“鄭州後花園惠濟北，成惠濟會展特殊功能區，與常西湖、白沙、龍子湖平起平坐”、“南鄭州繼續失落，港區喪失核心地位”、“兩大中心，多個副中心，未來鄭州中心城區北至黃河”……
5月8日，多個鄭州本地房產自媒體對鄭州市規劃局官網5月7日發佈《鄭州市中心城區總體城市設計》進行了詳細解讀，看的人是“亂花漸欲迷人眼”，如墜雲裡霧裡。規劃圖內並沒有航空區隻字片語，“中心城區”地位一夜間被剝奪，甚至連期待值高的綠博組團都沒有規劃，難道鄭州的規劃又變了？
雖然是一件烏龍，但引起巨大反響說明鄭州市民對鄭州規劃十分關注，對鄭州發展前景表示期待。尤其是在看到“南鄭州繼續失落，港區喪失核心地位”後，鄭州市民紛紛為港區鳴不平，也說明了港區在鄭州市民心中的地位。
近日，港區對領事館片區城市設計規劃進行公示。“國際鄭”在走向世界的征途中，又邁出了重要的一步。敏感的置業顧問、房產中介們，已經在朋友圈各種“叫囂”，“港區房價即將上漲，預購從速”，“今天你對港區愛理不理，明天港區讓你高攀不起”，真的會是這樣嗎？港區到底適不適合置業呢？本期二狗探盤走進港區，與小夥伴們探討一下港區置業的機遇和風險。
話說港區
河南經濟看鄭州，鄭州經濟看港區，港區的經濟發展一直備受關注。
2013年，航空港區作為中國首個國家級航空港經濟綜合實驗區被正式批覆。該區域的定位很明確，國際航空物流中心，以航空經濟為引領的現代產業基地，內陸地區對外開放重要門戶，現代航空都市，中原經濟區核心增長極。發展目標是到2025年，建成具有國際影響力的實驗區，形成引領中原經濟區發展、服務全國、連通世界的開放高地。
去年以來，航空港區一直動作不斷，園博會成功舉辦，高鐵南站開工，鄭機城鐵與地鐵二號線南延通車都為港區的發展帶來利好。日前，港區發佈的領事館片區城市設計規劃批前公示，揭開了領事館區規劃的面紗，更是為港區價值提升、經濟發展注入一劑強心劑。但，港區真的適合置業嗎？
1. 交通
交通是連接城市的重要紐帶，也是城市發展的主要動力。作為一個擁有航空、高鐵、地鐵、城鐵、普鐵、高速公路與快速路等多種交通方式的立體綜合交通樞紐，港區在交通方面的優勢，可以說是全鄭州無出其右，這是不少官媒宣傳的重要論點。
港區緊鄰新鄭機場，T2航站樓的投入使用將使新鄭國際機場的貨運量達到300萬噸，客運量達到2900萬人次，躋身全國機場前列；
鄭州南站是鐵路網的核心之一，建成後將成為全國第二大規模的高鐵場站，並與機場、鄭州火車站和鄭州東站實現銜接。南站也是是省內南陽、周口、濮陽、商丘，省外西安、重慶、武漢、昆明、成都，各市互通的重要交通樞紐，以後港區人的出行將因高鐵而更方便更快捷。
從港區規劃地圖上看，地鐵2號線南延項目直通港區，向東穿過T2航站樓，與高鐵南站相連。除了城郊線，還有5條軌道線將會貫穿港區，分別為9號線、11號線、13號線、17號線和18號線，地鐵密度僅次於市中心。
當然，公路也是港區的重要優勢。為了港區發展，政府下穿四港聯動大道（現已更名為華夏大道）及城際鐵路把京港澳高速雙湖大道出入口放到港區北部的地方，屆時港區北部到京港澳圃田或鄭州新區出入口不過10多分鐘車程。未來港區將新增5個高速出入口，至洋路出入口、雙湖大道出入口，還有S223、前程路、新港十一路出入口，提高港區人民出行效率。
但是，不管官方如何宣傳，政策如何給力，也改變不了港區距離主城區太遠的現實。港區不像東區，是老城區的自然延伸，也不像西區，一條中原路直通滎陽、鞏義。即使按規劃，港區也和主城區不搭界，中間隔著一大片空白地帶。
2.政策
作為是中國首個國家級航空港經濟綜合實驗區，港區的地位和政策可謂得天多厚。
首先，從級別來講，港區為正廳級單位，和鄭州市平級。熟悉中國政情的人都知道，城市級別越高，權限越大，經濟自由度也越高。對提升城市定位，增強城市功能，拓寬發展空間等具有重要的戰略意義。
