5.15新政後限制了炒房客對新房的無腦入市，也限制住了部分的真剛需。
可是新政出臺一個星期之後，感覺都進的不是一個群，週末兩天的討論量總共不到20條，冷冷清清的聊天背後是大批量失去購房資格的人。
同時，二手房的討論悄悄上來了。原來提到二手房都是用來調侃的，新政出臺之後，好多群友都悄咪咪地就把二手房買起了。
但是二手房的水太深，哪怕是再精明的購房者，一不小心也會栽在各種預想不到的坑裡，小則虧個幾萬塊，嚴重的房錢兩失更糟心。
今天我們就來看看要是二手房碰上了坑，要怎樣才能最大化地減少自己的虧損。
學區房
訴求一定要明確在合同裡
二手房最大的一個直接需求就是學區房。重慶法院上週剛判了一個案子，給學區房的購房者支了個招。
重慶購房者唐某2017年6月15日和中介以及房東簽了個二手房購買合同，唐某在付完部分服務費之後，發現房子並不像中介一開始承諾的有某學校的入學指標，唐某便想終止合同拒付房款。
收不到錢的中介把唐某告上了法院，但是唐某拿不出有效證據證明當初雙方有學校入學指標的約定，法院判決唐某敗訴，要向中介支付報酬，還要繳納未按期付款的違約金。
這裡其實要說明的是，房屋糾紛屬於民事案件，在訴訟中，自己提出來的主張原則上都是要自行提供證據的。
唐某如果能拿出來當時雙方約定好了的學校入學指標的相關證據，合同明文寫好或者有談話錄音都算，重慶法院表示唐某的主張可以得到支持的。
小結
1.是不是學區房、有沒有入學指標，最好在籤二手房購買合同之前，就跟當地的學校及教育主管部門核實好入學政策。
2.自己查不清楚政策又必須要學區房的，務必要把“學區房”條款寫進書面合同，明確約定如因開發商、賣房人違約致使買房人購買“學區房”的目的不能實現的，買房人有權要求解除合同，並要求中介公司退還中介費等，防止因賣方的虛假宣傳、陳述造成損失。
房子到手後才發現是凶宅
違背合同簽訂的公平正義，可尋求法律幫助
房東掛出二手房的原因各不相同，在著急出手的時候，他是不會告訴你這個房子的真正問題的、只會挑最好的說，好讓自己的房子能賣得更高價。
有的購房者喜歡買“凶宅”，也就是俗稱發生過命案的房屋，包括自然死亡和非自然死亡，主要的原因還是在於凶宅的價格相對便宜一些。
但如果在買房的時候不知情，買了之後才知道這是凶宅，對於介意凶宅的人來說後悔買了房，對於不介意的人來說也多花了一筆冤枉錢，可謂是二手房路上的另一大坑。
長沙就有這麼一個案例。
2017年3月，蘇某在不知道的情況下買了二手房，房款結清後，聽鄰居說房子裡曾經發生過自殺案件，而房東在賣房的時候刻意隱瞞了這個事情。
這其實牽扯到民法的一個原則，雙方在訂立合同時，不能違背雙方的真實意願。
一方以欺詐、脅迫、趁人之危使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求法院撤銷合同。
房東沒有告知房屋裡的兇案情況，屬於刻意隱瞞，合同簽訂時蘇某並不是在瞭解房屋真實情況下做出購買決定的意思表示，違背了蘇某的真實意願。
小結
1.買房前多跟周邊住戶聊聊，打聽下居住體驗、房屋信息等，提前避免糾紛的出現。
2.要是真的碰上了凶宅這種，覺得自己過不去就還是正當維護自己的權益吧，先找房東協商，房東那協商不了，法律還是很有用的武器的。
有抵押未結清
抵押很影響過戶，有可能會拿不到房子
抵押在法律上有很多種，房貸就是最普遍的一種，除了這種抵押給銀行的以外，還可以有各種其他的同時存在的抵押，也就是說，一個房屋可以有不止一個抵押權人。
江陰的張某在購房時就遇到了抵押牽扯不清的問題。
籤合同時，張某付定金2萬元，房東李某口頭上只說了房子有抵押，但沒有說明具體情況，此後張某發現房屋除貸款外還存在其他抵押，為保證過戶張某要求李某簽訂補充協議並提供擔保。李某未提供擔保，張某也未付購房款。此後李某滌除抵押後將房屋出售他人。
糟不糟心。定金付完，合理要求房東提供擔保，房東卻把房子賣給別人了。
法院方表示，這屬於房東李某在訂立合同中存在過錯，是因為李某沒解決抵押問題導致合同沒辦法履行，最後判定房東李某雙倍返還定金。
小結
1.二手房有抵押是沒辦法完成過戶的，抵押設置的意義就是為了保證債權人的優先受償權，只有房子上的抵押全部清空，才可以到房管局過戶。
2.銀行貸款是最常見的抵押，二手房交易時，一定要跟房東商量好貸款結清的方式，確保能把錢交給房東就能順利辦理過戶。
3.其他款的抵押，或者提前跟房東問清楚，或者在合同中提前約定好，一旦出現抵押未結清問題，由房東方負責。
