部分試點城市在《合同法》規定的期限內，對租賃住房的租賃期限進行了更為嚴格的限制。
國土資源部和住建部於2017年8月21日印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。北京市於2017年10月31日頒佈了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》。2018年1月16日，除上海、北京之外的11個城市的《利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》（以下簡稱《實施方案》）也獲得了國土資源部和住房城鄉建設部批准，已開始實施。本文將對各個試點城市利用集體建設用地建設租賃住房項目的政策進行對比和解析。
根據《憲法》和《土地管理法》的規定，我國土地分為國有土地與集體土地，其中集體土地又可分為農用地、集體建設用地、未利用地。而集體建設用地又分為宅基地、公益性公共設施用地和集體經營性建設用地，可用於建設租賃住房項目的，僅有集體經營性建設用地。
一、項目實施主體
根據北京市《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》以及其他11個試點城市的《實施方案》，集體建設用地建設租賃住房項目的實施主體主要有以下幾類：
1. 村、鎮集體經濟組織
村、鎮集體經濟組織作為集體建設用地的所有權人，當然可以作為租賃住房項目的實施主體。除鄭州之外的其他城市都支持和鼓勵有建設、運營能力的村、鎮集體經濟組織自行開發和運營租賃住房項目。
2. 集體經濟組織與其他類型經濟組織共同設立的項目公司
北京、瀋陽、武漢、成都、肇慶、南京、杭州、廈門、鄭州、佛山都允許集體經濟組織通過入股、聯營等方式與其他類型經濟組織合作開發建設租賃住房項目，但是部分城市對於其他類型經濟組織的性質以及雙方在項目公司中的持股比例有所要求：
（1）對其他類型經濟組織性質的要求
北京、杭州和廈門要求集體經濟組織合作的企業為國有企業，鄭州的要求更為嚴格，要求是國有控股公司。
（2）對項目公司股權比例的要求
北京、南京規定，集體經濟組織和其他類型經濟組織採用入股、聯營等方式合作開發的，集體經濟組織在項目公司中的持股比例不得低於51%。以北京市大興區瀛海鎮租賃住房項目為例，根據該項目的《作價入股意向書》，該項目由北京匯瀛恆業有限公司（其股東為北京市大興區瀛海鎮的27個農村經濟合作社）和北京萬科天恆產城建設有限公司共同設立項目公司進行開發建設，北京匯瀛恆業有限公司以集體建設用地使用權作價1,585,911,114元入股，持股比例為51%。北京萬科天恆產城建設有限公司持股比例為49%。
3. 集體經濟組織與其他類型經濟組織成立的聯合體
合肥市《實施方案》規定：“集體租賃住房是一種農村集體經濟組織持有或農村集體經濟組織以入股、聯營等方式與其他類型經濟組織合作共同成立聯合體持有的租賃物業，可通過出租獲取收益。”但是，我們認為，如果集體經濟組織與其他類型經濟組織以合同型聯營或合夥型聯營的方式合作的，可以以聯合體的形式進行建設。但是，如果是以入股或法人型聯營方式合作的，合作結果應是成立項目公司，而不是成立聯合體。
項目公司和聯合體的區別在於：項目公司具有獨立法人資格，項目公司承擔租賃住房項目的建設義務，集體經濟組織和其他類型經濟組織承擔項目公司的股東義務，集體經濟組織和其他類型經濟組織不但要受《合同法》約束，還要受《公司法》約束；而聯合體僅是幾個經濟組織的簡單聯合，其本身並不具備獨立法人資格，由集體經濟組織和其他類型經濟組織共同承擔租賃住房項目的建設義務，集體經濟組織和其他類型經濟組織不受《公司法》約束。因此，我們認為合肥市《實施方案》的該條規定存在歧義，有待商榷。
4. 政府委託的單位、村集體、企業
廣州允許政府委託單位、村集體、企業等主體參與利用集體建設用地建設運營租賃住房。但是，參與運營的村集體或企業須經工商註冊登記為住房租賃企業，並自成立之日起30日內，在廣州市房屋租賃信息服務平臺註冊。
5. 通過公開市場取得集體建設用地使用權的企業
此外，根據佛山市的《實施方案》，佛山市允許市、區、鎮級政府成立國有住房租賃企業，以協議出讓等方式取得集體建設用地使用權建設租賃住房。實際上，公開市場並未向其他企業開放。
二、土地使用費
關於其他經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房項目是否需要繳納土地使用費的問題，各地的規定不盡相同。
瀋陽市規定：集體建設用地使用權價格通過先評估國有劃撥建設用地使用權價格，再核減集體建設用地轉為國有建設用地過程中發生的各類費用的方式進行確定。市地價評審委員會根據地價評估結果、土地市場運行情況和區政府建議價格綜合確定集體建設用地使用權價格，為村集體經濟組織入股、聯營提供依據和參考。廈門市規定：利用農村集體預留髮展用地指標建設租賃住房免收地價，但如果所使用的集體土地應結算土地開發成本的，用地單位應和土地開發單位進行成本結算。
其他城市的《實施方案》未規定其他類型經濟組織是否需要繳納土地使用費以及土地價格的確定方式，在實際操作中，還需要就該問題與當地的行政主管部門進行確認。
三、收益分配
集體經濟組織和其他類型經濟組織的收益分配方式大致分為按股分配和按實際投資比例分配兩種類型，前者如瀋陽，後者如南京和鄭州。另外，瀋陽、南京的《實施方案》強調要保證集體經濟組織的保底分紅和基本利益。
四、運營方式
綜合分析各地的《實施方案》，租賃住房項目建成後，主要可以採取以下四種運營方式：
1.項目實施主體具有租賃管理運營能力的，由其自行運營管理。
2.項目實施主體不具有租賃管理運營能力的，可以委託專門的住房租賃公司運營管理。
3.納入當地住房租賃信息服務與監管平臺統一運營管理。
4.由當地住房保障平臺整體租賃集體租賃住房作為租賃住房房源。
五、租賃期限
根據《合同法》的規定，房屋租賃合同的租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。部分試點城市在《合同法》規定的期限內，對租賃住房的租賃期限進行了更為嚴格的限制：
六、資產權屬
1. 集體建設用地所有權
根據《憲法》和《土地管理法》的規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有。利用集體建設用地建設租賃住房項目，集體經濟組織僅僅是向土地使用者讓渡了使用權，土地的所有權仍歸集體經濟組織所有。
2. 集體建設用地使用權
根據各個試點城市的政策，集體建設用地使用權原則上歸項目實施主體，即：以集體經濟組織為申報的項目實施主體的，土地使用權歸集體經濟組織；以項目公司為申報的項目實施主體的，土地使用權歸項目公司。
3. 房屋所有權
根據各個試點城市的政策，建成後的租賃住房的所有權人與土地的使用權人一致，但是，杭州市特別規定，不動產建成後只能由村集體經濟組織以單一產權進行整體登記。
關於租賃住房建成後的登記方式，各地採取的方式分為按項目整體登記和按幢登記兩種，均不予分割辦理單元、單戶產權證，同時要求在不動產權證上註明房屋不得轉讓、抵押等內容。
閱讀更多 偶遇家公館 的文章
