①問：農村房屋可以自由買賣嗎？
答：雖然從物權上來說，農村的民房是屬於產權人的，產權人是可以自由處分的，但是因為農村建設的民房一般是建設在宅基地上的，而我國實行的是土地國有或集體共有的土地所有權制度，在“房地一體”的情況下，購買宅基地上的民房也就不可避免地要使用集體經濟組織所有的宅基地，依照《土地管理法》的相關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，是本集體經濟組織成員基於其身份而享有的特殊權利，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。
所以很多居民為了實現田園夢與與農民所籤宅基地房買賣合同因為違反了我國土地管理法的相關規定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，是屬無效合同。
②問：那如果我不買農村的民房，就只買宅基地，可以嗎？
答：宅基地的買賣也是違反《土地管理法》的相關規定的，買賣宅基地的合同也是屬於無效合同，村民使用的宅基地，是村集體經濟組織為了保障居者有其屋而無償准予村民使用的土地，村民對其宅基地只有使用權，土地的所有權還是歸集體所有的，所以宅基地是不能隨意賣出的。
當時，基於房地一體的制度，宅基地上的民房是可以在本集體經濟組織成員內部進行買賣的，但一旦農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，依據相關法律規定，是不予批准的。因此農戶在出賣宅基地使用權及地上房屋時，也應經過慎重考慮。
③問：最近路邊有很多廣告牌，上面寫著“×××農家院十八萬元”等，那這樣的廣告基本都是違法的吧？
答：廣告牌的內容比較簡單，咱們也不能一概而論，但是如果說十七八萬是用於購買農村的民房或者宅基地的話，並非本集體經濟組織的成員還是應當謹慎購買，因為一旦日後買賣雙方發生糾紛，田園夢的預期一定無法實現。
④問：城裡人購買農村民房的買賣合同會被判定為合同無效嗎？
答：因為違反法律的強制性規定，無論是購買宅基地的還是購買宅基地上民房的買賣合同，訴訟都會被判定為無效合同。
⑤問：村委會在雙方的房屋買賣合同上加蓋了公章，證明雙方交易的真實性，並且也同意這個交易，這種情況下，得到了村委會的同意，合同也是無效的嗎？
答：對，也是無效的。因為農村的宅基地僅是本集體經濟組織成員才有權使用的，非本集體經濟組織的成員是無權使用的，村委會作為集體經濟組織的管理者，一樣不能違反《土地管理法》的相關規定。
實踐中還有的村委會會收取一定數額的過戶費，但實際上，宅基地在法律上就不存在過戶一說，這樣的合同因為違反法律的強制性規定，肯定是無效的合同，無論是否經過村委會的同意或者是否交納村委會一定數額的過戶費。
⑥問：像這種合同無效的情況，賣方和買方的責任應該怎麼分擔？
答：合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
一般來說，房屋和價款因為合同無效是要互相返還的，對於房屋增值的部分以及區位補償價，如果對責任分擔存在爭議，一般是判令出賣方承擔的過錯要大於買受方，原則上來說是三七分，但也會根據個案具體情況的不同，會遵從公平原則進行相應的調整。
⑦問：如果買房農村民房風險這麼大，那採取租賃的方式，租住農村民房可以嗎？
答：採用租賃的方式是可以的，但實際中存在以租代售的情況，比如租賃的期限約定50年、100年的都有。但是按照《合同法》的相關規定，房屋租賃合同的期限最長是20年，超過二十年的，超過部分無效。所以無論是期限約定50年也好，100年也好，超過20年的部分，就無效了。如果雙方都不主張，那麼就相當於20期限屆滿後，雙方默認了一個不定期的租賃合同，這個時候如果出租人反悔，要求對方退還租賃房屋，那麼這個訴訟請求一般是會得到支持的。當然，如果雙方出租房和承租方溝通的比較好，能夠達成一致意見，在租賃期限20年過後，雙方還是可以續訂租賃合同的，續訂的合同期限，最長也是20年。但是隨著經濟的快速發展，租金肯定也會有相應的調整。
⑧問：既然法律允許租賃房屋，那城裡人可以去農村租套民宅，然後改造成自己喜歡的採菊東籬下的樣子，這樣做可以嗎？如果可以，應該注意哪些法律問題呢？
答：像您說的這些情況，實踐中確實有很多人在這樣做了，但是這樣做也確實存在著很多的法律風險。
