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嚴厲的房地產調控政策不斷出臺始於“居者有其屋”的大公平，出發點是善意的。但是，帶來的實際反應卻是讓人感覺地產進入嚴冬。對此，陳仁科老師提出了全新的思考：
1.如何看待房地產投資行為中的“剛需”訴求——在矯健的中年期，產生購置二套房作為“養老”保險槓的打算，難道沒有其長遠的現實合理性存在？支持國家房地產事業，和出國奢侈消費的行為相比，於國於民哪個更值得鼓勵？
2.中國城市化率遠遠低於歐美髮達國家，決定中國房地產的路還很漫長。限購、限價等調控政策明顯過激干預市場經濟發展，是否為新型城鎮化漫長過程的根本應對之路？當下中國房地產在“小鎮熱潮”中的路應該怎麼走才不會錯失轉型良機？
時下，全國各地限購令不斷嚴厲，尤以海南為甚，似乎08年的冬天又要來臨，很多開發商誠惶誠恐，購房者更是急如熱鍋螞蟻。
海南
冬天來了真的有那麼可怕嗎？秋去冬來四季變換，本來就是極其正常的自然現象，再冷的冬天我們不是一樣過來了嗎？
其實，中國房地產遠沒有想象的那麼悲哀，路還長著呢。因為，我們並沒有看到路斷橋毀，所有的障礙不過是人為的設置，都是在路面上做文章，目的很清楚，就是提醒你：踩剎車、減速。因為此路段彎多坡陡地形複雜，高速通過極易車毀人亡。
提醒是必要的，踩踩剎車也沒什麼不好，但是如果剎車踩到底就出問題了，高速行駛一腳猛剎，翻車打橫甚至車毀人亡那是分分鐘鐘的事，這個道理恐怕沒人不懂。所以，才有“萬事無過”的千年古訓。然，最近很多城市的限購令顯然就“過”了，特別是海南基本封死了購買的渠道，致使很多海南開發商一籌莫展，徒生悲絕，而想在海南置業的買家真正是“望洋興嘆”，無奈遺憾。
海南靠什麼發展？我堅決同意不能完全靠房地產，國家出臺自貿島政策無疑是一個最英明的決策，旅遊一定是海南的支柱產業。但是，自貿區的成熟並非一日之功，沒個三五年很難形成龐大的自生能力，在海南沒有其他產業支撐的情況下，如果卡死了房地產，海南如何活下去？難道又要倒退到九十年代中的一片哀鴻？
海南應該限購，但不能限價，不能一腳踩死。既然是貿易島，那就應該堅持貿易的根本——市場的自由和自主性。既然是打造高消費特區，就該放開價格讓中國有錢人自由購買。
海南就是中國有錢人的天堂，就應該是有錢人花錢的地方，否則，他們只好將消費轉移國外，只好將資產轉移國外。放開價格，讓他們把錢留在本國難道不好嗎？
不僅是海南，所有城市都可以限購，但不能限價！（其實，限購也是違反市場規律的，限購的越狠，反彈就越厲害，這已經被多次證實）。
中國房地產的路還長著呢，各地限購、踩剎車本身就說明市場需求強勁，不得不採取手段壓一壓。那麼，市場如此強勁到底是不是泡沫呢？當然不是，原因有三。
01
市場需求遠未滿足
1
家庭裂變和二胎政策永遠支撐著剛需。可能有人會說，現在的孩子每人至少都有兩套或者更多房子繼承，未來根本不需要再購房解決剛需。那麼我只問三個問題，一是兒女長大後不在父母購房的城市工作和生活怎麼辦？二是父母為了養老不願將房子繼承給兒女怎麼辦？比如賣掉城裡的住房，支持自己到養老院養老。這在國外非常普遍，這一方法很快將會在國內流行。三是繼承的房子無法滿足多胎居住怎麼辦？所以，剛需將永遠存在，只是需求或大或小。
家庭裂變和二胎政策永遠支撐著剛需
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居者有其屋向居者有其好轉變。過去的小三房其實是極不人性的，那是在國人收入還不富裕的情況下“不得不而為之”的現實。但隨著各個家庭收入的提高，迅速改變極其侷促的居住環境首當其中。由小向大轉變，由差向好轉變，應該是大多數人的本能需求。
3
