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2011年，在重慶限購之前，開徵房產稅之後，孫麗看著別人像瘋了一樣搶房，她一頭霧水，但羊群效應讓她跟著訂購了6套房。
恰好女兒要去重慶讀大學，3套住宅買在女兒名下，還有1套別墅。
當時銀行貸款利率已很高，首套利率上浮15%，二套20%，三套25%，正是一輪行情即將結束的頂峰信號。
讓孫麗事後感到慶幸的是，由於銀行貸款不批，她只買了3套。
七年時間過去了，孫麗當時買的2套渝北區住宅，套內面積1萬/平米，現在才漲到1.7萬/平米。而別墅位於兩江新區，某龍頭房企的項目，更是原地不動，原價1.1萬/平米，套內190平米，加贈送一共338平米，現價1.2萬/平米，7年時間虧的不止是利息，還有機會成本，有點得不償失。
重慶，一個曾經讓投資客聞風喪膽、無利可圖的城市，多年來幾經折戟，幾乎從投資客的視野中消失，如今又重新成為他們的獵物。
重慶房價，這些年以一種極其緩慢的姿態向前爬行，與很多一二線動輒一二三萬月供的房奴們相比，重慶人民幸福指數極高，也是目前全國唯一一個尚未限購的中心城市。
因為重慶一直奉行天量供應，以滿足市場需求，平抑房價，讓老百姓安居樂業。
但在全國一二線城市全線圍剿調控的大勢下，遊資四處竄行，隔壁成都剛剛升級調控，投資者虎視眈眈，而重慶購房者也反映買房的難度在加大，關係戶橫行，茶水費，一次性付款，購房門檻越來越高。
而市場從2017年開始，也在逐漸發生質變，土地變的越來越貴，2018年，還有一個重大的轉變。
重慶樓市當前處於什麼階段？未來房價還會漲多少？重慶何時會限購？在走馬觀花的兩天調研後，我試圖從中尋找答案。
鑑於剛剛發生的CD教訓，我猶豫了好幾天，寫了又改，改了又刪，擔心影響超出我預期，無奈重慶的這次調研報告只能蜻蜓點水，很多分析建議我也不便明說，部分需要大家自己領悟。
1
樓市基本行情
重慶人民開始感到房價上漲，大概是從2016年10月份開始，當時一二線熱點城市正處於調控高壓期，要結束火爆行情時。
而最先啟動的是北濱路和南濱路，2015年4月底，陪我踩盤的小周買了北濱路金融街融景城，套內8300元/平米，現在65-90平米小戶型，銷售說要賣2.2萬/平米，此輪行情啟動後漲幅也已經翻倍有餘。
二手房，北濱路，國興北岸江山東區，次新房，77平米，2016年9月鏈家成交價，7500元/平米，今年4月同戶型成交價，1.69萬/平米，已經翻倍；江北嘴的寰宇天下天悅從2016年10月的1.5萬，漲到今年4月成交價2.5萬/平米。
接著是宇宙中心照母山，2015年套內還只要六千多一平米，二手房現在已經漲到1.8萬/平米。如恆大照母山、約克郡均已翻倍到2萬。
緊接著擴散到周邊區域，如禮嘉片區，龍湖兩江新宸也翻倍了，套內成交價過2萬，華僑城也從8千漲到了2萬。新房因為限價，從八九千漲到一萬五左右。
據瞭解，重慶好的片區此輪行情基本都已翻倍，其他區域如大渡口、南岸區、巴南區漲幅相對較低，大概在40%-50%左右，但巴南賣的是建面，主城都是算套內。
統計數據因為重慶面積大所以均價和漲幅都被拉低了，2017年重慶主城區商品房市場量價齊升， 供應2549萬平米，同比上升14%；成交3517萬平米， 同比上升28%；成交均價8828元/㎡，同比上漲22%。
成交量比供給量要大一千萬平米，市場的需求呈現井噴狀態，我們踩盤走在重慶主城區，兩江新區，大學城，巴南區，能感覺到重慶外圍的新房供給量確實很龐大。
雖然過去重慶讓周邊城市的投資客已喪失信心，但2016年底2017年初，另一批先知先覺的上海、北京投資客進入重慶，他們看中的是重慶房價便宜，資金輪動遲早輪到重慶。
我一個朋友從重慶的幾個新樓盤購房者中統計到的數據顯示，重慶區縣的佔比40%-50%，改善型群體佔30%-40%，外省的投資客只佔3%-5%。