再來說政策。航空港從它出生的那一天起，便像一個“富家子弟”，“珍饈美味，綾羅綢緞”應有盡有。2016年3月，港區被列入《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》；同年5月，港區被國務院列為全國首批大眾創業萬眾創新示範基地；同年8月，在國務院批准設立的中國（河南）自由貿易試驗區就涵蓋鄭州港區40.6平方公里。
如今，3.4萬畝的鄭州港區領事館區規劃出爐，展現了港區的政治地位、經濟實力，鄭州也正式邁向國際化。
但是一朝天子一朝臣，一個官員一個政策，如果換了領導，或者國家大政方針發生變化，港區的政策優勢還會依舊存在嗎？
3.教育
十年樹木，百年樹人，百年大計，教育為本。
作為鄭州最先國際化的港區，以後可能是鄭州外國人最多的地方，所以教育資源配備也更國際化。目前，港區有了英迪國際學校、育人國際學校、航空港區外國語小學等國際中小學，讓你不用出國留學也照樣能學好外語。
但是，這裡規劃的公辦名校較少，要知道，港區的樓盤多為改善型住房，業主階層也並不像北龍湖一樣，都是富人，大麼多價格不菲的國際學校，住戶真的消費的起嗎？
4. 醫療
5.環境
去過港區的人都知道，港區是按照一個國際化城市的標準規劃，環境確實漂亮，堪稱公園城市。
港區共計規劃19個公園，不僅有園博園，還有雙鶴湖中央公園。雙鶴湖中央公園規劃總佔地5300畝，是世界上最大的公園。除此之外，港區綠地規劃面積將是121平方公里，綠化率達29.1%，依託南水北調幹渠、小清河及其兩側防護綠地構建規劃區內核心的生態網絡骨架，將水系與綠廊相結合，形成有機的共生體系。
永威南樾
概況
永威南樾位於鄭州航空港區鄭港四路與鄭港四街交會處，是港區的價格標杆。本次開盤的為永威3期，均為精裝房，戶型面積在86—139平不等，均價12000元，範圍在11700元—12500元不等，一房一價。交房時間為2020年3月，規劃容積率2.8，綠化率36。規劃戶數1652戶，車位1652個，車位1:1。目前，僅剩2號樓、3號樓、5號樓、7號樓、8號樓有房在售。
優點：
1、永威南樾門口為港區主幹道雍州路，距離蘭河公園地鐵口僅有500米路程，交通方便。
2、附近有僑航路小學、鄭州華夏中學、鄭港實驗小學、育人高中等學校，教育資源豐富。
4、非毛坯，去樣板間看了下，廚房、衛生間設施不錯，有新風系統和全屋地暖，買了傢俱家電，基本可以實現拎包入住。
5、永威深耕鄭州多年，在鄭州擁有多個地塊和樓盤，有較強的品牌背書，南樾一期口碑不錯，美譽度較高。
不足：
1、房價過高，溢價較多。永威南樾定位港區的價格標杆，均價12000元，在港區基本算是最貴的房子。主要是永威該地塊，為二手地，買自豫發集團，成本較高。雖說是非毛坯，但“裝修成本並不高”，據一位在永威南樾賣過房的置業顧問吐露，“永威南樾一期非常火爆，均價只有6000，老闆沒賺到太多錢，想通過3期較高的價格，把損失補回來”。
2、樓間距過窄。永威南樾是港區為數不多的高層房，共26層，其他樓盤多為18層。永威南樾3期的實際樓間距大約只有35米，低層的住戶基本見不到陽光。
3、公攤過高。據置業顧問介紹，永威南樾的公攤為25%左右，得房率較低。
戶型
三室兩廳兩衛 115.34m²
南戶，戶型方正，採光較好，兩個衛生間，能滿足三代人的需求。但不通透，朝北的臥室沒有朝北的窗戶。
4室2廳2衛 建面 129.15m²
全明戶型，大陽臺，室內空間足，雙衛間，滿足一家人需求。四房，只有一個臥室朝南，採光不好。餐客不分離，餐廳部分空間有點浪費。
3室2廳1衛 105.63m²
