“郑州后花园惠济北，成惠济会展特殊功能区，与常西湖、白沙、龙子湖平起平坐”、“南郑州继续失落，港区丧失核心地位”、“两大中心，多个副中心，未来郑州中心城区北至黄河”……
5月8日，多个郑州本地房产自媒体对郑州市规划局官网5月7日发布《郑州市中心城区总体城市设计》进行了详细解读，看的人是“乱花渐欲迷人眼”，如坠云里雾里。规划图内并没有航空区只字片语，“中心城区”地位一夜间被剥夺，甚至连期待值高的绿博组团都没有规划，难道郑州的规划又变了？
虽然是一件乌龙，但引起巨大反响说明郑州市民对郑州规划十分关注，对郑州发展前景表示期待。尤其是在看到“南郑州继续失落，港区丧失核心地位”后，郑州市民纷纷为港区鸣不平，也说明了港区在郑州市民心中的地位。
近日，港区对领事馆片区城市设计规划进行公示。“国际郑”在走向世界的征途中，又迈出了重要的一步。敏感的置业顾问、房产中介们，已经在朋友圈各种“叫嚣”，“港区房价即将上涨，预购从速”，“今天你对港区爱理不理，明天港区让你高攀不起”，真的会是这样吗？港区到底适不适合置业呢？本期二狗探盘走进港区，与小伙伴们探讨一下港区置业的机遇和风险。
话说港区
河南经济看郑州，郑州经济看港区，港区的经济发展一直备受关注。
2013年，航空港区作为中国首个国家级航空港经济综合实验区被正式批复。该区域的定位很明确，国际航空物流中心，以航空经济为引领的现代产业基地，内陆地区对外开放重要门户，现代航空都市，中原经济区核心增长极。发展目标是到2025年，建成具有国际影响力的实验区，形成引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。
去年以来，航空港区一直动作不断，园博会成功举办，高铁南站开工，郑机城铁与地铁二号线南延通车都为港区的发展带来利好。日前，港区发布的领事馆片区城市设计规划批前公示，揭开了领事馆区规划的面纱，更是为港区价值提升、经济发展注入一剂强心剂。但，港区真的适合置业吗？
1. 交通
交通是连接城市的重要纽带，也是城市发展的主要动力。作为一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽，港区在交通方面的优势，可以说是全郑州无出其右，这是不少官媒宣传的重要论点。
港区紧邻新郑机场，T2航站楼的投入使用将使新郑国际机场的货运量达到300万吨，客运量达到2900万人次，跻身全国机场前列；
郑州南站是铁路网的核心之一，建成后将成为全国第二大规模的高铁场站，并与机场、郑州火车站和郑州东站实现衔接。南站也是是省内南阳、周口、濮阳、商丘，省外西安、重庆、武汉、昆明、成都，各市互通的重要交通枢纽，以后港区人的出行将因高铁而更方便更快捷。
从港区规划地图上看，地铁2号线南延项目直通港区，向东穿过T2航站楼，与高铁南站相连。除了城郊线，还有5条轨道线将会贯穿港区，分别为9号线、11号线、13号线、17号线和18号线，地铁密度仅次于市中心。
当然，公路也是港区的重要优势。为了港区发展，政府下穿四港联动大道（现已更名为华夏大道）及城际铁路把京港澳高速双湖大道出入口放到港区北部的地方，届时港区北部到京港澳圃田或郑州新区出入口不过10多分钟车程。未来港区将新增5个高速出入口，至洋路出入口、双湖大道出入口，还有S223、前程路、新港十一路出入口，提高港区人民出行效率。
但是，不管官方如何宣传，政策如何给力，也改变不了港区距离主城区太远的现实。港区不像东区，是老城区的自然延伸，也不像西区，一条中原路直通荥阳、巩义。即使按规划，港区也和主城区不搭界，中间隔着一大片空白地带。
2.政策
作为是中国首个国家级航空港经济综合实验区，港区的地位和政策可谓得天多厚。