但投資客來勢洶洶，整棟整棟掃樓民間傳說，反而容易在購房者中形成放大效應。引起了重慶人的擔憂，因此越來越多的人擔心房價上漲而恐慌性加入購房大軍，新一輪行情正式啟動。
為了打擊外來投資客，2017年重慶也出臺了一系列調控政策，比如三無人員不予貸款以及開徵房地產稅，信貸收緊，目前，三無人員在重慶買房首套房貸利率要上浮30%。疊加土拍收緊，供應結構優化、市場監管嚴格等調控政策。
但也許重慶認為房價漲的不夠多，庫存還比較大，重慶的樓市，依然是對外開放的，有條不紊的提升價格，至今沒有出臺限購政策。包括政策制定者，也給了預售價逐步上漲的機會。
現在重慶人的感受是，新房很難買到，很大部分需要找關係，茶水費，全款優先司空見慣。
比如我在大學城看的恆大未來城，據銷售說，一千多人選三百多套房，精裝1.1-1.2萬的價格，供不應求，基本上都是靠關係。據銷售人員的估計，純投資大概佔比20%，投資兼自住佔10%，其他以自住兼改善為主，主要是在沙坪壩工作，買不起老城區，大學城價格便宜就會買這邊。
昨天聽重慶的人說已經開始嚴查了，收茶水費的接到舉報要處罰，殺一儆百，開發商也不敢造次，對購房者來說是好事。
因為重慶的限價一般是兩種方式，一種是跟上次開盤相比，漲幅一般在10%，所以開發商都採取小步快跑的方式，一次開盤幾十套百來套，形成一種搶購的局面，與二手房有價差的樓盤，開盤基本上都會一搶而空。另一種是根據開發商的拿地成本。
2
重慶土地變化
重慶地形不平坦，山、江阻隔了區與區之間，各個區被分割的支離破碎，因為路蜿蜒曲折，只要走錯一步，轉回來可能就是十多里路，路上耗費的時間太長，人不喜歡流動，在沒有輕軌、地鐵前，人都喜歡在本區買房。
隨著輕軌地鐵的鋪設，重慶的發展一路向北，兩江新區，作為國家級新區，成為重慶重點打造的片區，另外，北邊由於地勢較為平坦開闊，重慶人民可能被高低不平的地方虐久了，突然有這麼好的平地，真是太喜歡了。
龍湖在北區開發的項目比較多，重慶對龍湖的認可度又高，所以老重慶富人都往北區搬，這樣就帶動了新牌坊，冉家壩，人和，照母山，和汽博。加上現在老城區沒有地，購買力就外溢到龍興、蔡家，巴南，茶園，大學城。購房的可選區域進一步擴大。
過去，重慶奉行一個原則，用充足的土地供給量，滿足市場的需求，這樣房價無論如何都炒不起來，可以保證有需求的人買得起房，所以重慶的房地產市場可以說是全國最健康的，和收入發展水平持平，有持續發展的潛力。
但都市功能核心區，不到300平方公里，土地不可能是無限供應的，賣完了就沒了，核心區的項目未來確實是賣一個少一個，開始進入存量房市場。
根據報道，自2002年實施土地儲備以來，重慶共儲備了約40萬畝土地，過去重慶平均每年的土地出讓都維持在4萬畝，相當於2664萬平米。
據“大衛聊地產”統計，2002年-2016年末，重慶累計商品住房成交4.7億平米，假設按套均100平計算，摺合472萬套商品存量住房。
去年開始大家發現新的問題了，土地的價格已經漲到了以前的兩三倍，如渝北禮嘉，悅來的樓面價已經漲到了一萬，就連大學城，巴南，西永，北碚的樓面價都漲到了5000多。
所以大家擔心的是，地價越來越高，後面的房價還會便宜嗎？
如果是按有的城市嚴格限價，不管你地價多少，我房價都要限死，比如合肥，成都，那你地價高低就無所謂。
但重慶不是，重慶的限價除了上面說的每次按10%的漲價方式，另一種限價方式是根據開發商的拿地成本，給與開發商一定的利潤空間，所以前期拿地便宜的開發商還不存在捂盤惜售的情況。比如印江州去年4月拿地的成本是8277元/平米，批價批到兩萬多。
因此，目前就全國來說，重慶的限價是最厚道的，至少開發商還有生存的空間。但對購房者而言，假如限價規則不變的話，越到後面，買到的房子，確實可能越貴。
另一個值得關注的變化是，從2018年開始，重慶的住宅用地供應計劃大幅縮減。
