今天上午，浙江省內最具商業價值的商業地塊、杭州市中心絕版寶地——百井坊地塊正式掛牌出讓。
經過336輪競價，百井坊地塊由恆隆以107.3億總價競得，成交樓面價55285元/㎡，為歷史新高。
在杭州土拍史上，成交總價超過百萬的土地有3宗。
一宗是信達奧體地塊（信達中心），成交總價123.18億元；一宗是保利錢江世紀城地塊，成交總價100.99億；剩下一宗，就是今天的百井坊地塊。
這三宗地塊也見證了，杭州城市格局的兩大中心——武林與奧體。
樓面價方面，此前，杭州商業用地樓面價記錄保持者是原西湖電影院地塊（湖濱銀泰in77D區），樓面價48024元/㎡；杭州住宅用地樓面價記錄保持者是綠城潮鳴地塊（鳳起潮鳴），樓面價45368元/㎡。
一、規劃為商業商務文物古蹟用地，內設150米高度的主塔樓
百井坊巷地塊鳥瞰圖
百井坊地塊東至杭州糧油商品貿易大廈、體育局宿舍、天水苑等，西至打枝弄，北到體育場路，南接百井坊巷。
地塊出讓面積為44827㎡，地上可建體量為19.41萬方，總起價49.1億元，摺合樓面起價高達25301元/㎡。
百井坊地塊區位圖 製圖：羅蘭 章嶸嶸
根據百井坊區塊城市設計導則，地塊規劃用途為商業、商務、文物古蹟、城市道路兼容用地。
地塊容積率4.33，建築密度不大於60%，綠地率不少於10%，其中出讓土地面積67.24畝，開發容量19.4萬方左右；其他為回遷安置房地塊，安置房建設面積4.5萬方。
要求，保留擬保歷史建築耶穌堂弄5號和耶穌堂弄古井，遷建鏡清裡1號。
百井坊地塊內，擬規劃建一個主塔樓，經過國家住建部論證確認，主塔樓控規高度從90米提升到150米。
二、2009年至今“十年磨一劍”，多家大鱷覬覦已久
百井坊巷地塊實景圖（攝影：詹慧雯）
其實，早在2009年初，百井坊項目就已啟動。
2009年3月被列為杭州市重點項目；2010年初被列為浙江省重點工程；2016年9月，百井坊地塊完成動遷工作；2017年9月完成土地收儲......直至2018年4月26日正式掛牌出讓。
因為百井坊地塊，地段實在太黃金，從開始徵遷至今，歷經了近十年時間。
百井坊巷地塊實景圖（攝影：詹慧雯）
期間，地塊曾多次傳出出讓消息，華潤、新鴻基、恆隆、新世界、太古、九龍倉、銀泰、阿里等多家大鱷對此寶地覬覦已久。
值得一提的是，由於是商業地塊，今天的土地出讓，採用的是“價高者得”的形式，成交價上不封頂。
而地塊周邊1公里範圍內，唯一在售的商品房項目是杭州嘉裡中心的酒店式公寓組團——逸廬，開盤至今成交均價已超過11萬元/㎡。
三、107.3億隻是第一道門檻，後續還將面臨幾大難題
百井坊地塊鳥瞰圖
百井坊地塊，這是一個檢驗開發商資金雄厚實力程度的一個項目，更是一道考驗房企商業設計與運營管理能力的難題。
107.3億拿地金，只是百井坊項目的第一道門檻。
百井坊項目後續的總投資金額，將遠遠不止這個數。
猶記得，2005年，嘉裡競得“西湖邊最後一宗寶地”——原浙大湖濱校區地塊，從拿地到商場正式開業，歷經11年。
關於地塊閒置，業內曾有一個形象的說法：嘉裡每天的財務成本達70萬元，相當於每天把一輛奧迪商務車開進西湖裡，這麼多年了，西湖都要被奧迪商務車給填滿了。
當年，嘉裡中心在規劃時有一個很棘手的問題，就是限高。
杭州天水堂，司徒雷登父親傳教的地方，其背後是省文物保護建築——司徒雷登故居
而今天，擺在百井坊地塊面前的問題，不止是限高，還有文物古蹟遺址的保護，以及原住民的回遷問題。
這些問題，直接將對開發商的考驗，由資金實力，提高到了技術層面。
此外，百井坊地塊的臨街面並不是很大。
考慮到通風與採光，南面百井坊巷的臨街段將留給回遷房，僅剩下北面體育場路這一段百餘米的出入口。
未來的交通動線怎麼走？這對於商業地產項目來說，也將是一大考驗。
夜幕下的百井坊美食街
四、武林商圈最後一塊拼圖，能否給杭州帶來不同的商業體驗？
今年年初，杭州大廈中央商城正式亮相。
通過中央商城地下通道，杭州大廈、國大、百大、銀泰、武林廣場、地鐵武林廣場站被全線貫通，武林商圈終於翻開了自己的地下新時代。
根據早前百井坊指揮部的介紹，百井坊地塊未來預計將有4-5層的地下空間，與武林廣場地下空間連接。
也就是說，待百井坊項目建成之後，將與杭州大廈、國大、百大、銀泰、武林廣場、以及杭州中心，通過地下空間，緊密相連。
屆時，整個武林商圈將在地下形成一張四通八達的交通網絡，武林商圈也將牢牢捍衛住自己的杭城商業霸主的地位。
航拍武林廣場
不過，從另一個層面來講，武林商圈雖有眾多商業綜合體，但由於起步較早，多以百貨為主。
以武林銀泰為例，在併購百大之後，進行了一些改造與擴建，又將A、B、C區三區連通，可惜受制於建築結構，始終無法給到大家一個先進的消費體驗。
其實，不止武林商圈，整個杭州的商業市場格局都面臨著這樣的一種局面：“盒子式”的商業綜合體太多，開放空間、街區式的商業綜合體太少。
杭州擁有全國一流的住宅設計與建築審美，但在商業上，卻鮮有外部設計與內部體驗均好的商業綜合體、獨樹一幟的城市商業地標。
圖為成都太古裡
就好像我們去成都一定要打卡太古裡、IFS，去上海要打卡新天地、k11一樣，
杭州缺乏一個可以讓別人願意打飛的過來打卡的商業地標。
正因為沒有，所以我們對百井坊地塊的未來，充滿了更多的期待。
百井坊項目能否有所突破，給杭州帶來驚喜？我們拭目以待。
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