商業注重運營，住宅更偏銷售；商業回報緩慢而住宅短期見效，這種看似水火不容的兩種業務模式頗有“老頑童”周伯通自創的左右互搏術一般，原本用於自娛自樂的招數套路經過楊過一句驚醒夢中人，成為一種極為上乘的武功。
將房地產企業的按照2017年的銷售額數據進行排列、解構，能同時“玩轉”住宅和商業的房地產企業，新城控股是值得拿出來說的一家。
2016年，新城控股住宅銷售收入及綜合體銷售佔比分別為58.44%和39.96%。到2017年，公司住宅業務收入218.37億元，佔比54.85%，綜合體業務收入169.56億元，佔比42.59%。
在新城控股內部，這種住宅與商業板塊雙輪驅動的業務模式被視作一招獨門絕技，甚至被當作進入行業千億競爭時代保證規模與利潤的平衡點。
近年來，房企千億新軍從7家、12家至17家不斷擴容，“一場沒有天花板的戰爭”正成為房企後千億時代下的“主旋律”。“未來3到4年新城控股將以擴大規模為主基調，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助，主攻住宅及商業，雙輪驅動下加速快跑。” 新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷稱。
左手畫圓 右手畫方
行業內有一種說法，賣住宅的是小學生，賣商業地產才是大學生。
“商業的持續經營，為公司創造了長期、穩定的現金流；豐富的商業配套有利於提高住宅產品的溢價水平以及競爭優勢。”歐陽捷透露了新城控股做商業的內在邏輯。
2008年，新城控股開始拓展商業版圖，主要商業綜合體的開發及運營管理，其房地產產品以出售為主，輔以自持運營及對外租賃。每年新增至少10--15個商業項目的速度進行發展。
這種對於商業項目快速擴張的渴望，其目標實現一方面取決於內部的鬥志和決心，另一方面的阻力卻來自於行業內先行者萬達的壓力。
2012年新城控股旗下商業綜合體“吾悅系”誕生時，全國已經開業的萬達廣場共72座，規模居全球第二，按照王健林的設想，以每年新開18座的遞增速度，到2014年萬達廣場數量將達到110座，躍居全球第一。
然而在2014年萬達開啟第四次轉型後，新城控股的商業機會開始顯現。彼時萬達主營業務重心由重向輕發生偏移，到2017年形成商業、文化、金融和電商4個業務板塊。
在2014年12月，新城控股上海青浦吾悅廣場開業，這是新城在一線城市的第一個商業項目。在此之後，新城逐漸形成了“上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張”的“1+3”商業板塊擴張佈局。
補位萬達廣場進行全國擴張，新城控股的戰略意圖很明顯。
2016年11月25日，新城控股對外稱，到2020年底，公司旗下購物中心 吾悅廣場將超過120個，開業數量將達到100個。
當時說出這句話的人是新城控股的聯席總裁陳德力，他在說這句話之前三個月剛加入新城控股，在此之前，他的頭銜是萬達商業地產副總裁、萬達商業管理常務副總裁、營運中心總經理。
2010年陳加入萬達，據報道他“親手打造了180個購物中心”。他執掌的營運中心也成為萬達的核心部門，萬達商業的12位副總裁中，有一半出自營運中心。
截至目前，新城控股在全國59座城市佈局了72座吾悅廣場，截至2017年底已開業23座、總建築面積226.64萬平方米，2018年計劃再開業18座吾悅廣場。
當然新城控股商業板塊的高速擴張也離不開住宅業務的前期“供血”。
財務數據顯示，2012年新城控股銷售金額僅有161億元，2016年新城控股銷售金額達650億元，年均增速達到114%；2017年，新城控股更是以1264億元的銷售額、94%的增長率進階全國房企13位。
在住宅產品打造上，新城控股共有“樂居”、“圓夢”、“尊享”三大產品線，針對每一個產品層級確立了“新中式、大都會、現代簡約”三種風格。2016年推出高端住宅產品線--璞樾系列。
據統計，新城控股操盤的住宅項目從拿地到開盤平均週期為6個月，一年內即可實現現金流回正。在這種“高週轉、快回款”模式推動下，新城控股的盈利數字也相當好看：報告顯示，2017年新城控股歸屬於上市公司股東淨利潤60.29億元，同比增幅接近100%，高出所有機構預測；毛利潤為144.11億元，同比增長84.87%；毛利率35.56%，增長7.7個百分點。
分心二用 合心歸一
左右互搏術的厲害在於“分進合擊，那便等於以二對一”，招式起步於分心，成型卻在於二手合一。這種商業與住宅的齊頭並進如果不能在業務上進行協同，相反則會因為對短期盈利的追求而自廢武功。
