朱家忠495
本身就沒有多少錢，錢也沒有去哪裡，都在地產商固定資產中。我國改革開放初期，投資者能夠有多少？基本都是沒什麼資金體量，在大發展階段大部分的資金都來自於銀行，在這裡銀行扮演著重要的角色，也在我國發展的道路上起到了重要的關節位置，可以說直接的推動著我國經濟加速發展。
當時，可以說房地產商只要拿到地，那麼就可以拿到相對應的貸款，以地貸款的方式。所以當時在房地產初期發展的階段，相當於只要拿出一小半的錢就可以運作整個項目，甚至有些房地產商只是繳納了土地保證金，然後就跑去拉貸款了。相當於什麼？相當於自身的資金被放大了數倍在市場中，而本身有多少資金呢？沒有多少資金。
通過這樣的方式、方法，也確實潤滑了整個市場，促進了市場經濟的大發展。
但是，這樣的發展並不符合“高質量發展路線”以及“防範金融風險”的要求，以地貸款、大量的房屋貸款是存在高風險的，所以自2015年後的土地貸款被弱化。
本身沒有多少錢，而蓋好的房子出售出去需要還清材料錢、銀行利息等費用，自身也就掙不到多少錢了。
在這個環節中就有許多的房地產商沒有把控好風險，拉大了槓桿，並且在2008年-2013年間存在擴大投資，大量的房屋建設並沒有出售完畢，致使許多的房地產企業不能回籠資金，也就造成了許許多多的企業的債務危機。而原先的錢是借來的，借來的就需要還，並且自己掙到的也沒有出售換成金錢，掙的錢也就在還錢和房子之間。
炒股哥說
過去十幾年，我們見證了房地產的輝煌，房地產業因此造就了一大批富豪。即便房地產調控政策多次出臺，也仍然阻擋不了資本對於房地產的追逐。
不過，在去槓桿的背景之下，近來地產商的日子並不好過，不少都曝出債務危機。房地產向來都是高負債的企業，面對樓市降溫和利率上升幾乎沒有抵抗能力，曝出債務危機是情理之中。
那麼，問題來了，房地產火了二十年，賺了那麼多錢，地產商還被曝出債務危機，這似乎很難理解，他們賺的錢究竟去哪了呢？
首先我們要算一下房地產開發的成本。房地產的核心是土地，房地產企業需要先購入土地，土地出讓金可以說佔整個房地產開發的絕大多數，這部分資金直接歸入地方政府。除此之外，企業需要負擔各種費用，包括公司運營費用、建築成本、營業稅、企業所得稅、銀行貸款利息支付等。最終，落到地產商受眾的收益僅等於資金耗費成本與銷售之間的差價。
但是，不要以為地產商賺了錢就算完，沒有人會嫌棄錢多礙事。作為一家企業，追求利潤是完全可以理解的，於是便使用各種辦法，從銀行獲得貸款，獲得更多土地，建設更多房子，賺取更多利潤。在房地產火爆的時候，信息不對稱和利益驅動會使得房地產企業忘卻供求關係，盲目生產，出現產能過剩的問題。
一線城市由於本身資源稀缺，可以支撐房地產市場長時間興盛，但是轉向三四線城市，問題就變得沒那麼簡單。一旦房地產萎靡，經濟不景氣，利率上升，房企空手套白狼的遊戲就會陷入資金鍊斷裂，債務違約的尷尬境地。
如果從利益方面來劃分，地方政府、地產商、借貸者、炒房人都可以看作是一個共同的利益群體。在賣方市場中，購房者群體只能作為一個分散的買方，毫無討價還價的餘地。而整個市場的蛋糕，由利益群體劃分，房企只是充當一個生產商的角色，在產業鏈中算不上處於上游的地位。
每日經濟新聞
要回答這個問題，我們得從地產商的類型來分析，透過類型看錢都去了哪裡。
第一類，國有地產商。這類地產商，乾的是公家的事，花的是公家的錢，賺的是公家的利潤。管理層主要靠的是年薪。也就是說賺多賺少，跟管理層的關係不是很大，至多薪酬高低。而現在，薪酬也有限制了，所以，關係就更小了。由於與自己個人的利益關係不大，所以，國有地產商容易出現不計代價，不講成本，盲目擴張、特別是負債擴張的現象。所以，很多國有地產商都是債務累累，負債率很高。自然，也就顯得有資產而沒錢了。
第二類，事業型的地產商。這類地產商，在完成了資本原始積累以後，很多都將其當作事業來做。因此，無論是規模擴張還是債務控制，都做得比較好，債務率相對較低，資產質量較好，風險也相對較小。一旦市場發生了變化，企業出現資金緊張狀況，還能通過出售優質資產等方式，化解資金矛盾，避免出現風險。
第三類只顧賺錢的地產商。這類地產商的眼裡，只有一個字——錢。因此，他們可以為了錢，不擇手段，不顧一切地利用負債來為自己賺錢，膽量很大，手段也很多，賺錢的路子也很廣。賺到錢後，花起來也很奢侈。更嚴重的，這類地產商轉移資金的能力很強，方法很多。他們把賺到的錢，通過各種渠道轉移出去，把債務則留給銀行，是屬於最可惡，最危險的一類。