在農村建房，是要經過嚴格的審批手續的，一個是宅基地使用證，有了這個證，就意味著這塊宅基地你可以使用了。但是，如果要在這塊宅基地上建設房屋，不論是新建還是翻建，都是需要經過審批手續的，也就是咱們常說的建房批示。這個批示不同時期不同地區的具體名稱可能不同，但其中都會載明，申請人是誰，同居人口都有誰。有了這個建房批示，才屬於合法建築，否則建房時雖然可能不會遇到什麼阻力，但是因為未經審批即建設的房屋屬於違章建築，必定會面臨被強制拆除的風險；而租住房屋的居民因為不是本集體經濟組織的成員，也不是宅基地的使用權人，所以如果想要拿到建房批示，就只能以出租人的名義申請新建或翻建，這樣的話，雖然房屋有了合法證明，不會有被強拆的風險，但是在所有權上就容易引發爭議。
我們得承認，很多訴訟都是由於人的貪心引起的，一旦出租人拿到以自己為申請人申請下來的房屋翻建批示，並據此主張自己是房屋的所有權人，建設房屋的承租方就不得不面對爭要房屋所有權或是索要賠償的糾紛。
⑨問：如果租賃農村民房的話，應當怎樣盡最大限度避免糾紛呢？
答：房屋租賃合同關係屬於民法上的自治範疇，只要雙方合意，是真實意思表示，且不違反法律的強制性規定，那麼對合同的內容雙方是可以溝通協商，儘量寫的明確具體，避免發生爭議。雖然發生爭議訴至法院，合法的權益會得到法律的支持和保護，但我們都知道，訴訟的成本，包括時間成本、精力成本等也是很高的，所以有可能的話，儘量避免引發爭議是最划算的維權方式。以他人名義申請建設房屋，這種情況就很容易引發爭議，如果一定要採取這樣的方式實現田園夢，我建議在合同中將建設房屋的出資情況、房屋歸屬、遭遇拆遷等徵地徵房情況下賠償金的分配方式、合同到期後的補償金額及支付方式等，在合同中進行明確而具體的約定，這樣一旦日後發生糾紛訴至法院，也可以作為維權的有力證據。
⑩問：如果需要對租住的房屋進行裝修？需要注意什麼事項？
答：在一般的租賃合同中，承租人應當按照合同的約定使用租賃物，不得隨意對租賃物進行改善或者增設他物。房屋租賃合同也不例外。
實踐中，如果承租人想對房屋進行裝修，需要經過出租人的同意，出租人同意的，裝修的費用應由出租人負擔，當然，在承租人自願的情況下，也可負擔裝修費用。未經出租人同意的，承租人不得擅自對房屋進行裝修，否則一旦在裝修過程中對房屋造成毀損，承租人需要承擔相應的損失，賠償出租人房屋的減損價值。反之，即便裝修過程順利，如果雙方就此發生糾紛，可以協議分擔裝修費用；協商不成的，出租人不僅有權依照合同的約定向承租人索要違約金，還可要求承租人恢復原狀或賠償損失，這樣一來，承租人不僅白白花費了裝修錢，還要支付違約金、將房屋恢復原狀的費用以及在恢復原狀期間出租人損失的租金等經濟損失，實在得不償失。
因此，也在此提醒各位承租人，基於利益考慮，如果承租人打算對房屋進行任何處分，都應在事先爭得出租人的同意，免得一旦這種對房屋的處分行為得不到出租人的認可，承租人要承擔“賠了夫人又折兵”的後果。
⑪問：那如果租賃房屋期間房屋易主呢？租戶應該怎麼辦？
答：這種情況下承租人是不用擔心的，房屋租賃合同中有一項重要的原則就是“買賣不破租賃”，也就是說在房屋租賃期間，如果房主將房屋賣給他人，並不影響原租賃合同的效力，房東換了，承租人仍然有權利根據已經存在的租賃合同規定的期限繼續居住，而且新的房主應當按照原來約定的租賃費用收取房屋租金，不得擅自提高租金的數額。
⑫問：租賃農村民房，需要注意些什麼呢？
答：一是簽訂租賃合同前要讓房主出具相關的權利證明，農村房屋主要就是建房批示，確定出租人就是房屋的合法所有權人，以證明承租房屋的確是房主的可支配財產；
二是建房批示中的共有產權人儘量都要在出租人項下簽字，避免其他共有人以出租人未經共有權人同意無權處分為由主張合同無效；農村的房屋不同於城市裡的商品房，商品房的產權人一般情況下看房產證就可以了，登記在誰名下，除非特別情況，一般是可以推定誰就是房屋的所有權人，但農村的民房不同，因為沒有房產證，實踐中我們主要是以剛才說的建房批示來確認產權人，因為農村的民房是屬於家庭共有財產，所以包括建設房屋的申請人和同居人口在內，只要建房時年滿十八週歲等能夠確定為完全民事行為能力人的，有誰的名字，在沒有其他反證的情況下，原則上就推定誰是共有產權人。如果想要租賃農村民房，建議在出租人一欄，以建房批示為準，讓全部共有產權人都簽署自己的名字。
三是租房時最好要簽訂有期限的書面合同，這樣承租人的居住環境才能相對穩定，承租人的利益才有保障。合同法規定，租賃期6個月以上應當採用書面形式，如果雙方僅僅是口頭協議，即使雙方曾經商量好了期限，如果產生糾紛後房主不認賬，法律也只能視之為不定期合同，此時房主就可以隨時主張解除合同，隨時可以要求承租人搬出，這對承租人是非常不利的。
四是租賃合同的內容儘量詳實和具體，對於是否可以轉租、對房屋翻建改建裝修等情況下出資的情況，物權的歸屬及相關補償的數額等作出明確的約定。
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