百分之十起，18-60歲額度1-50萬，利息太高，慎重考慮，不建議使用。
【第十條】空手道，區塊鏈玩法融資，極其危險，炒股還能看到屍體，玩幣的最後血本無歸。
【備註】信貸徵信走天下，良好徵信相當重要，少碰小額網貸。2018銀行對貸款把控越發嚴格，政府大力發展高精尖產業，遏制一切炒房攻勢，從而金融界融資難度加大，成本增加，務必要提前規劃儲備資金，確保彈藥充足，兵馬未動糧草先行，行情大好不至於望洋興嘆，讓我們期待下一次風口到來！（
融資需謹慎 量力而行）提問：前幾年買了兩套三金華都，1.4萬買的，同期華僑城也是這個價都到3萬多了，三金才2.3萬左右漲得太慢，現在手上有點閒錢，老婆不願意離婚，不知道怎麼搞，看了新界廣場loft，是買loft還是賣一套三金去置換其他的住宅？
回答：三金華都品質太次，這種淘汰型產品未來溢價空間相對變慢，雖對面有塊融創的地會做點品質盤，但限價，不可能再讓這塊區域大翻身，同時地段還受制於漢口二環價格普遍不高，萬科漢口傳奇新房2.2萬精裝修，帶學區，物業品牌完全碾壓三金。
如果2套三金，必須出掉一套，拿著手上的現金，入西北湖壹號200平以上，或者去二七濱江上豪宅，改善自己的生活；同時追逐熱點區域，手上有大把現金，就應該從二環走向內環，還可以看看越秀金融匯，南國中心，這都是老漢口的頂配區域。
關於新界廣場，並不是說loft不好，一是投資看入手價，目前3w價格偏高，二是商業性質的物業交易稅20幾個點，基本上後期不會再有接盤俠，靠租金回本，沒有15年基本上不可能！
所以結論就是：賣一套加槓桿再上套頂配改善房，3萬以上的商業暫時不碰，把握loft的原則，如果低於隔壁房價的9折以下，可以考慮，反之三思後行！
提問：融創壹號院、華髮外灘首府，金沙泊岸這三個樓盤綜合比較怎麼樣？
回答：華髮外灘首府因毛坯交房，容積率不小，有豪宅基因沒做出豪宅品質，二七濱江商務區是漢口最熱的點之一，只能說生對了位置，如果你必須選漢口，華髮沒得說，如果無所謂漢口武昌，華髮適合純投資。
金沙泊岸看你的入手價，2.5萬以內沒毛病，但是要守2-3年，拿貨2.5萬以上基本上自住為住，投資平穩，戶型比較奇葩，看你是否能忍受，前面的沙湖公園，後面的沙湖美食街，徐東大街商業配套都是一步之遙，算一個鬧中取靜的位置，還自帶小學的武昌內環大社區，優勢也是很明顯的。
融創壹號院規劃牛，大項目，商業住宅配比3:1，面積段基本上以159.185.220.360平米為主，按豪宅高端打造，適合自住帶投資，畢竟價格擺在那裡，4萬的入手價，
平均總價600萬以上的套均，無疑是武漢CEO盤的傑出代表，想投資，看二手接盤實力，武漢如果再翻一倍，金沙5，融創8，你想哪個盤還有會有人買？頂層消費力是有限的，有價無市的結果是砸在手裡了。武漢目前這個階段1000w以上的盤幾乎沒什麼消費力，可選餘地大，階段性終極置業必須買個各方面最滿意的！
那麼這三個盤比起來，純投資排序：金沙、華髮、融創；自住排序：融創、華髮、金沙。
投資客最愛毛坯房，目前來看，交房後精修價值是貶值的，所以毛坯有溢價空間，而東湖，沙湖，中北路，武昌濱江這一圈會成為武昌未來最貴的地段，二七濱江商務區規劃會成為漢口區最值得期待豪宅區板塊。
提問：徐sir，幫忙分析一下5.5萬洞庭苑189平米戶型自住如何？學區、戶型，地段等，感謝
回答：5.5萬的洞庭苑已經摸到漢口甚至武漢的天花板！投資沒個5-10年，基本上有價無市，成交量極少，投資屬性和別墅一個樣。自住另當別論。
優勢：位置老漢口中心，長江主軸軸心點，一線江景，swld圈層房，我覺得最核心的可能是政府資源。因為其他都可以替代。華髮外灘薈，武漢天地，都是屬於同類型地段。但是其他兩個盤子會比較適合居住一些，從物業管理，品牌，停車等，都會寬裕很多。
一個單體項目是有硬傷的，九龍倉時代豪苑也是老漢口一線臨江，小區太小，所以二手價格賣的不高，自住也是沒有活動區域，未來的小區要住的舒適，一定要有回家可以留的住你的地方，一個孩子的活動區域，一個老人互相交流的地方，一個有溫度的社區，鄰里之間的感情交流互動，才能讓你覺得像家。
學區不知道對口哪個，好像是一元路小學，總之不算是特等學區房，如果你要考慮孩子讀書，能出5.5，上武漢天地比這裡值得。戶型大四房基本上功能OK，生活上，戶型你自己用的舒服就是好戶型。買洞庭苑居住的，我覺得更多的是老漢口情懷。
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