首先，从级别来讲，港区为正厅级单位，和郑州市平级。熟悉中国政情的人都知道，城市级别越高，权限越大，经济自由度也越高。对提升城市定位，增强城市功能，拓宽发展空间等具有重要的战略意义。
再来说政策。航空港从它出生的那一天起，便像一个“富家子弟”，“珍馐美味，绫罗绸缎”应有尽有。2016年3月，港区被列入《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；同年5月，港区被国务院列为全国首批大众创业万众创新示范基地；同年8月，在国务院批准设立的中国（河南）自由贸易试验区就涵盖郑州港区40.6平方公里。
如今，3.4万亩的郑州港区领事馆区规划出炉，展现了港区的政治地位、经济实力，郑州也正式迈向国际化。
但是一朝天子一朝臣，一个官员一个政策，如果换了领导，或者国家大政方针发生变化，港区的政策优势还会依旧存在吗？
3.教育
十年树木，百年树人，百年大计，教育为本。
作为郑州最先国际化的港区，以后可能是郑州外国人最多的地方，所以教育资源配备也更国际化。目前，港区有了英迪国际学校、育人国际学校、航空港区外国语小学等国际中小学，让你不用出国留学也照样能学好外语。
但是，这里规划的公办名校较少，要知道，港区的楼盘多为改善型住房，业主阶层也并不像北龙湖一样，都是富人，大么多价格不菲的国际学校，住户真的消费的起吗？
4. 医疗
5.环境
去过港区的人都知道，港区是按照一个国际化城市的标准规划，环境确实漂亮，堪称公园城市。
港区共计规划19个公园，不仅有园博园，还有双鹤湖中央公园。双鹤湖中央公园规划总占地5300亩，是世界上最大的公园。除此之外，港区绿地规划面积将是121平方公里，绿化率达29.1%，依托南水北调干渠、小清河及其两侧防护绿地构建规划区内核心的生态网络骨架，将水系与绿廊相结合，形成有机的共生体系。
永威南樾
概况
永威南樾位于郑州航空港区郑港四路与郑港四街交会处，是港区的价格标杆。本次开盘的为永威3期，均为精装房，户型面积在86—139平不等，均价12000元，范围在11700元—12500元不等，一房一价。交房时间为2020年3月，规划容积率2.8，绿化率36。规划户数1652户，车位1652个，车位1:1。目前，仅剩2号楼、3号楼、5号楼、7号楼、8号楼有房在售。
优点：
1、永威南樾门口为港区主干道雍州路，距离兰河公园地铁口仅有500米路程，交通方便。
2、附近有侨航路小学、郑州华夏中学、郑港实验小学、育人高中等学校，教育资源丰富。
4、非毛坯，去样板间看了下，厨房、卫生间设施不错，有新风系统和全屋地暖，买了家具家电，基本可以实现拎包入住。
5、永威深耕郑州多年，在郑州拥有多个地块和楼盘，有较强的品牌背书，南樾一期口碑不错，美誉度较高。
不足：
1、房价过高，溢价较多。永威南樾定位港区的价格标杆，均价12000元，在港区基本算是最贵的房子。主要是永威该地块，为二手地，买自豫发集团，成本较高。虽说是非毛坯，但“装修成本并不高”，据一位在永威南樾卖过房的置业顾问吐露，“永威南樾一期非常火爆，均价只有6000，老板没赚到太多钱，想通过3期较高的价格，把损失补回来”。
2、楼间距过窄。永威南樾是港区为数不多的高层房，共26层，其他楼盘多为18层。永威南樾3期的实际楼间距大约只有35米，低层的住户基本见不到阳光。
3、公摊过高。据置业顾问介绍，永威南樾的公摊为25%左右，得房率较低。
户型
三室两厅两卫 115.34m²
南户，户型方正，采光较好，两个卫生间，能满足三代人的需求。但不通透，朝北的卧室没有朝北的窗户。
4室2厅2卫 建面 129.15m²
全明户型，大阳台，室内空间足，双卫间，满足一家人需求。四房，只有一个卧室朝南，采光不好。餐客不分离，餐厅部分空间有点浪费。
3室2厅1卫 105.63m²
