公寓是用來幹嘛的，公寓的用處有多大，公寓有什麼其他的邊際作用，公寓買賣市場是否暢通，這幾個問題回答完畢之後，可能對公寓投資就有了一個全新的認識，這些是基礎，如果再加上當地的一些特殊公共資源，或許就有了比較標準的答案了，接著往下看，哈！
公寓這個產品，本身是屬於商業性質，土地也是商業用地，年限也基本都在40年或者50年的範圍內，這就說明是一種純商業的模式，當然也有一些住宅公寓，由於存量較小，就不多說了！
第一：公寓是用來居住的，商用居住，酒店，民宿，或者兼顧辦公也是可以的，對吧？
公寓是用來幹嘛的，用來居住的，還是辦公的，一般的理解都是商住公寓，既可以當酒店，也可以出租，作為辦公，環境一般也會越來越少，但是作為酒店，民宿機會是最大的；
這就要問一下，你所在的城市人流量大嗎，廣州個人覺得可以，但是要在地鐵周邊5分鐘走路的範圍內，如果是旅遊城市，也是可以的，要考慮人流，人在這個城市的留存時間比例！
第二：公寓有沒有什麼邊際的利益存在，顯然是沒有的；
住宅為什麼漲價快，他和戶口，學區，這些緊密相聯，公寓就不具備這些條件，用途比較單一，那就要求突出他的其他方面的效用，例如位置，公共交通，是否CBD，格局適合做什麼，有沒有車位，停車是否方便，周邊有沒有商圈等等，會突出這些功能，要切記了，哈！
第三，商業地產的交易流程和稅費，是怎麼規定的，買賣是否暢通呢？
買賣一定是暢通的，但是由於稅費較高，買賣的時候，實際並不是很划算，如果是短期投資，都有可能面臨著虧錢的可能性，而且是大概率事件，理由就是稅費，稍微高一點點，知道了吧？
商業地產部分稅費，都有哪些，交易契稅3%，個稅1%或者差價20%，增值稅就是增值部分的5.5%左右，評估費0.5%，交易費8塊每平米左右，還有一個土地增值稅30-60%之間，增值越多，收的越多，還有測量費，印花稅，制證費，其他的等雜費；按揭貸款50%，首付50%，利率執行標準利率，有時候會根據客戶徵信上浮利率，都是有可能的，按揭還有保險費1%左右吧！
有個關鍵點，增值越多，收稅也越多，例如100萬買的商鋪，漲到了300萬，要賣出去，有200萬的增值部分，這個增值部分收取增值稅5.5%，個稅20%，關鍵還有一個土地增值稅，土地一般是房價的25-30%的比例，也就是說200萬增值部分，有50萬是土地部分，這50萬的土地增值部分要收取60%的土地增值稅，接近30萬的稅金，增值200萬，要繳納80萬的稅金，懂了嗎？
阿永哥點評：
一是買商業公寓的時候，要長期持有，用租金來整存零取的玩法，最後留點固定資產，因為交易稅費過高，特別是增值以後更是如此，另外，租金如果能夠增長，也是很可觀的；
二是購買公寓，要擦亮眼睛，那些什麼產權式公寓，壓根就不具備投資價值，買公寓就是要買，高逼格，分割性強，有車位，交通方便，格局較好的公寓，才更具有價值，當然也要看自己的城市，是否具備這些基本的條件，一些四五線城市的公寓，就是雞肋，全是叫床聲？
房產買賣有難題，隨時可找樂福居，有問題可以隨時私信我；
閱讀更多 樂福居 的文章