據悉，在2017年整體銷售額的構成中，新城控股住宅開發事業部與商業開發事業部所佔比例約為7:3。但商業的貢獻不只在於商業綜合體中的住宅、小商鋪等可售物業，更在於商業與住宅、可售物業與自持大商業之間的緊密互動。
“既能互相協同、取長補短，又能相互獨立、各自發揮”，新城控股聯席總裁袁伯銀曾這樣形容商 住之間的關係。
以歐陽捷的描述則是，“用住宅銷售實現快速現金回籠，以商業地產自持實現長期增值，確保現金流穩定，通過長短期業態的組合，實現公司資產的最佳配置。”歐陽捷描述的這種商業模式形成了邏輯上的自洽。
除了住宅和商業的協同，匠心和決心可以說是新城控股發展中的內核。匠心決定著新城的產品品質，決心則造就了新城源源不斷的自我驅動力。2016年，新城制定了“匠心營造、千億新城”戰略，緊扣地域擴張、合縱連橫、運營優先、創新升級四大戰略內核。
在產品打造上，新城始終堅持“以客戶為本”的宗旨，通過大量的客戶調研，摸索出一套詳細而明確的產品開發路徑。如在常州吾悅廣場的打造上，項目結合當地文化特別打造了湖塘悅色情景式地域文化主題街區，並引進江蘇樂高等經典品牌。項目成立六年，成為當地商業地產的標杆項目，並帶動周邊區域價值的提升，增加了新城吾悅華府項目的溢價空間。
另外，長春吾悅廣場則以這座城市標識性的電影與汽車元素為主打造的“時光·引擎”主題街區，與城市的電影產業呼應，同樣實現了商 住協同效應。據新城控股相關負責人介紹，為提升消費者體驗感，新城商業已經和超過5000個品牌達成合作，“一城一策”是新城控股商業項目打造的重要理念。
“攻城略地”之下，離1800億元目標還有多遠？
商業住宅跨步朝前，新城控股在2018年制定了全年1800億元的銷售目標。
據統計，2018年前四月新城控股銷售額已達到508億，位列全國房企的第10，完成全年銷售目標的21%，目標完成率位居行業第6位。
在銷售金額不斷突破新高之時，新城控股快馬加鞭進行開疆拓土，僅2018年前三個月新城控股新增土地約14宗，土地面積89.34萬平方米，分別位於常州、鹽城、包頭、金華、濰坊、鎮江、萊蕪、溫州、皇崗等城市。
據不完全統計，2017年，新城控股通過招拍掛、合作、併購等途徑，新城控股共斥資502.26億元狂攬77個地塊，除江蘇大本營外，其足跡遍佈廣東、上海、浙江、山東、廣西、湖北等全國20個省市。
與此同時，新城控股正在加速進入一線城市，積極佈局環京區域，2016年，在北京成立分公司。目前，在廊坊已落地新城昕樾住宅項目1個；在唐山新城瀾樾府住宅項目1個；在原有住宅的基礎上，今年5月新城控股在唐山再拿一地，未來將打造河北首個吾悅廣場。
新城控股對這種快速拿地、開發的模式並不陌生。早在2015年，在一眾房企還在對千億規模“頂禮膜拜”之時，新城控股便提出了“衝刺千億”、加速發展、“隨心奔跑”的理念，並提前三年完成千億目標。
歐陽捷認為，追求規模並不是問題所在，從行業整體來看集中度的提高是大勢所趨，“房地產正處在一般集中型階段，前20強房企佔據市場份額的20%-40%；在2020年，市場會進入一般寡佔型市場，前8強的房企佔據市場份額的40%-70%；之後，市場將進入高寡佔型階段，前8強房企將佔據市場份額的70%。”
就像每一個硬幣都有正反兩面，業績大幅上升及實現跨越發展的同時，新城控股的負債率也再攀新高。數據顯示，2013年末新城控股的負債總額為346.45億元，佔總資產的比例達到76.64%，隨後2014年略有下降，2015年隨著公司大舉拿地迎來快速上升，截至2017年末，公司負債總額為1575.45億元，佔總資產的比例也高達85.84%。
對此，歐陽捷稱：“現金流是企業的核心，而不是負債率，負債率高不可怕，現金流一天不夠，企業就活不下去。只要槓桿率及債務率保持在一個平衡，現金流能夠覆蓋負債成本並維持一個平衡即可。”
在競爭日益激烈的房地產界，不少房企都有自己獨特的企業文化，或推崇狼性文化，注重激進與擴張，或自比為黑馬，講求“快準狠”。成立25年的新城控股則一直強調“誠實做人，踏實做事”的“駱駝精神”，注重持久耐力與卓越務實，從單一的建築開發商，逐步發展成為多產品線、全生命週期服務的綜合性地產服務企業。
當後千億時代按下“加速鍵”，新城控股正憑藉“左右互搏術”實現大步跨越。照此趨勢來看，今年新城控股進入房企前十強可謂十分可期。
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