全明戶型，有陽臺，端戶三面採光，衛生巾乾溼分離，小開間、大進深，三進式設計，餐廳在中間，局部採光不好。
豫發國園玖號院
概況：
豫發國園玖號院由8棟兩梯兩戶板式住宅組成，位於鄭港四街與盛祥路交會處，產品涵蓋建築面積110-140㎡舒適三房、160㎡左右闊綽五房。2019年一期交房，目前在售房源為二期，建面約110-130平米，整體均價為11500元/平米，165平房源均價12500-13000元/平，具體一房一價。1/2/3/5/6/7/8#樓18層，9#樓20層，每棟樓2個單元，1/2/3/5/6/7/8#樓為兩梯兩戶，9#樓為兩梯三戶。容積率：2.48 ，綠化率35%，總戶數624戶，停車位均為全地下停車位，共計635個，車位比超過1:1。
目前110平方已經售罄，在售最低建面125平。
優點：
很多人有個誤會，以為豫發集團是國企，其實不是。這家最早開始做商業地產的企業，打造了錦榮商貿城、錦榮輕紡城、錦榮攝影器材城、錦榮婚慶喜慶城等專業批發市場。自從涉足住宅以來，豫發集團在鄭州共有翠園·錦榮世家、白鷺源·春曉、藍山公館、國園等11個項目。
國園玖號院是國園的二期，位置不錯，緊鄰蘭河，交通便利，2公里內有3個地鐵站，23個公交站，其中距蘭河公園站540米，距康平湖站627米。
不足：
總體來講，玖號院沒有大的不足，只不過屬於毛坯，如果想拎包入住的，恐怕要失望了。價格在毛坯房中，也相對較高；豫發的物業被不少業主詬病，要留意物業：公攤22%，得房率一般。
戶型：
B-2戶型， 3室2廳2衛1廚， 建築面積約125.12平米
超大客廳朝南，採光好，外接陽臺廚，廚房餐廳一體相連，簡單方便，不過，只有主臥朝陽，帶獨立衛生間。
中建森林上郡
概況：
中建森林上郡位於護航路與祥和街交匯處，項目二期共有6棟樓，均為小高層，戶型建面約98-128㎡，均價9500元，交房時間2019年。容積率2.49，綠化率35%，住戶1858，地下車位數1858，車位1：1。
優點：
1、便宜。作為為數不多均價低於10000元的樓盤，中建森林上郡的價格確實比較優惠。畢竟中建是國企，資源豐富，拿地價格低，且開發商、建築商、物業均為中建旗下企業，成本較低。
2、品牌。中建作為國企，信用背書較強，信賴度較高。
3、樓間距高，50米左右，採光較好，公攤比例低，只有19%。
不足：
1、距離地鐵口較遠，距最近的康平湖站1300米，距港區北站1600米。且公交站較少，大多數較遠。
2、附近教育相對玖號院、永威南樾較少，只有7個，且距離均較遠。
戶型：
A1戶型， 3室2廳1衛1廚， 建築面積約98.00平米
客廳空間寬敞，活動空間較大，南北通透，通風采光效果好，主臥空間開闊，附帶南向陽臺。開放式廚房設計，節省空間，但需配置一個吸油煙效果好的油煙機，避免油煙。
A2戶型， 3室2廳1衛1廚， 建築面積約107.00平米
起居室與客餐廳隔離，動靜分區，互不干擾。主臥空間開闊，附帶南向飄窗。但戶型不方正，次臥採光差。
B1戶型， 3室2廳2衛1廚， 建築面積約118.00平米
有兩個臥室朝南，主臥空間開闊，附帶南向陽臺，有兩個飄窗，但戶型不方正。
結語：
諾基亞巔峰的時候，有人這樣評價它：你現在越成功，你在將來越失敗。你的優點，一定程度來講，就是你的缺點。果不其然，沒過兩年，這個手機巨無霸轟然倒塌，讓人唏噓。
港區交通便利，四通八達，有飛機，有高鐵，政策優勢明顯，但離主城區太遠人口密度上不去，飛機整天嗡嗡嗡的地方，高端服務業不會去，富人也不會去，再加上航空管制，建築高度密度上不去，逼格起不來。
在港區搞產業，十分方便，但如果投資，還需多斟酌。
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