文/楊國英
風平浪靜，如何清水摸魚？
2018，已註定是樓市的風平浪靜之年。對2018年的樓市，我不悲觀，也不樂觀，我對房價的判斷是，不會再暴漲，更不會暴跌——一二線城市的房價，少部分會橫盤振盪、極少數會小幅下跌，絕大多數會溫和小漲。
在經歷過去兩年的輪番暴漲之後（從一線城市→二線城市→三四線城市→小縣城），2018年的樓市，將不再會有暴動，政策不允許，不，是政治不允許（《樓市已不再是政策市，而是政治市！》）。
2018年的最佳投資選項，已經不是國內買房，而是海外配置，這是我上週日在龍湖地產南京樓盤的演講觀點——在開發商主辦的講座上，我不力挺東家樓盤，說實在的，我也真是夠奇葩的！
但是，話說回來，海外資產配置，不像國內買樓那般輕車熟路，海外資產配置，是個超級技術活，是買股，還是買房？買哪裡的房，是歐美日，還是東南亞？資金又如何合法地出去？又如何避免當地的政策風險？
國內買房簡單，更加適合普通人群。那麼，如果你實在怕煩神，實在還是想投資國內房產，那麼，剔除一線和三四線城市，2018年二線城市買房，應該重點關注些什麼呢？
為什麼要剔除一線城市，一線城市嚴格控制人口，你買了房，也不一定落得了戶，再加上目前均價6萬+的房價（廣州除外），可以預見，未來一兩年內，一線城市的房價大概率不會再漲了。
為什麼還要剔除三四線城市，雖然過去一年，三四線城市、乃至眾多小縣城的房價，補漲幅度都很大，但是，基於產業變遷（製造業向現代服務業變遷）帶來的人口遷移，三四城市城市的人口，未來的趨勢是逐漸減少的——而支撐中長期房價的核心因素是人口，所以，三四線城市、尤其是小縣城已成樓市之危城，我建議慎入！(可參看之前的文章《小縣城的樓市狂歡，是對“鄉村中產”的致命收割！》）
講了這麼多，在沒有渾水的2018年樓市，我們到底如何在二線城市清水摸魚呢？
01
買貴不買賤！
消費升級，不僅存在於普通商品市場，也存在於樓市。
對於樓市的消費升級，一線城市（除廣州外）已經啟動了5—10年，高質高配樓盤的房價，已經是普通住宅（平均房價）的3倍左右。比如，上海的湯臣一品，北京的北京壹號院，房價均在17萬/平米左右，是京滬平均房價的近3倍。
（上海湯臣一品的房價）
（北京壹號院的房價）
一線城市的樓市消費已經升級，二線城市必尾隨而至（實際上，杭寧鷺等二線城市已經在升級），這對於其他二線城市則意味著一個機會——以我對重慶、武漢、青島、長沙等二線城市樓市的摸底和了解，這些城市高質高配樓盤的房價，尚不超過當地平均房價的2倍、部分僅為1.5倍左右。
買貴不買賤，這是當下二線城市樓市的一個機會，當然，這裡所謂的“貴”，存在一個性價比的平衡。
02
買商不買住！
注意到沒有，最近兩年，二線城市在瘋狂搶人，有的城市，剛開始是碩士直接落戶、然後降格為本科直接落戶，現在已經是大專直接落戶。
（二線城市進入搶人時代）
這意味著什麼？二線城市戶口的含金量已經變低了！而商住房和住宅的房價，一直以來之所以懸殊得厲害（同一區域，商住房房價普遍僅是住宅的1/2），除了土地年限、水電費等之外，最為核心的，其實是住宅可以落戶、而商住房不能落戶。
那麼，在二線城市瘋狂搶人、戶口已經不值錢之下，商住房相對於住宅，必然存在一定幅度的補幅區間——道理很簡單，租戶並不在意你是商住房、還是住宅，同一區域、同樣配套的房子，不管是商住房、還是住宅，租金並沒有明顯差別。
買商不買住，對於已經擁有一、兩套住宅的家庭而言，如果還要繼續投資房產，這顯然是你更為明智的選擇。
03
買墅不買住！
不要見文就噴，說什麼“何不食肉糜”之類的。既然提到買別墅，當然是指有經濟條件的，或者已有一兩套房想改善居住環境的。
別墅的好處，當然不說了，就說說，為什麼在經濟條件許可的情況下，寧可買別墅、也不買一套大平層或兩套大三房呢？
這得說說地價的帳，過去20年，我國一二線城市的房價，普遍上漲了10多倍，這其中，關健是土地成本10倍、20倍的上升，而不是建築成本的上升（建築成本漲了不超過3倍）。
基於別墅總價高、流動性偏低的特徵，再加上二線城市樓市將普遍消費升級，在條件具備的情況下，目前，買別墅相對於買多套普通住宅還是划算的——許多別墅的房價，已經明顯低於地價，比如，南京江寧區的美之國小區，佔地2.5畝、建築面積600平米的獨幢毛坯別墅，目前總僅2000萬左右，而當地周邊的地價，已經高達1500萬/畝，再比如，重慶頂級的看江別墅財信賴特與山，同樣的佔地面積和建築面積，目前總價也僅1600萬元左右，而當地周邊的地價，也已經高達1000萬/畝以上。
麵粉比麵包貴的別墅，之所以存在，主要是開發商拿地早、立項早，而以現在的地價水平，不要說開發商立不了項，就是立得了項，他也不可能做別墅，虧本的買賣誰會做呢？
2018年，除非剛需，請不要再多買房了。如果你實在要買，請記住，還是買二線城市，買二線城市，還是切記以上3點吧！
作者系網易新聞·網易號“各有態度”簽約作者
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