最近乃至春節前這段時間，對部分粉絲來說是最後上車的一絲機會。
今年春節後，政府對各家開發商的樓盤執行了備案價管理，而且備案價從當前市場價格來看，部分顯著向下偏離市價。這造成了部分開發商不願以開盤。其實，對開發商來說，交易對手亦是國家。憋著不賣，總想多收幾鬥，結果未必如意。
現在情況變了，11.28上海樓市新政，基本可以宣告這一輪的上漲結束，後面會加速進入成交冰凍期。因此，一些以“高週轉”風格著稱的房地產企業，開始加快清盤速度。於是，傲嬌的開發商對政府備案價認慫了。這也是為什麼近期許多樓盤集中拿到預售證的原因。
前幾天在微博（@猴子講故事）上提醒大家最近可以關注新盤，多刷刷市場信息，這部分存量是有限的，對部分粉絲來說是最後上車的一絲機會。
低於預期價格，不等於低於市場價格
備案價由各區相關部門核定。既然是核定，就是幾個具體的工作人員作主觀上的價格判斷，主觀的判斷必然會有差異，有高有低。這就是我們需要重點排查的方向。
有的會比較明顯的向下偏離市場價格，這樣的機會很少，值得撿漏；而有的雖然比預期價格低，但未必偏離真實市場價格（這種選擇不是錯誤，只是不算撿漏）。
目前，無法明說後續哪幾個樓盤會低於同期市場價格，哪幾個盤會低於預期價格，而且猴子也不想影響市場情緒，請大家通過自己的眼睛來判斷。
至少有理由相信，同一個區內，同一個房地局管轄範圍內的樓盤價格審核力度是接近的。
我們可以通過觀察，通過陸續開盤的樓盤，逐步確認，到底是哪些區出現價格向下偏離現象。
例如寶山，寶山招商花園城，據說3.5萬的均價，五點就有購房者排隊，當日清盤。那麼，我們可以重點觀察寶山方向的其他樓盤後續情況。
其他區也是類似思路，通過已推盤的樓盤來推測同區域的價格審核尺度。
現在調控了，開發商不好賣了，篤悠悠看盤，貨比幾家？
微博上有傻空問，猴子，其他樓市專家說上海樓市紅色預警，你卻說是機會？
有時候，和人溝通是一樁抓狂的事情，尤其和思維已經閉合的傻空。
紅色預警個鬼？是人都知道現在是冰凍期了，這叫預警嗎？猴子搞個噱頭叫“樓市sos”是不是也可以裝逼。
每一輪樓市進入後期，市場都會出現波動，而這種波動是傻空的“萬人坑”。傻空，總是偏執的認為市場錯，往往一路打臉到底，到了別人都上車了，心理才隱隱懷疑自己。
剛剛有了那麼一絲改變命運的念頭，一則新聞就讓他如獲珍寶，終於房價終於跌了，再一次堅定不買房的信心。
而另一些購房者以為現在調控了，開發商不好賣了，篤悠悠看看盤，貨比幾家？純屬思路不清。
過往幾輪樓市週期，這樣的時間窗口只出現過寥寥幾次，轉瞬而過。能給你排隊搶的樓盤都是業界良心：1、價格偏低於市場；2、沒有賣給關係戶。
正確的姿勢：
1、最近需要多跑目標樓盤，留下備用手機號給售樓處。因為低於市場價格的開盤，不做推廣，說開就開，往往放在工作日開盤。此類的開盤信息，一般會由售樓處私下電話通知，等你從公開渠道獲知了，人家早就秒完了。
2、思路清爽，便宜價格開盤意味著和很多購房者搶，看上去一些盤價格不貴，其實你不爭氣的話，根本買不到。該排隊排隊，該早起早起。開發商對備案價認慫，你要對開發商認慫，認慫一向是人成熟的標誌。
避開愛拼就會贏的民營開發商
最近一直在提示風險，猴子總是扮演不討好的角色，大家沒想買房的時候叫大家買房，大家想買房的時候提醒大家不要買有些風險的房子，京滬市民對開發商資金鍊問題天然的麻木不仁，缺乏警惕性。
雖然媒體一直在說中國經濟會面臨最困難的一年，猴子還是要說，明年真的不一樣，大家一定要做好過冬的準備。當然，買房子是最重要的過冬手段。之前，不需要考慮開發商資金鍊問題是，樓市上漲前半段，你們入手的房子都不會有問題。
每輪樓市冰凍期，都會有民營房企面臨資金鍊危機傳聞，愛拼就會贏意味著企業槓桿極高，大量使用外部資金拿地，承受風險波動能力較低。而民企的身份註定他融資能力遠不及招寶萬金等央企國企。
特別是，尤其部分愛拼就會贏的民營房企，總喜歡賺取每一分利潤，魚頭吃到魚尾，吃相難看。總逆著調控方向捂盤，甚至在冰凍期向上偏離市場價格。導致，一些民企資金鍊非常不樂觀。這樣的開發商，樓市交易下降的情況下，會有極大的風險。
這是小概率事件，但發生到在個人和家庭身上，那就完蛋了。
二手房沒有這方面風險，國企沒這方面風險，拿地集中在一線城市的開發商沒有這方面風險，操盤風格穩健的開發商沒這方面的風險。。。
那麼誰有風險？攤子很大，全國拿地，愛拼就會贏，售樓處用的全是低成本low團隊，到處貸款拿地王，中小民營不姓趙的。。。
資金鍊斷裂最常見的現象不是拿不到房子，而是拿不到產證。那時候，購房者就要悲傷逆流成河了。
有些類型的盤，作為猴子個人判斷，不建議購買
1、一線樓市以外的樓市，尤其啟東、海南甚至其他大城市，看上去很便宜誘人的樓盤。大家都要有過冬的覺悟，在一線樓市以外，房產流動性極差，避免去非熱點區域“投資”房產。
2、價格有水分的商住產權公寓。商住樓作為生息資產，是個長線投資中非常好的選擇。但是，最近看了一圈，商住產權的價格因為住宅限購，定價極為離譜 ，開發商的吃相普遍難看。
年初建議大家可以買商住產權的酒店式公寓，作為住宅限購的次選方案。但是，此一時彼一時，經過一年的瘋漲，目前商住產權的酒店式公寓價格已經漲上來了。
猴子最近去看了位於虹橋商務區正在打廣告的一個酒店式公寓，定價相當離譜。酒店式公寓的上漲曲線和住宅是不一樣的，這樣的價格，在猴子看來毫無投資價值。
3、以前用於長期租賃，現在業主方撤離中國，包裝成新樓盤上市的“新盤”，這些盤往往位置優越，住宅產權，看上去性價比極佳，然而，依然不建議購買。
重要的原因兩點：其一、根據歷史經驗，這類盤普遍長期跑輸大盤，原因複雜不展開說了；其二、產權和債務關係複雜，業主方當成融資工具，一再抵押，個人購買者風險較高。
這裡不提目前在打廣告的那幾個“舊瓶新裝”盤。就舉個以前出問題的案例，而類似案例在過往歷史中比比皆是。
有些激進的開發商甚至在牛市中，都會出現現金流問題。現在樓市冰凍期，經濟過冬，樓市冰凍的關口，大家就不要立危牆之下。
那麼，剩下沒有選擇了怎麼辦？ 動作慢的人總歸有代價的，但是別上錯車。之前，催大家是因為晚一個禮拜，你白乾幾年。現在可以緩一下節奏，有撿漏的爭取上車，但別急紅眼，急也沒用啊。
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