談兩會房地產熱詞：棚改、公租房、租售並舉尤其值得關注
鳳凰網房產：今年的兩會中涉及到房地產行業的熱點詞彙有“房地產稅”“棚改攻堅計劃”“公租房”“租購併舉”“長效機制”等，那麼，您最關注其中的哪個熱詞？為什麼？
王金松：應該說，我們對這些詞都非常關注，這都是一個邏輯框架下的分支，相互作用形成閉環，是一個長遠的戰略體系，缺一不可。
十九大報告指出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
所謂“美好生活需要”，更重要的應該是活得有幸福感、有尊嚴。
而兩會這一系列棚改、公租房、租售並舉，長效機制，實質上都是在為解決這些矛盾在樓市層面做出實質的動作，旨在讓全體人民住有所居，真正生活的有幸福感、有尊嚴。
具體到這些政策，就武漢市甚至湖北省來說，我們認為棚改、公租房、租售並舉三個政策尤其值得關注。這還需要結合中國的城市化進程來看。城鎮化是我國最大的內需潛力和發展動能所在，目前發達國家城鎮化率大約是80％的平均水平，中國的平均城鎮化率，據國家統計局最新發布的數據顯示為58.52%；湖北的大部分城市都還在這個平均水平之下，武漢會高出不少。
我們在省內三四線城市調研和服務項目的過程中注意到，像荊門等地，近兩年城市建設發力較猛，2017年大面積實施了棚改計劃，太多的鄉鎮客戶期待進城，更多的一二線客戶也有所迴流，直接導致的結果就是市場需求猛增。
就武漢來說，近三四年能領跑全國樓市，基建和舊城改造功不可沒，但與此而來的房價攀升，年輕的人才怎麼留住？公租房、租售並舉，可以說是非常有效的措施。把有產有能的人集中起來，形成城市綜合競爭力。
這些措施，都與城市建設、經濟發展、國家安定、社會和諧、人民幸福息息相關。
談武漢住房租賃市場：房企面臨多重挑戰
鳳凰網房產：目前住房租賃已成樓市熱門話題，越來越多的房企進軍長租公寓市場。如今，武漢實施“百萬大學生留漢工程”也需要籌集眾多租賃房，您認為目前武漢的住房租賃市場還有哪些地方需要努力完善？
王金松：實際上，棚改政策與租賃市場的規範化是掛鉤的。
武漢的租賃市場，與一線市場還是有很大差距的。在2016年之前，武漢除了本土的幾家租賃品牌，更多的是一些夫妻門店，對市場的影響力十分有限。近兩年，鏈家等品牌佈局武漢，帶來了一線城市的先進經驗。
就房企來說，進軍租賃市場，應該說有一定的挑戰性。因為租賃市場，更重要的不是硬件物業，而是軟性服務。年輕人他們關注的是什麼，他們需要的是什麼，他們單身時的生活怎樣，他們談戀愛、結婚後的生活又是怎樣……這是一個很複雜的課題，也是一個長久的課題，並不是租出一套房子，就完成了這個課題。因為開發商不具備服務基因，這些課題，就是巨大的挑戰。
我們新景祥的企業口號就是“置業、安家、生活”，這理念實質是一個產業閉環，是一個不動產的服務生態圈。新景祥基於天生的服務基因和互聯網大數據，目前在廈門南京等地已經有非常成熟的長租公寓在運營。
談房地產稅：穩妥是第一位
鳳凰網房產：對於目前市場熱議的“房地產稅”，您認為後期房地產稅的出臺，會對市場帶來哪些影響？
王金松：現在談房地產稅的影響，可能過於宏觀，目前是在上海和重慶有試點，試點尚未有明確的結論。中國的城市發展並不均衡，一線城市與三四線城市之間的差距非常大。房地產稅的完全落地和推進一定不是一個短期的過程，穩妥是第一位的。
但僅就房地產稅的意義來說，我們認為它更多的是為了平衡供求關係、調配房產資源、優化市場的健康度。
談武漢樓市調控政策：短期內不會放開調控
鳳凰網房產：2017年，樓市調控持續收緊，全國紛紛進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，武漢也出臺了系列政策，那麼，您認為今年武漢樓市在調控政策方面，是否會有放開的可能？具體調控政策又將呈現何種趨勢？
王金松：中共“十九大”已經為樓市定調，房子是用來住的、不是用來炒的；並且兩會也談到了“長效機制”。
從保障房地產穩定發展的角度來說，我們認為武漢樓市在短期內不會放開調控政策，比較可能的情況是，武漢會在國家的調控主基調之下，根據城市的具體情況做出積極調整，比如針對不同板塊或區域加碼限售，也可能在金融信貸方面加碼。
談武漢土地市場：供應集中在遠城區 開發商需具備城市運營能力
鳳凰網房產：據武漢房地產開發企業協會數據顯示，2017年武漢土地成交總面積1113公頃，成交總金額1531億元，位列全國第四。去年的土地市場依然火熱，您如何看待今年的土地市場？
王金松：武漢近幾年在房地產一二級市場的表現，都是非常搶眼的。這也是為什麼我們剛才提到了，武漢短期內不太可能會放開調控政策。
土地市場也逃不過馬太效應，強者恆強；土地市場上，對於房企來說，高週轉、高速度從原先的最高競爭力變為基礎能力，這對資源的整合能力提出更高要求；因此“十九大”後到房地產長效機制落地的時間期，也是房企轉型和佈局的最後窗口期。
就武漢來說，根據新景祥對於土地數據的觀測，目前供應的土地，更多的集中在遠城區，對於商辦類物業的開發甚至產業能力設置了嚴苛的條件，這對開發商從城市運營的角度提出了要求。
未來開發商拿地，可以去到三四線城市，結合政府的棚改、城市建設謀求佈局；也可以走聯合體的方式，整合多方資源共同發力，為武漢人民建設更美好的生活。
對購房者建議：剛需儘早買 改善群體謹慎買
鳳凰網房產：在房地產“長效機制”的推動下，2017年的樓市持續維穩，而對於購房者來說，“買”or“不買”一直是貫穿房地產行業永久的話題。對於2018年，您對購房者有何建議？
王金松：國家現在“居者有其屋”的提法，意在優化人口結構，把有產有能的人集中起來，形成城市綜合競爭力。每個城市的發展特徵都不一樣，購房者可以根據經濟能力、工作需求、生活圈子選擇適合的城市和適合的置業方式。
目前的武漢的四限政策，對於有能力的剛需來說，還是上車的機會期，儘早買。對於改善性需求，建議謹慎。
此外，這裡要談到“租售並舉”，當大城市房價已經難以企及，那麼隨著租賃市場的規範，未來租賃房的質量會越來越高，保障也會更大，對於有上升追求但是經濟能力有限的人群，租賃居家一樣是一個不錯置業方式。
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