全明户型，有阳台，端户三面采光，卫生巾干湿分离，小开间、大进深，三进式设计，餐厅在中间，局部采光不好。
豫发国园玖号院
概况：
豫发国园玖号院由8栋两梯两户板式住宅组成，位于郑港四街与盛祥路交会处，产品涵盖建筑面积110-140㎡舒适三房、160㎡左右阔绰五房。2019年一期交房，目前在售房源为二期，建面约110-130平米，整体均价为11500元/平米，165平房源均价12500-13000元/平，具体一房一价。1/2/3/5/6/7/8#楼18层，9#楼20层，每栋楼2个单元，1/2/3/5/6/7/8#楼为两梯两户，9#楼为两梯三户。容积率：2.48 ，绿化率35%，总户数624户，停车位均为全地下停车位，共计635个，车位比超过1:1。
目前110平方已经售罄，在售最低建面125平。
优点：
很多人有个误会，以为豫发集团是国企，其实不是。这家最早开始做商业地产的企业，打造了锦荣商贸城、锦荣轻纺城、锦荣摄影器材城、锦荣婚庆喜庆城等专业批发市场。自从涉足住宅以来，豫发集团在郑州共有翠园·锦荣世家、白鹭源·春晓、蓝山公馆、国园等11个项目。
国园玖号院是国园的二期，位置不错，紧邻兰河，交通便利，2公里内有3个地铁站，23个公交站，其中距兰河公园站540米，距康平湖站627米。
不足：
总体来讲，玖号院没有大的不足，只不过属于毛坯，如果想拎包入住的，恐怕要失望了。价格在毛坯房中，也相对较高；豫发的物业被不少业主诟病，要留意物业：公摊22%，得房率一般。
户型：
B-2户型， 3室2厅2卫1厨， 建筑面积约125.12平米
超大客厅朝南，采光好，外接阳台厨，厨房餐厅一体相连，简单方便，不过，只有主卧朝阳，带独立卫生间。
中建森林上郡
概况：
中建森林上郡位于护航路与祥和街交汇处，项目二期共有6栋楼，均为小高层，户型建面约98-128㎡，均价9500元，交房时间2019年。容积率2.49，绿化率35%，住户1858，地下车位数1858，车位1：1。
优点：
1、便宜。作为为数不多均价低于10000元的楼盘，中建森林上郡的价格确实比较优惠。毕竟中建是国企，资源丰富，拿地价格低，且开发商、建筑商、物业均为中建旗下企业，成本较低。
2、品牌。中建作为国企，信用背书较强，信赖度较高。
3、楼间距高，50米左右，采光较好，公摊比例低，只有19%。
不足：
1、距离地铁口较远，距最近的康平湖站1300米，距港区北站1600米。且公交站较少，大多数较远。
2、附近教育相对玖号院、永威南樾较少，只有7个，且距离均较远。
户型：
A1户型， 3室2厅1卫1厨， 建筑面积约98.00平米
客厅空间宽敞，活动空间较大，南北通透，通风采光效果好，主卧空间开阔，附带南向阳台。开放式厨房设计，节省空间，但需配置一个吸油烟效果好的油烟机，避免油烟。
A2户型， 3室2厅1卫1厨， 建筑面积约107.00平米
起居室与客餐厅隔离，动静分区，互不干扰。主卧空间开阔，附带南向飘窗。但户型不方正，次卧采光差。
B1户型， 3室2厅2卫1厨， 建筑面积约118.00平米
有两个卧室朝南，主卧空间开阔，附带南向阳台，有两个飘窗，但户型不方正。
结语：
诺基亚巅峰的时候，有人这样评价它：你现在越成功，你在将来越失败。你的优点，一定程度来讲，就是你的缺点。果不其然，没过两年，这个手机巨无霸轰然倒塌，让人唏嘘。
港区交通便利，四通八达，有飞机，有高铁，政策优势明显，但离主城区太远人口密度上不去，飞机整天嗡嗡嗡的地方，高端服务业不会去，富人也不会去，再加上航空管制，建筑高度密度上不去，逼格起不来。
在港区搞产业，十分方便，但如果投资，还需多斟酌。
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