首先給各位小夥伴道個歉，這篇踩盤報告其實是清明節之前就準備好了，之所以一直沒發佈，是因為踩盤那天高中同學C君和L君跟著我一同前往，C君看中了龍光峰景華庭的某套標的物，為了避免受到其他人競價，老鄺特意推遲幾天等他簽約後才發文。
踩盤當天，C君其實已經看中了這個樓盤，但無法下定決心，通過我跟他的講解，他最後選定了望別墅區的某套房源。老鄺對這次踩盤也是體驗很好，三人同行路上沒這麼悶，多了很多花絮照，而且他們的觀點也能給予我新的啟發。
1、房源分析
C君成交的是93㎡三房，南向望別墅區，如果大家留意前面200w總價那篇文章的評論，就知道有個小夥伴也買了龍光峰景華庭南向望別墅的同戶型，那位小夥伴的成交價是246w，C君的成交價比他高了不少。配圖為樓盤別墅區。
246w那套房源，其實就是我的潛在標的物，沒想到被粉絲提前買入。因此老鄺這次踩盤主要看了230w/238w的三房房源。之所以總價低這麼多，是因為後面這兩套都是位於一樓，而且其中一套是用來經營培訓班，兩套都已經補了地價，租金水平約2800-3000元。
樓盤本身的亮點不太多，作為十年樓齡的產品，已經達到了我選房邏輯的下限，超過十年的話我都不太建議。龍光峰景華庭和萬科新里程作為當年的限價房（還是經適房？），整個小區的設計還是以剛需型住戶為主。很多人跟我說樓盤的物業管理很差，但老鄺在實際踩盤過程，並未感受到和我家中海的物業有很大差別。
2、周邊配套
距離地鐵站——遠。我在勾勒用戶畫像時，這個區域的接盤俠是科學城上班的剛需，以我對他們的需求分析，其實地鐵站距離沒這麼重要，因為蘿崗道路寬敞綠化多，開車通勤不會像老城區那樣堵車又堵心。科學城的企業以高新技術為主，基本上是需要大面積土地建園區，勢必遠離地鐵口，因此如果真的是地鐵6號線通勤，出了地鐵口你仍要用其他交通工具接駁到公司。
城市規劃中，對於城市的發展有兩種模式：一種是向上發展，典型代表紐約、香港，通過密度取勝；另一種是攤大餅發展，不斷往外擴，典型代表如洛杉磯、北京。蘿崗毫無疑問屬於後一種，只要你有車，你就能把生活半徑擴大到10公里範圍內，娛樂+教育+醫療都可享受。
3、投資邏輯分析
為何選擇龍光峰景華庭，需要站在更高層面，和其他競品對比分析。旁邊的萬科新里程，在250w總價範圍，只能挑選兩房，老鄺認為新廣州人即使是一胎家庭也是需要三房的。因為新廣州人必定有老人過來帶小孩，實際踩盤過程中，很多賣兩房的家庭就是為了買三房，甚至是買回同小區的三房。既然萬科新里程的成交價都已經3w+，龍光仍能以230w購入3房則是被低估。
把目光放遠點，遠離香雪地鐵站的中海譽城、萬科東薈城也是它的競品。老鄺覺得後兩個樓盤樓齡新固然好，但是二手房投資我很講究“滿兩年”這個條件，一般情況我不會入手不滿兩年的產品，因為總價5.6%的稅是摩擦成本，花出去不會產生任何價值。以230w總價舉例，不滿兩年需要繳納額外230w*5.6%=12.88w的增值稅，那我寧願把這12w放入首付，總價可以往上浮動40w，買入270w總價的滿兩年房源（假設三成首付）。
新廣州人買房還有一個需求點——假山假水假風光，樓盤的園林設計漂亮、馬路綠化多、道路寬敞都是亮點。老鄺之所以買房不在乎環境，是因為我作為東山土著，再破再舊的房子，我都住過。很多老廣也是這種心態，兩代人在市內有兩套房子也很正常，往往這兩套房子還是“一碗湯”距離。但是新廣州人需要老人過來幫忙帶小孩，三代同堂之下，房子周圍的環境=面子，開車通勤也是有面子的需求，外在的東西代表著自己在廣州混得好不好。
總結
蘿崗區作為新廣州人聚集區，它跟番禺的不同在於產業更高端，隨著2016年地鐵6號線的通車，“科學城—區府”版塊已經納入廣州市區範圍，長嶺居作為睡城其產業沒有這邊好，知識城作為郊區其產業的落地還需要時間沉澱。
250w總價應當以三房為篩選條件，而龍光峰景華庭作為版塊內最後的窪地，也在慢慢被填平。老鄺再強調一邊，找我諮詢的客戶，來自蘿崗+番禺的諮詢者是最多的，而蘿崗的買房者無論是資產還是現金流都優於番禺，且行且珍惜。
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