4.購房前一定要查詢房東有沒有債務，這裡貼一個網站：
中國執行信息公開網 http://shixin.court.gov.cn/
網站查詢界面
在這上面可以查債務糾紛和官司情況。如果房東背有很嚴重的債務還不起錢，法院有可能會拿房子來強制執行給原來的債權人，到時候哪怕是跟房東簽訂了購房合同，最後受損失的還是二手房的購房者。
一房二賣
只有過了戶才是你的房子
一房二賣主要出現在房價快速上漲的時候。
房東一開始跟甲簽訂了合同，兩個星期後發現市場價漲了200W，還沒跟甲過完戶，房東又接著跟乙簽訂了新合同，把房子同時賣給了甲乙兩人。
這種時候，房管局最先保護完成房屋過戶的交易人的房屋所有權。
如果都沒辦過戶但房子已實際交付了的，誰實際合法佔有，誰就優先可以獲得房屋；如果房子還沒交付，法院會綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先後等因素，予以確定。
當然，這需要基於乙是在善意取得的情況下才歸乙。也就是說，如果房東跟乙惡意串通好了辦理登記的，就是為了賺中間漲了200萬的差價，房東跟乙的房屋交易不受法律保護，甲仍然擁有優先購買權。
小結
1.合同簽完，錢給了，一定要快點催房東過戶，只有過了戶房子才是你的。
2.尤其是在房價一天一個樣的時候，一定要特別注意房東會不會揹著你去賣給第二個人，那麼多吃虧的前輩們在前，還是多長點心眼吧。
房東老賴，房賣了不搬走
先協商，不行就果斷找法院吧
來看看這些標題
一般來說，過完戶，房子就是你的了，在這種情況下，房東是需要儘快完成房子實物的移交的。上面這些房東的行為都屬於違法的行為，購房者是可以拿著購房合同，去找法院要求強制執行的。
好言相勸你不聽，那就別怪我去人民法院找幫手了。
但是中間那個就沒轍，見過執行騰房難的，卻沒見過如此"下血本"阻止騰房的——鋼板堵門、鐵鏈焊門、設置重重關卡。看了一下案情內容，根源在於房子原來牽扯的家庭關係太複雜，家庭內部上演“搶房大戰”。
最後還是靠著司法機關的出動，工作人員聯合搬家公司完成了原戶主的最後搬離。
小結
1.跟房東在籤合同的過程中就多看看房東是個什麼樣的人，後續合同能不能順利履行，跟房東本身有很大的關係。
2.除了檢查各類證件是否齊全、是否有抵押，有條件的話，問問房子主人有沒有複雜的親屬關係吧，像上面那個鋼板堵門還裝病的，碰上了真的是好無奈。
不貪小便宜
我們是文明誠信的購房者
說了這麼多房東的壞話，其實房東也不都是黑心，我就見過捨棄了漲價的高利，還是按原合同價而且快速辦完過戶的好房東。所以買二手房的時候，也沒必要帶著有色眼鏡，覺得賣房的二手房房東都是地獄羅剎。
當然，也有讓人糟心的購房者。
看房的時候找中介找的積極，看完房之後躲開中介就跟房東簽約去了，中介出了力受了曬，中介費卻沒了影。
貪圖小便宜起來，部分購房者也是無所不用其極。
西安某房屋中介公司為李某提供買房代理服務。2017年5月14日，雙方簽訂了《看房協議書》，該公司安排李某看了四套房屋，李某表示需回家考慮一下。後李某與其中一套房屋的原所有人私下達成協議 ，並於2017年8月28日辦理了網籤變更登記。
發現了這樣的情況後，房屋中介公司認為李某的行為違反了《看房協議書》的約定，應承擔違約責任，將李某訴至未央法院，請求李某向其支付違約金4.2萬元。
法院判決李某違約，支付中介公司雙倍中介費作為違約金。
小結：
1.有些人就喜歡秉持“用著你的時候是朋友，用不找你的時候是陌生人”的生活原則，人家中介也是辛辛苦苦掙的勞動錢，你要真不想給中介費，就自己去看去挑，中介也不是慈善機構不是。
2.簽了協議就按照協議走吧，誠實守信不是什麼該嘉獎的美德，而應該是基本素質。
說了這麼多，二手房道路上的各種狀況並沒有被完全說完。以上只是部分代表性比較強的事件，
因為有法院的明確判決，給那些還在購房路上遇見問題的人一點小建議。買房是人生大事，這麼一大筆資金出去總要避很多雷。新房被限的沒了資格，二手房的問題又更多，其實不管是房東還是購房者，相信誰也都不願意給自己找麻煩，能愉快順利的完成房屋交易都是大家想要的。
所以還是上面那句話，沒必要妖魔化二手房房東，但當自己利益被侵犯時，也要懂得爭取權益。實在不行，我們還可以找法院評評理不是。
最後祝大家二手房買的順利。
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