第四類是空手套白狼的地產商。他們從涉足地產行業的第一天起，就沒有一分錢，就是借他人的錢，通過買地和開發，或者倒賣土地，從中獲取大量利益。這類地產商，是典型的投機分子。而一旦賺到錢，也會很快轉移。繼而負債很高，風險很大。一旦企業不行，第一個跑路的，也是這類地產商。
所以，為什麼說地產商沒錢呢，錢很多被轉移了，或通過其他環節流失和利益轉移了。地產是造富平臺，很重要的就是投機分子、不法分子比較多。
譚浩俊
房地產本身就是一個高週轉行業，你別看現在負債率一個比一個高，但是真正慌的沒幾個。為什麼？因為房產公司在高週轉的背後，是利用房價上漲週期的利好，幾何倍的放大資金效益。簡單說就是高槓杆。通俗的說，借雞下蛋：貸款買地，就是借雞。買房收入就是下蛋，炒作房價就是包裝產品-蛋是純天然營養品，營造恐慌-土地稀缺，房產稀缺-告訴大家，現在每天有100個人要吃蛋，但是我的產出只有10個，你們價高者得。放大收益-利用房產堅挺火爆的局面，廣泛融資。-告訴別人，你看現在蛋這麼貴，我的運營勢頭這麼好，預期喜人啊，投資給我，給你未來。--剝開這層層迷霧，你會發現，所謂的負債，其實就是房地產開發商拿走的真正收益，雞還是那隻雞。蛋也還是那些蛋。但是通過運作蛋的身價暴漲千百倍。如果遊戲玩不下去，把雞還給人家，蛋也迴歸原來面目，溢出部分的價值被利益方席捲一空，損失的是投資者和炒作囤積蛋的人，房產商是沒事的。但是錢不會消失，那錢去了哪裡？除了支付借雞的租金，餵雞的本錢，其它的錢呢？現在那個房產企業沒有幽靈賬戶？哪個大型房產商沒有玩交叉持股、循環控股的把戲？那個迷霧才是真正的黑洞，你沒法查，也不敢查。有一種叫做大到不能倒，老話叫做尾大不掉。就是這個樣子。債要消，無非三種，一、欠的債的錢不值錢了。二、企業的資產增值到可以抵消債務了。三、債務重組，通過一系列辦法，將債務分解轉移了。這三種不管哪種，買單的都是老百姓。
越騎校
最新財務報表出爐了，中國十大房地產商都是負債經營，負債率都在80%以上，說明只要資金鍵出問題，比萬達還慘。
房地產商這十年還沒遇到過危機，房價年年漲，讓它們忘乎所以，都把錢用在買地上，想超過李嘉誠成為亞洲首富。
可不知李嘉誠已退出房地產業跑路了，套現換成歐元美元，去抄底歐美基礎設施產業，轉型為服務公司了。
而國內這些徒子徒孫還在玩房地產，不知人民已被榨乾，無法再加槓桿買房了。
如果房地產因資金鍊斷了，只有死路一條可走。
光芒萬丈34957
土地抵押貸款+預售。中國到房地產目前一直是賣方市場（即便中間出現過週期回調），而且中國經濟也一直處於向上的時代，房子作為特殊商品，具有使用和較好的保值屬性。
但是，個人覺得18年可能會是個分水嶺，中國經濟進入下一個階段，由於貨幣因素，這一年多，太多的資金流入了房子裡，房價的漲幅已經夠大，已經消耗了今後三年左右的溢價，待這波行情過後，很多人以及一些負債率高的開發商日子會難過
島主J
首先，雖然現在房地產很火，但不是每個地產商都賺錢的，跑路的也有很多。其次，房地產投資巨大，拿地、開發、銷售各環節的成本相當大，房產商在賺完一次後想搞第二次，那還是得向銀行借錢，而且還得保證到資金回籠前的每個環節的資金鍊不能斷，這裡面的風險波動很大，所以債務危機對房產商來說應該是很正常的，能活到最後的有，但是不多。
十字坡112562442
收賣房者的稅賣一套收10%兩套20%3套40%以此類推賣得多稅收的多。買房也可以這樣房子買的多稅收的多。買第一套免稅。買一套房子100萬要是這個賣家已經賣了4套房那稅就要交80萬。要是同樣的地段同樣的房子。另一個賣家只是第一次賣房就只收10萬的稅。你說買家是買那個的。只擋住投機者了讓炒房沒有賺頭。才可以正真的降房價。
開心每一天78258
這年頭，開發商再窮也比債權人開心，首先以公司借錢用於個人消費，空手套，虧本不用個人還，許多開發商以公司名義借錢，轉移到個人賬戶消費，公司帳故意混亂，一旦借錢多了頂多公司破產，國家應將公司法人與大股東列入破產懲罰，對公司破產賬務不規範的，應出臺對法人大股東的財產追究，這樣能保障非正常經營的企業危機
雄霸天下5877982
掙的大錢哪兒了？有多少“企業家”喜歡捐資美國高校和機構？動輒億元或幾億美元，就連聯想這樣的組裝公司都去美國“勞軍”。那些頭上光環籠罩的企業家，子女和家人很多已移民美國，完成了財富轉移，他們的公司只剩一副空殼和銀行的鉅額欠帳，一風吹草動，便露出了原形。