第二居所不再只是有錢人的專屬。為什麼海南的房子出現一房難求的現象？為什麼城郊別墅供不應求？這是因為時代進步改變了國人的生活理念，活著不僅僅只有工作，還有“詩和遠方”。對更高生活層次的追求首先是對第二居所的選擇，氣候、環境、風情，需求不同選擇不同。這也是目前文旅小鎮高熱不退的主要源動力。
02
房子不能被否定的投資屬性
有一點我始終沒弄明白，我們現在開發的房地產在法律界定上叫“商品房”，既然是商品，就有交易和投資的屬性，可為什麼要強制否定房子的這個屬性呢？我們同樣不能否定“房子是拿來住的”這個本質，但經過交易和投資後房子難道就不能再住人了？
古今中外，房子的投資屬性從來就沒有被否定過。歐洲的那些莊園、城堡、海邊的別墅，無不是有錢人最青睞的投資品，美國、日本、新加坡、英國、澳洲、加拿大……看看哪一國的房地產不是被全世界的豪客炒來炒去？房地產仍然是這些國家的經濟支柱之一，如果沒有了投資屬性，又怎麼可能有那麼大的市場需求呢？要知道，那些國家人口有的還不如我皇朝的一個省，僅靠本國居住消費能成為經濟支柱嗎？
歐洲莊園
中國人現在有錢了，而且是很有錢。但中國人的錢卻沒有多少出口，股市不敢進，匯市不能進，黃金像蹦蹦床，只有房子，看得見、摸得著、不管市場如何變換，總是一間房子放在那，總比把一堆錢放在銀行貶值強吧。投資房產成了國人保命的第一根稻草，投資房產是中國進入老年社會的第一道保險栓。
本來就不多的投資渠道，現如今卻還要強制去房子的投資性，你叫這些有錢的國人怎麼辦？只好轉移資產，只好投資國外，只好移民，實在不行的就只好瘋狂消費奢侈品。分析家們稱，到2020年，中國將成為全球最大的奢侈品市場。中國消費者購買全球奢侈品的份額將由現在的15%提高至44%。
其實，房子的投資屬性並非洪水猛獸，之所以具有投資價值，是因為市場需求大，一旦市場需求收窄，投資屬性自然降低，我們要相信市場的自我調節能力。
我們必須堅持“房子是拿來住的”本質！
我們同樣不能否定房子的投資屬性！
到我們堅決抵制房地產的投機性！
03
中國城市化率遠未達到歐美水平
無疑，所有發達國家城市化水平一定是高比率，歐美為70%，但我國卻只有40%，這說明中國的路還很長。城市化就是要把更多的農民解放出來，讓他們進入城鎮生活工作，享受城市集約化的紅利，同時，集中更多農村土地，進行規模化、現代化的農業生產。推動城市化進程，這不僅是社會發展需要，也可以說是中國農村現實需要。中國農村空巢現象日益嚴重，實際上反映了農民已經大規模進進城，這麼多農民進城，居住必須是他們首先考慮的問題，不管是租是買，需要大量房子來滿足這一群體是不爭的事實。即使他們苦幹一輩子，無法在大城市購房，也一定會在老家的縣城購房，決不會再回去農村的那塊宅基地翻蓋。這就是近幾年各個縣城迅猛發展的主要因素。那麼，農民進城就為中國房地產構築了兩塊龐大的市場：
一是大城市的租房需求。
二是三四線城市的購買需求。
中國城市化率的推進不能僅靠大城市，國家已經看的非常清楚，所以，從2016年7月開始的小鎮熱潮，持續升溫，席捲全國。不得不承認，小鎮確實是房地產企業轉型的一次大好良機，各個大小房企進軍小鎮已經證明了這次良機的可貴。我仍然堅持，特色小鎮不能房地產化，但絕不能沒有房地產，宜居、宜業、宜遊首先是“居”，沒有居哪來城？所以，小鎮為中國的房地產開闢了另一條寬廣之路，而小鎮建設非一朝一夕，小鎮房地產當然才剛剛進入新紀元，你說路還有多長？
上面三個方面的客觀因素決定了中國房地產的路還很長，所以廣大的開發商們不必驚慌，冬去春來自然規律使然。
不過，路雖長，路卻很擠，是否還能像過去一樣萬馬奔騰卻是個大大的問號！
因為，中國房地產理念即將發生鉅變，新的消費需求正悄悄以不被我們注意的方式轉變。競爭更加慘烈，門檻陡然提升，沒有淨土，只有狼煙！
大盤開發將會成為政府領地，個性化產品才是制勝之道！
路很長，長路漫漫！
陳仁科老師重磅新作
——《文旅小鎮之生存法則》
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