房貸的額度是如何確定的？

房價的上漲，讓貸款成本不斷上升，那麼公積金貸款和商貸都是如何計算貸款額度的呢？額度不夠又該怎麼辦？

公積金貸款

一、公積金貸款額度

公積金貸款的額度受下列因素影響：

首付比例、房屋評估值、貸款最高限額、建築面積、月收入與月繳存額、賬戶餘額與借款人年齡、繳存基數等。其中，在首付比例、貸款額度、繳存基數方面，各地略有不同。

比如最高限額方面，北京規定個人購買首套房最高貸款限額為120萬元，二套房為80萬，而上海規定的最高限額為60萬。

再比如賬戶餘額方面，廣州規定貸款額度=賬戶餘額×8+月繳存額×到退休年齡月數，而深圳規定貸款額度=公積金賬戶餘額X14倍。

二、公積金貸款額度不夠怎麼辦？

1、申請組合貸款

組合貸款，顧名思義就是將商業貸款和公積金貸款組合起來的貸款方式。舉個例子，假如北京一套300萬的房子，除去首付105萬，還剩下195萬要申請貸款，而北京公積金貸款最高限額為120萬，除去這120萬剩下的75萬向銀行申請組合貸款。需要注意的是，並不是所有銀行都接受組合貸款，因為一套房產不能同時抵押給兩家銀行，所以通常組合貸款中的公積金部分、商業貸款部分必須在同一家銀行辦理才行。另外由於涉及了公積金中心、銀行多個機構，組合貸款辦理週期通常要3個月以上，著急貸款的購房人要慎重考慮下。

2、先申請商業貸款，再用公積金餘額衝抵房貸

還有一種方式就是放棄公積金貸款，直接申請商業貸款，貸款成功後，可以提取公積金償還房貸月供。全部選擇商貸的好處是，放款時間相對快些，通常2周-1個月左右就行，只要符合銀行相關條件，都能貸到期望額度。不過商貸利率比公積金高一些，如果貸款年限長就需要承擔更多利息。

商業貸款

一、商業貸款額度

影響商業貸款額度的因素包括首付、房屋評估值、借款人還款能力、個人徵信、房屋房齡等。需要注意的是，各家銀行對還款能力的要求比較一致，月收入≥房貸月供X2。其他因素會因銀行不同而產生差異。

比如房齡方面，通常要求是20-25年，比較寬鬆銀行的會要求30年，較為嚴格的只有15年或10年。

總之，申請貸款前先要通過銀行、公積金中心瞭解相關政策要求，購房人根據自身情況作出選擇。

二、商業貸款額度不夠怎麼辦？

1、確保良好徵信

徵信方面，銀行通常會審查貸款人5年的貸款記錄和2年內的信用卡記錄，有的銀行會看更長時期內的徵信，要求會有差異，連續3次、累計6次逾期的嚴重徵信不良情況有可能造成貸款被拒。逾期額度較小，銀行會酌情考慮發放貸款，但有可能會被降低貸款額度。

臨近年底，銀行加強了房貸審查力度，以前能申請到的額度說不定被降低或乾脆拒貸。所以購房人平時就要養成按時還款的習慣，形成良好的信用記錄，避免出現額度危機。

2、共同貸款

銀行對貸款人月收入的要求是不低於房貸月供的2倍。如果月收入不符合這個要求，已婚人士可以夫妻雙方共同申請貸款，只要兩人的收入加在一起符合要求就行。

另外需要注意的是，在限購限貸政策來襲之時，部分銀行對“接力貸”產品加強了審查力度，甚至停止發放此類貸款，如果購房人自己收入不符合要求，想讓父母作為共同借款人申請“接力貸”的話，難度可能比以前大，具體要諮詢貸款銀行。

3、諮詢多家銀行

購買二手房，影響貸款額度的因素變得更復雜，房齡就是其中之一。房齡越短越容易獲得貸款，且額度比房齡大的高，因房齡問題被降低了額度，可以嘗試問問其他銀行，要求寬鬆的銀行說不定能網開一面，給你期望額度。

總之，貸款多了承擔的利息多，貸款少了一次性支付的首付款就多了。不管怎麼樣，購房人務必根據自身經濟狀況申請房貸，切勿影響了生活質量。