2018年，重慶的住宅供地計劃只有29000畝，對比2017年的38000畝計劃，2018年計劃減少了9000畝！而過去多年平均保持在4萬畝左右。
這是個什麼概念呢？2017年，重慶的商品房銷售面積達到6700萬平米，增長7.3%，其中住宅銷售面積5452.65萬平方米，增長6.8%。29000畝是1931.4萬平米，如果按照3的容積率算，是5794萬平米，但我們看看上面禮嘉出讓的那些地，容積率都只有1點多。
明白什麼意思了不？
根據報道，自2002年實施土地儲備以來，重慶共儲備了約40萬畝土地，距今已有16個年頭，天量土地消耗大半。
所以恐怕重慶不會再那麼大方的賣地了，哪怕是郊區的地，也要省著點賣。
3
總結
1、我這次在重慶踩盤兩天，主城區，兩江新區，大學城周邊都走馬觀花看了下（詳細的重慶踩盤報告我放在知識星球內了），整體感覺，重慶老城區居住密度非常大，開發已經飽和，重慶因為有酸雨，二手房老化快，所以老破舊價值非常低，前文說了，重慶地形原因，跨區耗時耗力，改善型群體如果想就地改善，只能選擇新房，次新房，未來老城區的新盤會越來越少，城中心嘛，因為土地有限，地段決定了價格，好地段的房子長期價值會有提升空間。
2、重慶的遠郊，比如大學城，比如兩江新區，巴南區，空曠的土地一望無際，新盤供給量非常大，只要肯賣地，依然奉行天量供應，其實重慶外圍的房價是炒不起來的，我有個擔憂就是重慶不按這個傳統的思路運行了，至於為什麼，我不方便公開多說。
重慶38個區縣，面積8.24萬平方公里，重慶戶籍人口3394，常住人口3075萬，重慶2017年有480萬戶籍人口外出務工，而外面來重慶的只有167萬，可見重慶也是一個人口外流型城市。本地人+外出務工的重慶人迴流+外來的人，構成了樓市的核心購買力。9個主城區人口才850萬，5500平方公里，盤子太大，接盤俠少，根本炒不動，過去這些年到重慶去炒房的人，收益遠不如去隔壁成都買房。
這幾年持續去庫存，去到今日，投資客算是快要熬出頭了，重慶範圍廣，均價一拉，數據上非常好看，漲的不多，所以重慶到現在都沒有XG，但實際上普遍漲了50%以上，按道理是應該XG了，所以隔壁CD才覺得委屈，現在重慶業主悶聲發著小財不願對外說，二手房兩百萬的房子，一週漲個十萬不在話下，重慶二手房迎來了加速衝高的階段。
不過規律還是那個規律，重慶漲的晚，跌的也晚，逃不過的漲跌週期，漲價先漲核心區，以後跌起來先跌遠郊。
3、目前，重慶有些網紅區域的房價，比如兩江新區的很多板塊，從2016年行情啟動以來，已經翻倍了，這種最先上漲的片區，往往會最先橫盤，後期的上漲空間就不足了，因為房價已經透支，購房者會轉而選擇市場的窪地，所以這時候千萬不要去追漲網紅盤，哪怕他未來多麼看好，短期還不如老城區只漲了50%的片區，後面這些低窪地肯定會補漲。
4、重慶此輪上漲行情沒有結束，剛需和改善型需求可以買，上漲空間，只要不是老破舊，基本上翻倍都沒問題。為了踐行房住不炒的精神，投資我不能公開給你建議，星球上會補充說明。
5、政策方面，我不敢妄議，什麼時候才出限購？這個取決於重慶的庫存週期還有多久，什麼時候低於8個月，漲幅什麼時候體現在國家統計局每個月公佈的數據上，才算是真的漲幅，大家自己琢磨下。
6、重慶的前景，看不看好？太長說了沒意義，我只說此輪行情，大家一定要明白，人口，GDP，收入這些要素在土地供給面前，都是次要的，市場需求一旦被點燃，成交量持續高於供給量兩年到三年後，2018土地供給如果再減少，價格就容易被炒高，而這是我所擔心的。
7、CD調控升級後，四川的投資資金被堵住， 可能會有部分外溢到重慶，本身佔比並不一定有多少，但要警惕和防範這些資金攪動市場，擾亂市場，引發重慶本地購房者的恐慌，加劇價格的上升。
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